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2012年7月21日北京遭遇了61年不遇的大暴雨,衝擊最多的除了人員傷亡外,就是房子了。很多房子尤其是高檔別墅的房屋質量都發出了報警信號,對此,著名房地產律師秦兵有以下幾點看法:
一小區排水:這一次的特大暴雨,我們看到北京的城市排水系統存在問題。小區排水設施:包括防洪設施、排澇設施,主要目的是保證在暴雨侵襲時,積水可以及時排出,小區內沒有積水,尤其是房屋附近,保證業主的正常居住條件。對於責任承擔問題,我們認爲:
1、不能否認對於排水系統市政設施存在問題;
2、但是開發商作爲建設單位,同樣有義務保證小區的排水系統。開發商設計排水要符合國家標準,像極個別小區沒有把小區內下水管網接入市政管網,就會出現排水不暢。另外,一般應考慮當地天氣的水平來設計排水設施。具體地勢充分考慮雨水匯水量,當然開發商會以雨水特別大超出規範設計範圍爲由拒不承擔賠償責任。但是此時開發商需要證明設計沒有問題,所以主要還是探究排水道的設計是否合理。如果房屋本身地勢低,開發商更應該考慮到積水問題;總之,若由於設計或施工中的問題引起的小區排水不暢,開發商應該承擔業主的損失。
3、同時,物業公司對小區的公共設施設備承擔日常維護、管理和運行服務的義務,包括對小區下水主管道定期清理疏通、維護。業主可查看物業公司的維護記錄。如果小區排水不暢是因爲物業公司沒有疏通下水管道,物業公司就要承擔相應的責任。當有暴雨發生時,物業管理部門應該採取適當措施(如打開井蓋,加大排水量),如果物業公司沒有盡到此類義務,也應該對業主損失承擔賠償責任。
二房屋防水:除了排水,防水也是一個不能被忽視的問題。
1、責任主體:開發商作爲建設單位最重要就是爲業主提供優質住房,主要就表現在房屋質量首先必須安全、其次要舒適。在安全問題上,防水是一個重要問題。此次暴雨充分說明了因爲防水問題做的不夠完善,導致的巨大損失。
2 、防水要點:主要包括天花板、外牆,不能有裂縫、滲漏甚至是滴漏現象。不論是大雨亦或是小雨,都不能影響到業主對於房屋的正常居住使用。
三大雨啓示:此次暴雨後,我們提示廣大業主若要購房,需要注意以下問題:
1、小區地形有落差:樓層低的業主要格外小心,需要在合同中註明若發生暴雨產生損害的賠償責任;
2、小區水景潛危險:有些開發商甚至是業主都很關注小區的湖面自然景觀,但是一旦下起暴雨,就很有可能演變成水災,此時存在嚴重安全隱患;
3、雨天看房有必要:雨天看房時,可以知道小區附近的排水情況,以及房屋本身的防水情況,滴漏或者滲漏現象。另外,如果是頂層需要看屋頂是否有積水或排水不暢現象。若因防水問題導致房屋質量嚴重受損,無法正常居住,業主可以要求退房,並且要求開發商承擔賠償損失。
四維權行動
1、秦兵房地產律師團隊15年來一直致力於保護弱勢業主權利,很多糾紛均源自房屋質量。秦兵團隊對於房屋質量問題,具有代表性的案例是成功代理了上海蓮花河畔的“樓脆脆”案件。
2、對於此次特大暴雨給廣大業主帶來的房屋損失,若要維權,相比其他侵權案件具有特殊性。正如我們現在瞭解到的普遍性信息,開發商對此不願意承擔絲毫法律責任,認爲損害的產生與其沒有任何因果關係,可以試想承擔此類責任將會對自己包括行業造成不小的衝擊,但是對於廣大業主來說,房屋損失必須要有人爲此買單,需要通過合法有效的方式維護自己的權益,房屋質量維權案件具有極強的專業性,此時需要專業律師,而且必須是專業的房產律師。
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