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近期,樓市顯現回暖跡象。最近連續兩次降息也引發各界對房地產調控政策的種種猜測。而不久前,住建部、國土部等多個部委都表示,今年下半年,房地產調控決心不動搖、方向不改變、力度不放鬆。那些調控政策鬆動、房價大幅反彈、保障房建設遲緩的地方將被問責。
總理定調:調控政策不動搖
2012年7月7日,中共中央政治局常委、國務院總理溫家寶在江蘇省常州市調研時強調,目前房地產市場調控仍然處在關鍵時期,調控任務還很艱鉅。必須堅定不移做好調控工作,把抑制房地產投機投資性需求作爲一項長期政策。
溫家寶強調,進一步做好調控工作,要把握好以下幾個方面:一要繼續堅決抑制投機投資性需求,防止變相放鬆購房政策,防止不實信息炒作誤導。要把抑制房地產投機投資性需求作爲一項長期政策。繼續嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施。加強市場監管,對涉及違規騙取購房資格的開發企業、中介機構和個人,要嚴肅查處。對有地方出臺或變相放鬆房地產市場調控政策的,要有針對性地及時制止糾正。同時,抓緊研究推進房地產稅收制度改革,加快建立健全房地產市場調控的長效機制和政策體系。要毫不動搖地繼續推進房地產市場各項調控工作,促進房價合理迴歸,決不能讓房價反彈,造成功虧一簣。
二要採取有效措施,積極引導和支持房地產企業調整產品結構,增加普通商品房供給,滿足合理的自住性需求。三要繼續穩步推進保障性安居工程建設,儘快形成有效供給。截至5月底,今年上半年保障性住房已經開工470萬套,基本建成260萬套,相關工作正在平穩推進。各地區要積極拓寬籌資渠道,加快用地審批和供應,吸引多元投資主體參與建設,確保開工和建設任務順利完成。要高度重視工程質量,讓老百姓住上放心房。注意完善保障性住房的配套設施,方便羣衆生活和工作。合理確定公租房租金水平。特別要注重保障性住房建設的可持續性,抓緊完善保障性住房建設、分配、管理、退出等制度。
7月10日,住建部調研地方限購政策,變相放鬆者將被問責,房價大幅上漲的地方,地方政府也將被問責。溫家寶總理在常州“不讓房價反彈”的講話,給之前部分地區出現的“房地產回暖說”澆了一瓢冷水。住建部的知情人士表示,住建部下半年傾向於“強調既有政策”,當中對於核心限購政策的執行層面正在收緊,地方一系列問責工作也在緊急跟進。部裏也在收集和調研市場數據和反應,看看是否有很大的出臺新政的預期,總體來說態度是謹慎的。住建部正調研地方微調行爲,對地方出臺或變相放鬆房地產市場調控政策的,會予以糾正,加強地方問責。
下半年樓市調控以“穩”爲主
雖然中央一再強調樓市調控問題,但市場上卻出現了一種奇怪現象:一方面是住建部等各大部委在不斷“喊話”,聲稱要對房地產市場進行最徹底的調控,另一方面卻是主要城市房價和交易量出現全面反彈。下一步,樓市或面臨着新一輪的“價隨量漲”。
實際上,房價上漲已露端倪。國家統計局發佈的房價數據顯示,5月70個大中城市的房價數據保持跌勢的同時,連續三個月房價跌幅也收窄。
國家統計局剛剛發佈的統計數據顯示,在70個大中城市中,新房價格環比上漲的有6個,比4月增加3個;二手住宅價格環比上漲的有18個,比4月增加9個。5月新建商品住宅中,房價上漲的城市——南昌、大連、貴陽、天津、西寧、包頭當中,除了包頭以外,其餘全部爲限購城市。6月份截止到18日,6月內住宅簽約均價爲21238元每平米,環比5月上漲了7.7%。
不過亞太城市房地產研究院院長謝逸楓在接受《中國聯合商報》採訪時表示,目前中國樓市回暖基礎薄弱,全面回暖爲時過早。從上半年銷售量看,商品房銷售量依然是負增長,並且下降幅度偏大,超過2011年。從上半年商品房庫存量看,下半年去商品房庫存壓力特別大,不管是總量和增速都是超過市場預期。從中央調控看,涉及到限購和限貸的核心政策未實質放鬆。從上半年房企到位資金看,自籌資金比例越來越高,而國內貸款增長緩慢和利用外資及其他資金同時下降,房企資金存在資金壓力。
謝逸楓認爲,政府如果再次啓動刺激性的財政政策,只會導致更多的過剩產能,而銀根放鬆則會再度推高剛剛控制下來的通貨膨脹。因此,大規模的經濟刺激計劃不會再出臺。因此,2012年下半年中央以“穩”字當頭,維持“既有政策”作爲樓市調控思路,關鍵是要找到“三全其美”的辦法:既能降低房價,又能促進成交量放大,同時還能拉動投資增長。房地產調控政策微調應該保持去投資投機化的同時,也應該保剛需與改善置業人羣的合理購買需求。達到拉動銷售成交,推動投資增長的目的。
謝逸楓推測,2012年下半年房地產調控將往以下方向調整:一是調整貨幣政策。考慮到購房貸款和企業成本上漲,再降息二次和再降準二次;二是調整房貸首套首付和利率及公積金政策等普通住房貸款;三是調整部分城市限購政策;四是調整土地政策;五是調整房地產市場交易稅費,給剛需和改善合理購房者適當的減、免稅費優惠政策;六是增加普通商品房和保障房及土地供應;七是加快40個城市個人住房信息系統聯網,爲房產稅開徵提供基礎數據。
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