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中新網7月11日電(房產頻道陳璞)截至7月10日,包括招保萬金在內的多家房地產公司相繼公佈了6月銷售數據,與此同時,上半年房企銷售業績也初步明朗。從房企公告的數據來看,四大A股上市房企中,招商地產和保利地產已超額完成半年銷售目標,保利地產甚至創下了半年銷售量的歷史最高位,而萬科和金地集團也基本完成了全年指標四成以上。此外,大部分企業均已經完成全年目標的一半以上。
自3月份起,剛需開始釋放,近期改善型需求也集中入市。五月開始,樓市成交量快速釋放,不少城市創下調控以來的單月最高成交記錄。受此帶動,今年上半年一些大型房企的銷售實現同比增長。其中,萬科、恆大等房企也取得單月銷售破百億元的成績。
不過,雖然房企上半年業績飄紅與剛需的釋放大有關聯,但是也與各家房企所施展的銷售策略不無關係。
務實派:以價換量快速推盤
代表房企萬科
《2012上半年房企銷售TOP50》排行榜顯示,從銷售金額看,萬科在上半年繼續領跑,不過與去年同期644.2億元的銷售金額相比,今年上半年萬科共銷售610億元,同比下降了5.31%。
業內人士認爲,從個別標杆企業的業績來看,儘管銷售金額同比去年上半年有所下滑,但銷售面積同比均有所增長,這些數據恰恰說明了今年是一個典型的“以價換量”行情。
公告顯示,今年上半年,萬科實現合約銷售金額625.4億元,銷售面積602.5萬平方米,銷售單價爲1.04萬元/平米,與去年同期相比,銷售金額和單價出現雙降,下降幅度分別爲4.7%和10.3%。
經濟參考報在7月6日的報道中稱,目前結合市場成交態勢,萬科在內部已經組織了多次研討和分析,並要求各項目銷售負責人“認清以價換量促使成交回升”的現狀,利用當前市場大勢,加緊消化庫存。在已經獲得了“以價換量促市場成交回升”的共識基礎上,開始籌劃加速推盤,搶佔先機。
今年上半年開始,很多房企都積壓了一定的產品存量,在銷售競爭的壓力之下,這些開發商除了競爭樓盤的品質、比拼戶型、比拼物業之外,更是進入了比價階段,從2012年年初到年中,很多樓盤都降低了利潤,推出各種形式的優惠促銷活動。
值得注意的是,把今年的銷售策略定位於加推中低端產品和“以價換量”的房企,上半年成交均價同比明顯回落。大型房企中,萬科下降了10.3%,富力下降了21.4%,恆盛下降了9.3%,花樣年下降了3.7%,碧桂園下降了2.9%。
同策諮詢研究中心總監張宏偉認爲,部分大型房企提前且超額完成上半年銷售目標,得益於降價促銷的銷售策略和銷售目標定製保守。
近日,申銀萬國發佈研究報告上調了萬科的全年銷售預測至1400億元。該報告對上調原因的解釋是,萬科下半年將進入推盤高峯期,而樓市將在七八月份呈現淡季不淡的情況。
陳國強認爲,萬科今年推出的貨值要達到1800億元甚至更多,纔有可能實現逾1400億元的全年銷售業績。此外,根據目前的銷售情況來看,如果開發商能夠保持“以價換量”的銷售策略,下半年市場將比上半年更好。
激進派:逆勢拿地迅速擴張
代表房企恆大、保利
雖然從第二季度開始,市場銷售出現快速回暖,房企資金壓力也因此得緩,但大多數房企對於拿地仍表現得十分謹慎。
根據研究機構統計,截至6月底,包括碧桂園、保利、富力、恆大、華潤、龍湖、萬科、中海在內的八家標杆房企拿地數量共計83宗,較去年上半年減少90宗,降幅爲52%;拿地金額爲343億元,同比去年減少427.5億元,降幅爲55%。
綜合來看,上半年大多數房企仍謹慎出手,但是也有少數房企趁市場低迷之際大舉購地,迅速擴張。其中,最爲激進的房企恆大地產上半年共斬獲地塊32幅、耗資近90億元。此外,保利地產在上半年用於購地的金額也已達到了80億元。
保利地產在年初曾表示,今年將緊跟形勢,以銷定產,以搶爲先,打好銷售攻堅戰,全力落實年度經營任務。
半年過去,7月9日,保利地產公告稱,1-6月,保利地產共實現簽約面積437.83萬平方米,同比增長28.43%;實現簽約金額502.96億元,同比增長27.47%。
對於上半年銷售大幅增長的原因,保利地產品牌中心副總經理何智韜稱,主要是公司在把握市場回暖期的同時,可售貨源充足。
對於保利地產的推盤節奏,申銀萬國早前曾在報告中指出,考慮到下半年市場走勢未必不明朗,保利在年初就制定了上半年快速推貨的方針,推盤儘量提前,二季度計劃推貨量達300億,約佔全年計劃的1/3。
伴隨着銷售的持續增長,保利在土地市場上的表現也十分“搶眼”。
中新網房產頻道梳理髮現,2012年上半年,保利已經在武漢、西安、佛山、成都、四川德陽、重慶、以及瀋陽等地拿下近14宗地塊,耗資近80億元。
關於拿地的情況,何智韜向媒體表示,目前保利在各地正跟蹤的地塊還有很多,下半年還將繼續購買多宗地塊,但不會像前幾年一樣盲目拿高價地,上半年所購買的土地也是多以底價成交。
求存派:出售項目賣股還債
代表房企綠城
從房企公佈的數據來看,中海、世茂等多家地產公司均表示已提前完成全年60%以上的銷售目標,而花旗甚至發佈報告,質疑內地房企年度目標定得過於保守。
然而,中國房產信息集團執行總裁丁祖昱卻通過報告披露,多數房企的銷售業績其實並不好。在很多城市的商品住宅成交量創新高時,仍有高端樓盤面臨滯銷。其中,包括綠城在內的許多房企仍在大量對外出售項目,甚至直接賣股還債。
7月6日,綠城中國率先發布了上市房企2012年的第一份半年報。綠城今年上半年累計實現銷售金額約219.5億元,其中合同金額爲178億元,完成率爲119.5%。至此,該公司已超額完成集團上半年銷售任務,佔全年400億元銷售任務的54%。
事實上,作爲在此輪調控中受影響較大的房企,綠城一直處於風口浪尖。而業界質疑最多的,無疑是綠城的銷售業績。
就在6月8日,綠城集團宣佈,已經與香港地產大鱷九龍倉簽約戰略性合作,向九龍倉配股併發行可換股債券,共融資50.98億港元。配股完成後,九龍倉將成爲綠城第二大股東,擁有綠城24.6%的股權。
對於此次賣股融資,綠城表示,今年目標是圖生存、促轉型。今年會採用騰挪項目的形式求生存,不會再採用高負債的形式去發展。這是繼出售旗下項目之後,綠城又一重大融資行動,也是綠城首次賣股自救。
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