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宏觀調控持續下,土地市場進入深度低迷,從去年開始,土地流標、底價出讓等現象十分普遍。與土地出讓金大幅下滑相呼應的是,許多地方政府財政收入也出現了負增長。從目前來看,在衆多優惠政策促使下,樓市成交有所回暖,但土地市場依然冷清,大部分企業拿地熱情不高,作爲樓市的“風向標”,土地市場的動向牽動着樓市未來發展的每一根神經。
反觀青島土地市場,前四個月成交較爲冷清,之後的幾個月,隨着商品房銷售數量的上升,土地市場也開始有所起色,但是依然難掩其調控之下的疲憊。
全國市場難掩冷清
根據中國指數研究院數據研發中心發佈的數據顯示,持續的調控使土地市場在2012年上半年陷入供需雙降的冷清局面。
其中,1-6月全國300個城市共推出土地16284宗,推出土地面積65848萬平方米,同比減少19%;其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)4666宗,推出面積20677萬平方米,同比減少32%。而在土地推出量統計減少的情況下,土地成交情況也不容樂觀。1-6月全國300個城市共成交土地12778宗,成交土地面積51241萬平方米,同比減少27%;其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)3315宗,成交面積14720萬平方米,同比減少44%。
從青島市場看,同2011年相比,今年上半年出讓宗數和麪積均有上升,幾乎每個月都有土地拍賣進行。從成交上看,上半年成交的土地(不含工業用地)中,市區成交量較低,市郊是成交主力,其中土地成交區域最多的區域分別爲膠州市,其次爲高新區和平度市。
土地流拍成爲常態
根據青島銳理數據提供的數據顯示,2012年上半年,青島全市公告出讓土地149宗(不包含工業用地)、1387萬平米土地中,除去仍在出讓的31幅地塊,上半年僅成交土地106宗、338萬平方米,比2011年的290宗、1108萬平方米的成交量大幅下滑。而上半年,有多達12幅地塊流拍,流拍率超過8%。
特別是原定爲龍年“第一拍”的重慶中路399號地塊於去年底、今年2月、3月先後經歷過三次公開掛牌,但兩次均以“流拍”收場,成爲青島最難“拍”地塊。四方區山東路171號人才市場地塊也兩次流拍。
業內人士表示,儘管同去年相比,2012年上半年流拍現象有所減緩,但是同往年相比,流拍依然成爲土地市場的常態。因爲對於開發商來說,地價的高低在資金鍊環節中比重較大,尤其是在現在市場情況不好的情況下,拿地更爲謹慎。特別是一些位置較好的地塊,更是慎之又慎,儘量避免“地王”現象的出現。
難逃底價成交魔咒
同往年拍賣土地高溢價成交情況明顯不同,從2011年開始,底價成交成爲島城土地市場普遍現象。據青島銳理數據統計,在今年上半年成交的居住商業類用地中,超過七成的土地是底價成交,總的成交溢價率不足1%,而過去三年中土地成交平均溢價率爲23%,即使是去年,整個土地市場的平均溢價率也在8.34%。
在如此市場形勢下,往年頻現的地王在上半年幾乎絕跡,上半年,成交樓面地價最高的是一幅位於市北區臺東體育場東、明霞路西的地塊,該地塊緊鄰臺東體育場,靠近中山公園和臺東商圈,且周邊有多所中小學校,配套完善,地理位置優越,最終該地塊被青島中聯建業股份有限公司以樓面地價7474元/平方米競得,成爲上半年的地王,而這個價格也是該地塊的起拍價。
商業用地獨佔鰲頭
在今年上半年出讓的土地中,從用地結構上看,居住商業用地比重最大,總計出讓149宗、1387萬平方米,佔到面積36%,超過工業用地的31%;成交方面,工業用地成交129宗、6399萬平方米,佔到總成交94%,而居住商業用地成交僅佔比4.7%。
單看居住商業用地,2012年上半年,商住綜合用地佔比58%,上升明顯,純住宅用地僅佔4.9%,降幅較大,商業用地佔比則略有上升。而在2011年島城土地成交市場中,純住宅佔比爲54.8%,純商業佔比31.9%,商業兼住宅僅爲13.2%。
難覓外來企業身影
同其他城市外來房企頻現土地拍賣市場情況不同,2012年島城推出的土地拍賣中,幾乎都是本土企業成功拿地,難覓外來房企身影。
根據青島銳理數據顯示,上半年成交土地金額排名前三的企業,分別爲青島昌陽投資開發有限公司、青島世園(集團)有限公司,青島海創開發建設有限公司,而這全部爲本土企業;在外來企業中,排名最高的是排在第六位的萬科置業。 鞠培霞
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