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-什麼是“平民地產”?
□委託代建項目價格爲何能低於普通商品房價格三成以上?
- “平民地產”對保障房的建設有何借鑑意義?
□這種全新的開發模式對構建房地產多元化供給市場有何啓示?
-對解決城市低收入人羣的住房問題有何幫助?
均價比同類地段市場均價低35%,開工時房屋幾乎已經訂購一空,頗受城市中低收入者的歡迎。人們稱之爲“平民地產”的國內首個按市場運作、以個人委託代理模式開發的住宅小區,將於今年9月底在河南許昌建設完工並交付使用。
“平民地產”國內首現
徐保滿認爲,河南許昌的委託代建小區,是解決城市中低收入人羣住宅問題的一種探索。在國家調控房價基調不變的當下,委託代建小區的即將落成引發了人們對有效降低房價途徑的思索,同時委託代建小區的落成也爲業界找尋降低房價的途徑起到了示範作用。
近些年來,房地產市場上出現了一種新型開發模式,即通過個人委託代理模式進行開發。具體來說是指個人集資註冊的項目公司通過招標或委託方式,選擇專業的房地產開發公司,由非經營性個人集資建房項目開發設計、投資管理和建設組織實施工作,項目建成後交付使用單位。由於其項目價格遠低於市場均價,甚至比當地一些經濟適用房小區均價還低,因此被人們稱爲“平民地產”,受到城市中低收入階層的歡迎。
“平民地產”主要特點
委託代建小區的主要特點是什麼?徐保滿認爲:許昌市的個人委託代理建房採取雙公司運作,即由許昌市的惠民房產中介公司和惠民房地產開發公司兩家公司來實施,把有住房需求、自願參與建房的個人組織起來,把各項成本向參與者完全公開,公司提前限定利潤率,通過收取代理服務費的方式盈利。代理建房模式受歡迎的一個核心就是成本完全公開、利潤提前限定。與傳統的地產開發模式相比,這種模式沒有售樓部、沒有廣告支出、不依賴銀行貸款,利潤提前限定,這樣才能做到平價房產。因此,總結其特點主要表現在三方面:一是按市場運作、以個人委託代理模式開發的住宅小區。二是代建對象主要針對當地的中低收入階層,住房均價低出同類地段市場均價。三是有政府的支持。
“平民地產”出現原因
那麼,委託代建小區的平均價格比同一地段的普通商品房價低35%是怎樣做到的呢?徐保滿說,委託代建小區之所以能比普通商品房價低了這麼多,我認爲一是因爲把各項成本向參與者完全公開,更便於對構成房價的成本因素的監督。二是因爲公司提前限定利潤率,利潤率提前公開,更有利於社會的監督,改變了過去市場信息嚴重不對稱的狀況。三是因爲在土地的獲取方面有政府的支持。如:2008年後,拿下這塊土地的開發商因爲地價過高、市場萎靡等問題,向政府提出退地。經過與政府的溝通協商,在許昌市政府的積極支持下,惠民公司正式承接了這塊土地。
“平民地產”如何運營
在開發建設過程中,委託代建小區的成本是如何控制的?項目質量又如何保證呢?徐保滿認爲,從目前媒體披露的內容來看,委託代建小區在獲得土地方面有政府支持的因素,土地價位有可能相對較低。另外,成本公開對開發商起到了自我約束的作用,可有效剔除不合理的價格構成因素。最後,提前向預定購房人公佈利潤率,約束了開發商的獲取暴利的行爲。由於我國城鎮居民收入水平偏低,並且對住房自主性需求和改善性需求呈剛性狀態,因此委託代建小區能有效地降低房價,這一住宅開發建造模式爲完善保障房的供應體系開創了新的思路。在許昌市的示範作用下,相信各地將會出現對這種運作模式的模仿和探索。
“平民地產”現實意義
委託代建小區建成後對樓市健康發展、特別是降低房價、滿足低收入人羣住房需求有何意義呢?徐保滿認爲,委託代建小區的建成對樓市健康發展的意義有多個方面,概括起來有四點:一是爲人們展現了一種可以降低房價的開發建設模式。二是能有效降低房價。三是增加了房屋建造成本和房價構成因素的透明度,並且在購房者的參與下確保質量。四是由於供求雙方直接掛鉤,這樣有效地消除了地產泡沫產生的可能。
徐保滿表示,委託代建小區對保障房的建設也有一定的借鑑意義。開發建設委託代建小區,首先要有政府的積極支持。二是要在土地的獲取方式上有所突破,土地價格水平直接影響房價,使用招拍掛方式拿地行爲中都屬競價成交,委託代建公司在土地市場上能否在可接受價位成功舉牌拿地,對房價影響至關重要。三是成立由參與者組成的監管組,對項目進展、工程建設、資金支付等進行全程監管。
“平民地產”如何發展
發展“平民地產”需要注意什麼?徐保滿認爲,委託代建小區存在法律依據及法律保障問題。2012年住建部、發改委、財政部、國土部等七部委剛剛發佈了《關於鼓勵民間資本參與保障性安居工程建設有關問題的通知》,鼓勵和引導民間資本通過直接投資、間接投資、參股、委託代建等多種方式參與廉租住房、公共租賃住房、經濟適用住房、限價商品住房和棚戶區改造住房等保障性安居工程建設。《通知》強調,要通過多種方式引導民間資本參與保障性安居工程建設。通知指出,民間資本參與保障性安居工程建設的,可以在政府覈定的保障性安居工程建設投資額度內,通過發行企業債券進行項目融資。此外,2011年國家住房和城鄉建設部原副部長宋春華建議保障房可考慮合作建房等形式。這些都爲委託代建開發提供了依據。儘管如此,對將來類似項目的開發建設在法規上管理上仍需要進一步地完善和支持。
“平民地產”國外狀況
個人合作建房目前遍及全球40多個國家。有數據顯示,現在全世界有超過7萬個住宅合作社,擁有會員數千萬。在歐美,住宅合作社所提供的住房已佔到相當高的比例。早在1844年,英國人就首創了住房合作社機制。而在美國,有超過1500萬個家庭生活在由住宅協會擁有和管理的房屋中。在德國,住宅合作社建造的房子已經佔到全國新建住宅總數的三分之一。政府鼓勵合作建房,對合作社建房給予多方面的政策幫助,如提供長期低息貸款,給予借款保證,提供合理價格的土地,減少稅收,對所得稅、財產稅、土地轉移稅和交易稅等均以較低稅率向合作社徵收,合作社建造的住宅佔住宅總數的30.9%,因此,從1977年至今這35年裏,德國房價平均之所以每年僅上漲了1%,可以說合作建房發揮了重要作用。日本也有《日本勤勞者住宅協會法》,調整合作建房中各方責任與利益關係。可見,“平民地產”這種開發模式在國外的房地產中佔有相當的比重。
圓夢“新道”
近年來,由於各地商品房價格的節節攀升,大中城市房價已經遠遠高出普通市民的承受能力,雖然國家加大對保障房的開發建設力度,但類似對“平民地產”式的探索也從未間斷。若干年前在北京、上海、武漢、成都等大城市就相繼出現了普通百姓個人委託建房的意向。所謂個人合作建房,其實就是買房人自己集資拿地,自己找開發商蓋樓,從而省掉中間成本,拿到便宜的住房。
委託代建小區在許昌的成功,究其原因,政府的積極介入是關鍵,在目前土地供給“招拍掛”的不利形勢下,得到了政府的支持,也就有了一半的勝算。其次,合作建房者的訴求和委託承建組織或者個人要互相信任,始終達成意見一致,供需雙方能夠很好地溝通,能夠將鬆散的有意向的建房人羣的資金、意見有機地統一和管理起來,加上委託承建的公司具有較高的運作能力和專業水平,這些都爲最終項目成本降低到最大值提供了保障。
由此可見,這種人們俗稱的“平民地產”模式不失爲爲解決高房價問題提供一種可行性的現實選擇,也可以說是目前房地產市場發展的一種細分和補充。一定程度上有助於整個房地產市場的有序規範發展,是房地產市場經濟成熟的表現。同時也爲房地產企業的融資方式提供了一種新的渠道,間接地對穩定金融市場、降低金融風險也有一定好處。當然,未來“平民地產”模式的發展,還有待於在法律法規上得到相應的完善以及各地政策方面的相關扶持,使其能夠在未來的房地產開發和建設中變得更加規範、專業、透明和合法,從而以多種渠道多種方式來實現中低收入人羣的置業夢想。
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