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在國內房地產行業尚處嚴厲調控的環境之下,很多開發商及投資者將目光轉向了海外投資。而歐美經濟的趨於復甦,也恰恰爲國內房企提供了海外投資的機遇。
近日,嘉實基金管理公司發行了嘉實全球房地產基金,該基金旨在通過投資高流通性的全球房地產證券,爲國內投資者分享海外房市投資相對穩定的現金流和資本增值收益。
嘉實表示,作爲瞄準海外商業地產及收益型不動產的基金產品,嘉實全球房地產基金主要投資於美國、澳大利亞、英國、法國、加拿大、新加坡以及中國香港等發達國家及地區的優質REITs(房地產投資信託收益憑證),輔以REIT ETF(交易型開放式指數基金)和RECOs(房地產行業上市公司股票)等房地產證券。其中,現金流收益明顯的REITs投資佔基金總資產比例的60%以上。
從歷史收益看,REITs過去30年的年分紅收益率在4%~12%之間,平均接近7%。嘉實基金經理蔡德森認爲,隨着歐美經濟的回暖以及人民幣的升值趨勢,海外REITs的投資機會開始顯現,未來將呈現上升趨勢。
超10%較高收益率
根據彭博數據統計顯示,從2002年到2011年,在業績比較基準中具備10年價格和分紅歷史的REITs中,過去10年累計回報率達到237%,年化收益率高達11.6%,其中,以租金形式爲主要現金收益來源的收益佔比約44%。
在現有的政策環境下,房地產的投資和投機行爲得到最大限度的遏制,更多的投資者將目光投向了海外市場。據不完全統計,近三年來,通過海外置業達到資產增值目的的人羣以每年30%的速度遞增,衆多海外的高端樓盤源源不斷地到中國來推介項目。一般來說,海外投資主要有三種渠道:其一,通過房產中介直接購買海外的物業,這類客戶以投資移民的客戶居多;其二,通過海外證券市場購買房地產股票,間接分享海外房地產市場的成長收益;其三,通過海外REITs這一投資工具,藉助專業的房地產投資管理機構,以獲得海外優質物業的租金收入和資產增值。
市場分析人士指出,一直以來,國內資本市場,尤其是不動產投資,缺少以現金流爲側重點的投資產品,且在國內房地產行業尚不具備成熟投資機制的背景下,投資者主要依賴傳統買賣方式以博取不動產價差,投資風險較高。與之相對的是,在海外成熟的資本市場,以商業地產和收益型不動產爲投資對象的REITs產品,在長期持有過程中不僅能分享商業地產本身的增值收益,隨着通脹率的上升,租金水平也會定期調整,其至少90%的租金收益會以分紅形式回報給投資者,以保證商業地產投資長期穩定的“現金流”收入。
在此背景下,國際市場上以REITs爲代表的全球房地產證券,以其高派息率及投資標的的穩定現金流回報,受到了投資者追捧。彭博數據顯示,截至2011年底,全球上市房地產證券總市值達到7800億美元,其中,REITs佔比超過60%,成爲海外商業地產最大規模的投資工具。
蔡德森表示,嘉實全球房地產基金靈活突出的分紅設計更是其現金收益優勢的體現。據瞭解,在產品設計上,該基金約定在符合基金分紅條件的前提下,每季度至少進行一次收益分配,投資者除默認現金分紅外,也可以選擇以紅利再投資形式,獲取REITs投資長期複利收益。
投資REITs優於投資房地產
歐美國家房地產市場的緩慢復甦及美國經濟的好轉,爲REITs投資提供了機會。以美國爲例,美國商業地產全國平均價格從2007年高點下降了40%以上,目前以全國平均水平來看,有10%的復甦,處於一個從底部慢慢往上走的狀況。對過去幾年美國房地產幾個大的週期進行分析,歷史上來看,本次房地產的價格調整是最深的。從週期性來講,通常復甦週期要經歷7~10年,從2009年3月這個低點過來,已經有兩年半的時間,處於復甦初中期階段,未來可能還會有比較好的表現。
房地產投資專業人士表示,輕易去海外買房並不是最好的選擇。而以一個基金的方式進去買REITs,其實優於直接購買不動產。直接購買海外不動產有不少弊端,包括投資信息的不對稱,選擇勘查物業耗費時間精力,還要多重交稅。另外,房價波動帶來的收益風險、純投資性購買的後續出租管理等問題,使得投資無法分散風險,退出權益很難保證。如果投資於專業的基金,則會有專業化的研究管理、全範圍的項目及多樣化的REITs種類選擇,且分散化投資能大大降低風險,最重要的是投資了房地產的源頭。此外,還有全方位的法律保障體系。總之,投資專業的REITs基金要比投資房地產更加安全。
但是,“REITs投資也並不是沒有風險。去年鵬華和諾安分別發行了兩隻REITs基金,從業績的情況來看,並不十分理想,與投資者期望值差異比較大。”上海鴻毅投資諮詢公司總經理張義鴻表示。
張義鴻認爲,投資海外REITs的主要風險在於投資項目的選擇及投資團隊的設置。相比於海外REITs發展的如火如荼,國內REITs卻只是雷聲大、雨點小。“需要建立中國的房地產資本市場,包括放開REITs、扶持房地產PE(私募股權基金)、鼓勵ABS(以項目所屬資產爲支撐的證券化融資方式)融資等各種融資手段。只有資本市場建立了,房地產的金融產品豐富了,中國的房地產市場纔會正常起來。”據中房報記者邱桂奇上海報道
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