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隨着上週五中金公司和研究機構莫尼塔發佈“房地產行業2012年下半年策略”和“房地產行業7月預期”,券商對房地產行業下半年走勢的預測拉開帷幕。昨日,《金證券》記者瞭解到,多家券商認爲,房地產行業的下降趨勢或將在年底築底。其中宏觀調控政策放鬆成爲必然,需要等待的是政策放鬆的幅度有多少。
中金宏觀研究員再次強調,二季度經濟數據不容樂觀,“預計二季度CPI會在3以下,而一旦在3以下,就說明存在降息的條件。”
開發商唱多下半年
上週五,莫尼塔的一份對7月房地產市場的預期引起了同行的關注。來自上海一家知名券商的行業研究員解釋稱,“莫尼塔一直關注宏觀、行業,甚少關注單一的公司,其對房地產行業的調研,擁有自己的數據點,和一般國內的券商不同,所以很有借鑑意義。”
記者在這份研報中看到,莫尼塔行業調研組在對房地產開發商和中介商的調研中,67%的受訪開發商對於7月份銷售表示樂觀,認爲回暖的趨勢將進一步持續。開發商感覺購房者的預期在逐漸發生改變,且下半年推盤量將更多,有助於推動銷量的持續復甦;38%的中介商對7月銷售表示樂觀,略少於上月水平,但中介商普遍表示,即使7月銷售環比因季節性而有所下降,其下降幅度也極其有限,銷售“淡季不淡”是大概率事。
而在採訪中,本地的開發商同樣顯現出樂觀的情緒, “政策信號很明顯,總公司對下半年的業績期望很高,所以在推盤量和推盤節奏上,都會高於上半年。”南京一家房地產營銷總監證實。
庫存仍是大問題
值得一提的是,多位研究員向記者提及“庫存”問題。據瞭解,在經歷了兩年多針對需求端的調控後,行業庫存絕對數量在2011年4季度超越了2008年曆史高位,雖然2012年上半年行業出現了一波需求復甦,但是在券商監控幾大主要城市中,庫存在2012年5月底僅較年初的歷史高位下滑約3%-5%。
對比之下,中金公司給出數據顯示,今年4、5月份,主要城市的新盤當月去化率保持在30%-50%左右的水平,較2月份20%左右的低水平略有恢復,但依然處於歷史較低的水平,低於2009年2季度銷售去化率70%以上的景氣區間。
此前,記者在接觸萬科南京公司一名管理層人員時,其向記者表示,目前庫存情況確實是困擾大部分房地產公司的一個問題,但是較廣州等地區,南京地區的情況稍好,相信下半年南京市場受到的影響較小。
而剛剛爲南京房地產市場做過調研的本地券商房地產行業研究員也向記者透露,南京多家接受券商調研的樓盤,在上半年完成任務不俗,大大降低了此前的庫存情況。
不會“報復性反彈”
房地產市場是否會迎來類似2008年-2009年間的“報復性反彈”?中金房地產研究員寧靜鞭在研究報告中判斷,不會簡單重複當時情況,但政策上應該會“採用對衝型調整,有限度鬆動”的做法。
中金另一名宏觀研究員直言,二季度的經濟數據即將出來,初步判斷不是很好,“GDP可能在7.6%左右、CPI可能在3%以下,而一旦CPI在3%以下,就意味着有了降息的空間和條件。“作爲經濟增長的支柱行業,這一數據對房地產政策的變化是不言而喻的。”該名人士說。
國泰君安給出數據顯示,最近五六年來房地產投資佔GDP的平均比重10%,從支出法來看,房地產投資對GDP增長的直接貢獻率大約也在10%。此外,還有房地產投資的關聯產業對GDP的影響,其貢獻度也是最大的,佔到GDP的5.45%。
“我們現在觀望的是房地產政策放鬆的力度究竟會達到多少,這對整個國內經濟發展都有很深的影響。”上述中金宏觀研究員說。記者胡春春
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