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千人購房潮,買樓如買菜。多年未見的火爆行情爲何出現在仍處於深度調控中的樓市?這是開發商刻意做局,還是市場的真實情況?記者近日從市場瞭解到,此時出現所謂“購房潮”確實有部分原因是降息政策刺激、實際需求的釋放,但其中不乏人爲成分,如蓄客期拉長、集中開盤、逼定,製造恐慌性購房氣氛等等。業內人士稱,刻意製造的開盤,想不火爆都難,但是房價反彈不具支持因素。
“千人購房潮”來襲?
三年半來首次降息,樓市這根緊繃的神經頓時變得分外敏感。6月10日,龍華水榭春天5期成爲央行降息深圳首個開盤項目,出現了久違的4000餘人排隊購房的場景,6小時成交約16億。深圳“千人購房潮”由此而來。
6月24日,同樣的場景在龍華美佳華首譽開盤現場上演。據稱當日有1200批約2000多人次到場,開發商共推出568套房源,實現銷售516套,銷售金額5.8個億,銷售率達九成。
記者近日連續到樓盤現場踩盤發現,所謂的“千人購房潮”尚只出現在少數幾個開盤的樓盤,更多的樓盤仍在正常走量。6月16日,布吉萬科璞悅山2、3棟175平方米單位正式發售,到場人數約兩三百人。
支持“千人購房潮”的人往往拿2009年說事,認爲現在就是當年行情的預演。但是,“量暖價不暖”的現實很難支撐起這波“購房潮”。從今年1至5月份的成交價與量比較來看,成交均價是一個逐漸向下的過程,但成交量卻是逐月遞增的趨勢。
根據市規劃國土委提供的統計數據:1月份,新房成交1372套均價17105元;2月份,新房成交1931套均價16854元;3月份,深圳新房成交3430套均價17480元;4月份,新房成交2875套均價16591元;5月份,新房成交4067套均價18204元。
可見,成交量的上漲並未導致房價的明顯反彈,這與2009年的“量價齊升”有很大差異。
“被火爆”做局成分大
“所謂的‘購房潮’確實有降息政策刺激、實際購買需求釋放等因素,但是更多的有營銷做局成分,”深圳綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁說,“貨幣政策放鬆給開發商帶來喘息的機會,即使前景撲朔迷離,開發商也會抓緊現有的機會,採取各種手段達到銷售目的。因此,對於千人購房等現象,更應該從營銷手段的角度去判斷。”
“現在少數新盤的蓄客期由正常的3個月拉長到一年,再集中開盤,在很短時間內要求客戶選房。”美聯物業全國研究中心總監徐楓接受記者採訪時表示,弱市更需要搶客。在目前的市場行情下,開發商傾向於營造一種市場快速回暖的跡象。
一位不願具名的深圳開發商營銷總監向記者透露,一般新盤的有效蓄客量最起碼要達到推出單位的八九成以上,纔會開盤。
深圳都會城市研究院院長高海燕反問道:“你見過開盤不火爆的樓盤嗎?沒見過。讓一個開盤的場景呈現火爆,這是所有的市場營銷策劃活動必須要達到的效果。”
6月中旬的一個週末,記者親身經歷了一次“千人購房潮”:已經繳納了認籌金的客戶,根據持有籌碼單顏色的不同,被分別放在不同的大廳裏,輪候選房,只有頭一批優先認籌的客戶選房完畢,後一批客戶纔可以接着選。由於人數龐大,每一個客戶選房的時間只有三分鐘,逾期視爲自動作廢。並且,喇叭和大屏幕電視輪番播報、播放選房信息,氣氛非常緊張。
“我們就像流水線的產品,根本沒有考慮的時間,能選到房就是幸運。”當天選房完畢的顏先生擠出大廳,又向記者表露出一絲後悔,“呀,好像那個次臥偏小了,應該挑另外一個戶型……”
房價反彈不具支持因素
當然,“千人購房潮”產生的恐慌性情緒是立竿見影的。而開發商又非常喜歡這種情緒,並有意無意推波助瀾。又如,6月12日央行發出142號文件,對此次降息做出若干部署,但偏偏有開發商不無誇張地宣稱,央行特急文件:房貸最低7折。似乎文件僅爲房貸而發。業內人士稱,製造“千人購房潮”,除了加快出貨外,另外一個終極目的或是提高售價。
多數業內人士認爲,最近購房者的心態確實發生了一些變化,一些之前被壓抑的需求得到釋放。但由於政策層面還未出現明顯的鬆動,同時,新房庫存依然維持在高位,樓市整體出現報復性上漲的可能性基本不存在。
截至目前,深圳全市一手房可售面積約爲220萬平方米,預計下半年新房供應量爲260萬平方米,下半年深圳樓市新房可供銷售面積高達480萬平方米之巨。
深圳中原地產副總經理賀曉麗評論說,目前尚不存在新建住房不足無法滿足需求增加的問題,恐慌性地購房行爲實屬不明智之舉。而經過調控的洗禮,越來越多的開發商將採取穩健的發展戰略,在市場尚未完全穩定的情況下,沒有大幅擡高價格的理由。
長城證券房地產行業分析師劉昆認爲,在新房庫存壓力依然較大的情況下,漲價難成氣候,樓市有望延續量價穩定的理想局面。開發商漲價將導致成交量下降或政策進一步鬆動預期改變。記者陸劍偉
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