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5月份,廣州市一手樓成交面積大幅反彈,但是二手樓成交面積並不理想。對此,分析師表示,這表明二手房市場博弈正在加劇。值得注意的是,4、5月部分一手樓盤低開導致了近期廣州一、二手樓價差距正在縮小。
二手樓成交面積不到限購前一半
在一系列政策利好刺激作用以及開發商促銷的拉動下,5月份廣州一手樓成交量出現明顯反彈。據廣州市國土房管局公佈的5月份廣州市十區房地產市場運行情況的通報顯示,5月份全市十區新建商品住宅網上籤約面積71.14萬平方米,環比大漲四成,同比漲幅也達39.1%。回顧未實行限購前的2010年5月,那時全市十區新建商品住宅交易登記面積僅54.86萬平方米,數據反映在政策利好及以價換量雙重作用下,2012年5月份一手樓成交量已超越限購前水平,而2012年4月份一手樓成交量僅是限購前的九成而已。
與一手樓市成交火爆相比,二手樓市5月份成交仍顯低迷,儘管同等享有一系列政策利好的帶動,不過,業主心態轉強,議價空間收窄,買家心理價位與業主差距持續擴大,導致買賣雙方博弈加劇,令成交量難以延續進一步放大。據廣州市國土房管局公佈數據顯示,5月份廣州市十區存量住宅交易登記面積35.01萬平方米,同比減少兩成多,而與未實行限購前的2010年5月份71.6萬平方米的成交量相比,現時二手樓成交量還不到限購前的一半。
對於二手住宅市場博弈的加劇,分析人士表示,在目前受限購限貸雙重影響下,二手房市場交投活躍度與限購前相比還有相當一段距離,市場上可供買家選擇的房源還比較充足,業主過於樂觀看待當下市況而盲目提價或反價,並不可取,更有可能錯失最佳成交良機。
部分一二手樓價接近甚至倒掛
在一手樓市以價換量的影響下,部分區域出現一手樓盤報價與同一樓盤或鄰近樓盤二手房放盤價接近甚至倒掛的現象。
此外,證未滿5年的二手房,儘管成交單價有可能低於同一樓盤一手在售組團或附近一手新盤的網籤成交均價,但若加上營業稅等稅費支出,實際購房支出可能會比買一手樓要多,因此,部分不急於入住的買家會轉向關注一手樓,而部分因結婚等原因需迫切購房入住或青睞二手房成熟配套的買家,則仍會繼續留在二手市場,不過會將關注目光重點放在證滿5年這類稅費支出相對較少的二手房上。
外地客僅恢復到限購前六成水平
在限購政策的影響下,省內外非廣州戶籍人士在廣州購房受到嚴格限制,符合資格的無房省內外非廣州戶籍人士只能限購一套住房,而已有一套住房的省內外非廣州戶籍人士只能通過賣一買一才能實現換房改善居住環境的願望。此外,省內外非廣州戶籍人士在廣州買房,無論是一次性付款還是按揭購房,都需要提供社保、納稅證明等,因此,儘管限購已實行一年多,但至今爲數不少的省內外非廣州戶籍人士仍未能符合資格購房。
中介的統計數據更是顯示,4月、5月選擇出手購房的省內外非廣州戶籍買家數量僅是兩年前未實行限購時的六成多,而同期廣州戶籍買家數量已回升至兩年前未實行限購前的七成。
分析人士表示,這導致省內外非廣州戶籍人士入市積極性回升速度較慢,在很大程度上導致了今年4月、5月廣州二手樓市成交的低迷。不過,“畢竟在未實行限購的2010年4月、5月或是已實行限購的2012年4月、5月,省內外非廣州戶籍人士在個人購房市場中均佔據接近六成的市場份額,由此可見,非廣州戶籍羣體購房需求是支撐廣州二手樓市重要購房主力之一”。記者孟慶利
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