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萬科總經理鬱亮6月5日在央視財經高峯論壇上表示,5月份樓市成交活躍是開發商“以價換量”換來的,但當前房企的商品房庫存量仍然十分驚人,從萬科的統計看,包括北京、上海、深圳、廣州在內,現在庫存的商品房還有1.14億平方米。
“按照5月份的銷售量,大概夠這些城市賣上11個月左右的時間。”鬱亮表示,後市並沒有看上去那樣樂觀。實際上,庫存的積壓不僅僅是萬科的困擾。
高成交依舊無法阻止高庫存
至5月底,商品住宅市場回暖明顯,四大一線城市中除廣州外,北京、上海、深圳上週新房住宅成交量均明顯上漲,幅度在10%-30%。但與此同時,商品住宅存量也居高不下。受近期新增供應影響,5月27日,北京商品住宅庫存再次突破8萬套,其他一線城市存量總和也比去年同期高出約35%。
根據鏈家地產市場研究部統計,截至5月31日,包括北京、廣州等在內的十個大中城市商品住宅存量達到491050套,同比2011年5月增加115844套。即使不排除北京在3月底清理掉的4萬套無效庫存,其存量總和也比去年同期高出30%。
十城市一年庫存新增超10萬套
經過一年的樓市調整政策,商品住宅市場持續下行的趨勢使購房者的觀望情緒始終較爲濃厚,各城市商品住宅市場均出現不同程度的滯銷,庫存量不斷攀升。
據鏈家地產統計,截至5月底,包括北上廣深在內的十個大中城市,庫存面積超過6000萬平方米,一年內新增的存量超過10萬套(若考慮北京清理庫存造成的數據誤差,實際庫存增量有可能達到15萬套左右)。可見在宏觀層面,商品住宅市場庫存積壓的情況並沒有因爲部分降價項目的熱銷而有所改變,一線城市中,京滬兩地的消化週期仍然接近14個月。
10個城市中,廣州、蘇州、福州、青島、惠州5個城市庫存增長幅度超過50%。
鏈家地產市場研究部陳雪認爲,十個城市中,部分城市庫存增長速度很快,一年增加50%比較恐怖。庫存增加快速的城市都有幾個特點:1、新房成交回暖並不明顯。2、大房企佈局項目開始增多。這使得原本2009、2010年成交的大量土地在入市時一方面面臨着市場不景氣出售較難的局面,另一方面面臨着外來大型開發商的市場壓縮,造成庫存不斷增加。
十城樓市5月庫存變化(單位:套)
城市2012年5月2012年4月2011年5月環比變化同比變化
北京83278 85261 101291 -2.3% -17.8%
上海68264 66895 51922 2.0% 31.5%
深圳25909 27632 22861 -6.2% 13.3%
廣州55179 43964 29993 25.5% 84.0%
南京52342 49310 34145 6.1% 53.3%
蘇州36461 38236 24405 -4.6% 49.4%
廈門25057 27250 18825 -8.0% 33.1%
福州19052 20034 12416 -4.9% 53.4%
青島106826 107393 68511 -0.5% 55.9%
惠州18682 18452 10837 1.2% 72.4%
總計491050 484427 375206 1.4% 30.9%
(鏈家地產市場研究部提供)
業內聲音房價仍存下行壓力百姓無需恐慌性購房
陳雪認爲,從目前的情況看,雖然各地均有針對剛性需求適度微調的政策,刺激了一部分需求,但只要限購不放鬆,差異化信貸沒有改變,整體市場成交量繼續出現大幅上漲的可能性基本不大,並且此輪需求釋放能夠持續多長時間,也存在不確定性。因此庫存積壓嚴重的城市,其壓力短期內很難改變。房價仍存下行壓力。
市房協祕書長陳志也表示,據市房協監測,近期就有近二十個項目即將上市,可提供房源5000多套,另外還有大量商品住房庫存,可充分滿足百姓購房需要,完全不必恐慌。文/記者楊予諾
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