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國家“十二五”規劃綱要和國務院批覆的《中關村國家自主創新示範區發展規劃(2011–2020年)》明確提出,要把北京中關村逐步建設成爲具有全球影響力的科技創新中心。
事實上,今天的中關村已經是一個“大中關村”的概念,無論是叫“大中關村”、“TBD”(北京科技商務區),還是“未來科技城”,以北清路-七北路和八達嶺高速交叉爲座標的“金十字”爲中心,覆蓋海淀東北部和昌平南部的數十平方公里範圍之內,都將成爲北京市“十二五”規劃中北部研發帶的落地基礎,更是“大中關村”一體化建設的重要載體。
隨着大批知名的高科技企業、科技園區和中高端辦公樓宇的紛紛入駐,產業規模和就業規模的升級,未來科技城範圍內即將迎來區域價值的重大提升和生活配套的全面升級。
“大中關村”商業缺口巨大
目前,北清路沿線已形成了以電子信息、新材料等戰略性新興產業爲主體的高端產業集羣,隨着地鐵昌平線生命科學園到南邵站的開通,圍繞“金十字”,各大名牌房企開始扎堆開發住宅項目,保利、萬科、珠江、住總、路勁、北科建等企業的住宅項目多已開盤熱賣。
“和那些借概念炒作的地產項目不同,大中關村目前入駐的企業和正在入駐的企業的數量、規模、GDP貢獻都是實打實的,我們是在一個已經高速發展的區域內規劃和開發,這裏24小時人流涌動,商業需求旺盛。”北科建·領秀慧谷營銷副總王東屹對記者說:“這裏不會像一些郊區衛星城一樣,到了晚飯後纔有人陸續歸來;更不像一些還停留在藍圖上的規劃,會出現空心化的問題。”
不過,隨着各大項目的相繼開盤,一個較爲明顯的問題也隨之凸顯,即圍繞各項目的開盤入住,該區域內原有的商業配套顯得非常薄弱和過時,而其層次也相對低端。
通常,遠離中心城區的新項目的商業配套,從開始入住到漸趨成熟,需要3-5年的時間。在此之前,需要通過地緣關係,“借力”相近區域的商業配套。
記者調查的結果顯示,與“大中關村”接壤的周邊區域普遍存在大中型商業配套較少、中小型及社區商業配套較爲低端的現象。以回龍觀區域爲例,雖然有一些專業批發市場和大型超市,但其商業形態主要還是街道兩側的中小商業,儘管體量已成規模,但經營和消費水平均不高,無法形成有效輻射。
而“大中關村”區域內在售的部分項目,商業配套方面都存在一定的不足和共性:其一,小區底商尚未開賣,便民的社區商業很不發達;其二,周圍地塊原有的商業形態過於低端,往往以小餐館、網吧、中介公司、美容美髮店等爲主;大型的商業配套如永旺、華聯、美廉美超市等距離小區較遠,步行往返時間短則幾十分鐘,多則超過一小時。
由此可見,發展輻射能力強大的大型商業中心,以及發展滿足業主日常生活需求的社區商業,將是未來相當長時間內“大中關村”區域內樓盤提升價值、滿足購房人對軟環境需求的關鍵。
開發商惜售大型綜合體
“大中關村”區域內商業地產的發展前景和投資價值如何?本報記者進行了深入的調查。
目前,未來科技城內唯一初見規模的大型商業綜合體項目當屬珠江·摩爾。該項目包括已運營的永旺商城以及規劃中的奧特萊斯、七星酒店、5A辦公區、河岸酒吧街等在內的“中關村國際商城”,建築面積將達到208萬平方米。
“我們在最初引入永旺商城的時候,認爲根據整個區域的發展速度,需要四五年的‘涵養期’才能收回投資,但實際上兩年多的時間就開始盈利。”珠江地產營銷副總劉雲歧接受本報記者採訪時表示,“永旺商城運營四年了,現在年銷售額超過8億元,每日客流超過3萬人,19萬平方米的營業面積中,餐飲企業就達100多家。現在周圍5公里到25公里距離的高端客羣都被吸引過來,而年內這一區域還將有至少5萬名高科技行業人士入住。”
永旺商城的成功誠然證明了TBD的商業價值,但也在一定程度上折射出這一區域內商業配套的不足。記者在走訪周邊不少樓盤時都發現,“言必稱永旺”成爲附近開發商銷售人員的共同特徵。
“中關村國際商城的第二期是珠江·摩爾項目,包括5棟面積共25萬平方米的寫字樓,其中商鋪面積8萬多平方米,戶型從70平方米到6000平方米,共有200多個商業單位,基本由珠江·摩爾自持運營。”劉雲歧告訴記者。
據瞭解,由於中關村國際商城地段的核心性和前期永旺項目順利運營的示範效應,珠江·摩爾項目甚至還沒有開始建設施工就已經被諸多商業企業盯上。劉雲歧告訴記者:“和我們採取‘簽約建設’的商業單位已達100多個。”所謂“簽約建設”是指在建設前期就對未來的店鋪面積、位置、空間提出個性化需求的商鋪,包括了銀行、必勝客、7-11等知名企業。
“現在即使是銀行要買,我們也是隻租不賣。”劉雲歧告訴記者,地標性商業地產自持運營的收益要遠遠高於一次性出售,“15年內至少可以獲得200%的收益,因此尚未簽約的80多個商業單位,我們基本要自持運營。”
區域綜合體前景看好
除了開發商自持的大型商住項目外,“大中關村”區域內還規劃了5萬平方米至20萬平方米左右中等規模的社區商業項目,將成爲未來科技城範圍內社區商業的中堅力量。
5月下旬開盤的路勁·世界城,位於昌平的南邵區域。由於區域發展剛剛起步,不少購房人最爲擔心的便是商業配套的缺失。不過,路勁·世界城負責人表示,該項目商業配套將打造成爲5E標準的地鐵綜合物業+現代服務型商業,集合了居住、辦公、娛樂、購物、休閒、旅遊等多種功能要素。
記者還走訪了萬科·金域華府項目,據瞭解,總建築面積爲50萬平方米的萬科·金域華府,二期工程將建有20萬平方米的區域地標級商業綜合體——金域國際,集購物、休閒、娛樂、健康等於一體,爲業主提供一站式、多功能生活服務。目前已與永輝超市簽訂合作協議,開業之後,萬科商業發展部會與其他知名餐飲等商家進行洽談,爭取引進更多的商業配套資源。
而值得一提的是,無論是路勁·世界城還是萬科·金域華府,對未來的商業開發都保持謹慎態度。路勁·世界城負責人表示,在目前來看,當地的商業配套仍存在諸多變數。而北京萬科方面更直言,目前主要側重住宅部分,商業方面如自持租售配比等諸多計劃尚不能確定。
從規模上講,這類面積在5萬平方米至20萬平方米之間的商業綜合體,雖然小於Shoping Mall超級商業中心,但遠遠大於一般的社區商業配套。既可以容納大型超市、大中型餐飲企業、精品商街等大中型商業項目,也可以運營如銀行分理處、電信營業廳、中小型診所、健身房、美容美髮機構和便利店等中小型商業機構。因此,這類商業綜合體有望發展成爲介於超大型商業綜合體和中小型社區配套之間“區域綜合商業服務體”,商業服務門類相對齊全,從中端到高端配屬均勻。
“大中關村”稀缺小底商
除了以上的大型、中型商業配套之外,記者調查中還發現,“大中關村”區域內住宅項目的底商存在高度稀缺的現象。
距離永旺超市直線距離只有850米的北科建·領秀慧谷項目,是目前離中關村國際商城最近的純住宅項目。然而,儘管背靠如此商業鉅艦,領秀慧谷小區內的商業配套仍然是開發商最爲關注的問題。
“隨着TBD規劃的展開,‘大中關村’區域內無論是住宅還是社區商業地產的審批都將越來越嚴格,很多居住項目都將讓位於科技園和辦公樓,住宅和社區商業項目的價值會被不斷重估。”領秀慧谷營銷副總王東屹告訴記者,“以領秀慧谷爲例,50萬平方米的住宅,商業配套僅有不到1萬平方米,對投資者和商業經營者來說,其稀缺性十分明顯。”
數據顯示,北京市人均商業佔有量基本額爲0.9平方米。領秀慧谷小區總戶數3000餘戶,按每戶2.5名常住人口計算,預計常住人口約10250人,平均下來,領秀慧穀人均商業配套面積僅0.58平方米。
事實上,按照10萬平方米至15萬平方米規模的住宅區,應配建1萬平方米左右的社區商業的比例,領秀慧谷的商業配套至少應有3萬平方米,但實際上卻不足1萬平方米。這在一定程度上決定了其商業配套的供應緊張,但從另一個角度來說,卻又加強了其商業的稀缺性。
記者在實地調查中發現,目前領秀慧谷在售的60餘套商鋪,面積從53平方米到300平方米,1層到2層均有。其特點是進深比超過了0.5,加之戶型方正,投資者可以分配成多個獨立區域出租,由於商鋪的層高達到了3.6米到4.5米,減少了空間壓抑感,適合運營便民性質明顯的小型商業。
王東屹告訴記者:“我們的商鋪有70%的面積在110平方米以下,可以運營主食廚房、便利店、水果店、中介機構、水站等,這些基本以臨街商鋪爲主,當然彼此間也可以打通。在獨棟商業裏,有4套躍層商鋪和1套298平方米的商鋪,銀行、郵政、電信等已在和我們接洽購買。”
另據瞭解,領秀慧谷還規劃了一個獨棟商鋪,燃氣入戶,可以經營餐飲,解決小區居民就餐的需求。
記者調查發現,“大中關村”區域內的北京風景、長灘壹號等項目的商業配套體量非常小,均在2000平方米左右,而小區卻有1000多套住宅。可以想象,未來這些商鋪一鋪難求。但也從一個側面說明,商業配套一旦過小,小區居民勢必要依賴周圍其他項目,甚至其他區域的商業配套來滿足生活需求。而這種現象只有期待“大中關村”區域內整體商業配套水平提升,才能根本解決。(記者胡喆徐楠)
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