|
||||
“您好!我是望京SOHO的小王,200米高5A級寫字樓和商鋪新開盤,望京區域政府規劃第二CBD,有時間到現場看看吧!”最近一段時間,記者不斷收到類似推銷商業地產項目的短信和電話。住宅市場之外,商業地產對於客羣的追逐同樣不甘示弱。
風光背後一縷尷尬
日前,萬科斥資10.79億港元收購香港南聯地產73.9%股權,並預將南聯作爲商用物業發展的平臺,此舉被業界人士解讀爲萬科大舉進軍商業地產的信號。由“住宅專一化”向“多元化”轉變,悄然改變戰略的房企並非只有萬科一家。限購環境下,以傳統住宅開發爲主業的大型房企如招商、保利、富力、綠地、金地等均有不同程度的“涉商”,意在平衡風險或提前進行結構調整。
投資回報慢、流通難等問題曾一度令商業地產備受冷落,直至住宅限購,租金回報穩定的優勢終於爲其帶來了“鹹魚翻身”的機會。繼2011年全國商業地產實現約1萬億元投資之後,2012年,商業地產投資增速升勢難遏,與住宅投資持續下滑形成反差。5月以來(截至14日),北京共售出商業、寫字樓12萬平方米,同比去年同期增長了34%,望京SOHO、保利東郡、國投廣場、綠地財富中心4個項目銷售額已經過億。商業地產成爲投資新貴,就連蘇寧、家樂福、沃爾瑪等大型零售商也紛紛湊起了熱鬧。一時之間,專業房企和不具房地產經驗的下游承租使用方爭相投資,其中就不乏有風險意識嚴重不足的衝動型投資。
與此同時,商業地產長久以來面臨的運營尷尬並未減少。以位於朝青板塊、地處近郊的朝陽大悅城爲例,儘管周邊住宅小區相對集中,但由於其遠離傳統商業圈,商務客羣相對匱乏,工作日客流量較少,導致開業以來經歷了相當長時間的“養商期”。加之朝陽大悅城不斷調整自身品牌定位,甚至出現了罕見的主力店撤離事件,這也給消費者帶來了不少困惑,令人對其商業戰略心存疑慮。
開發商的微妙抉擇
事實上,無論是企業投資還是個人投資,一旦商業地產的前期規劃出現偏差,便極可能陷入“門前冷落車馬稀”的窘境,甚至造成庫存積壓,即便是在黃金地帶,也存在一些長期閒置商鋪。
“商業地產與宏觀經濟發展、城市規劃等多個因素相關,‘大躍進式’的盲目發展模式十分不利。”一位資深業內人士向記者透露,“商業地產的回報週期甚至可能長達5-10年,這對於當前負債率偏高的房企是個挑戰。此外還涉及投資人、運營商、零售合作伙伴、商家等多重關係,並要經歷選址、產品定位、建築規劃、複合業態設計、招商、運營等鏈條,對於運作團隊的專業要求很高,一些投資者往往忽略了這些關鍵因素。”
正在力推長楹天街的龍湖地產相關負責人同樣認爲,只有擁有堅實資金實力的企業纔有資格參與商業地產的遊戲。據悉,龍湖原則上主要以城市綜合體實現銷售物業對持有物業的資金供給。未來3到4年,龍湖將以穩健的戰略保證每年至少有一個“天街”開業,覆蓋北京、上海、重慶、成都、杭州、西安、無錫等近十座城市,預計到2015年末,開業的商業總面積將達350萬平方米左右,項目數量接近20個。此外,龍湖還準備用15年左右的時間將商業利潤佔比從不到5%提升到30%。目前,長楹天街這一擁有35萬平方米商業配套,集辦公、消費、居住和娛樂於一身的項目僅餘少量商鋪和寫字樓在售。
與龍湖地產的雄心部署不同,萬達集團近期表示,未來將加大文化和旅遊領域的投資,2020年萬達商業地產收入比重將降到50%以下,徹底實現轉型。這一耐人尋味的戰略轉變,恰好與大批企業的躍躍欲試形成反差。面對同樣的市場,不同房企的抉擇迥然不同,但無論如何,保持謹慎態度,合理調整商業地產比例,並做好中長線佈局的準備,對於那些有意在商業地產領域一試身手的企業而言絕對不是壞事。
-專家提醒
普通購房者切忌盲目跟風
●亞豪機構副總經理任啓鑫
要選擇有穩定回報和升值潛力的商業地產,應注意以下幾點:第一,目光應放長遠。與住宅投資追求現金流不同,商業地產本身就是追求長期的物業增值,除了租金回報外,還應該評估5-10年後的價值增長潛力,不能簡單依靠短期炒作來獲利。
第二,關注隱形門檻。投資商業地產對購房者的資金、資信要求較高。商業貸款首付最低50%,年限最長僅有10年,且目前無法享受利率優惠及公積金貸款,按揭貸款的月供非常高。此外,銀行對貸款購房者誠信、資產狀況等方面的審查也比較嚴格。
第三,應提升專業知識和商業眼光。商業投資除了看區域價值、人口密集程度外,單個鋪位在整個商業體中的位置也很關鍵。以商鋪投資爲例,同一片區域中,不同商鋪位置的個體性差異較大,導致價格落差也很大,投資者不能盲目追求低成本。須知,只有最好位置的商鋪才能租出最高的價格,也才具有最大的升值潛力。如果只考慮到投資成本而選擇購買位置不佳的鋪位,很可能遭遇租也租不出、賣也賣不動的窘境。另外,還應細察開發商、運營商的團隊經驗和資質,這不但決定着商業項目的未來發展方向,而且直接與物業的投資回報掛鉤。(記者束傑)
|
||