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『7月1日以後我購買二手房是不是交的稅費比現在貴幾倍?』『我們是不是應該在7月1日前買二手房?』最近不少讀者打進本報熱線諮詢二手房新政。
華西都市報記者了解到,從7月1日起,成都二手房將參考『評估價』征稅,即稅務部門運用房地產估價方法,得出當地二手房基准評估均值,然後用評估值比對二手房交易時納稅人申報的交易價格,判斷所申報的交易價格是否明顯偏低。但是,由於二手房各種物業形態不一,在實際操作中,根據交易的二手房具體情況,不同類型的房產征稅項目存在差別,不能簡單地以提高幾倍的稅費來看待即將執行的新政。
新政影響普通住宅計稅變化最小
記者了解到,目前在二手房的交易過程中,以指導價來計稅的方式十分普遍。二手房交易計稅中,又將不同的物業劃分為普通住宅和非普通住宅,計稅方式各有區別,此外,磚混、框架等不同結構的住宅又有不同的市場指導價。
以一套一環附近2001年的框架結構單價7000元/㎡的100㎡電梯公寓為例,由於其屬於普通住宅,政府指導價為3600元/㎡,需要繳納總價的1.5%的契稅、成交價1%的個人所得稅、房屋面積每平米6元的轉移登記費,假若按照指導價計稅,則總計繳稅1萬左右。但7月1日後按照『評估價』征稅後,相比原來的標准其指導價3600元/㎡將會大幅提高,假若按7000元/㎡來算,則稅費將多出幾千元。
不過,這將是稅費變化最小的一種二手房物業了。富房門店經理表示,按照『評估價』征稅後,相比原來的標准,納稅額將會有不同幅度的增加,但由於不同的物業受到稅費調整的影響不盡相同,不排除一些購入不足5年的房屋交易稅收成本會上調2-3倍,其中像別墅類、超過140㎡的非普通住宅今後的稅費將大幅提高。
以二環外一套1999年前的150㎡磚混結構多層住宅為例,當時業主購買價格為單價1500元/㎡左右,而目前二環旁磚混結構的非普通住宅的政府指導價約1500元/㎡,在實際交易中,一些客戶按照指導價計稅,契稅、個人所得稅以及非普通住宅超過5年仍要征收的差額補收營業稅,該套房屋稅費不到2萬元。但是,此類物業一旦用新的計稅方式進行繳納,光是差額補征營業稅一項,可能高達5萬元左右,整套房屋今後的二手房交易計稅加起來比例接近總房款的8%,約8萬元的費用。
7月1日起二手房交易需自行申報納稅
成都市地稅局副局長鄢學明介紹,『陰陽合同』在二手房交易中頻繁發生,影響了稅收征管的正常秩序,因此財政部下令在各地推廣應用房地產價格評估技術加強存量房交易稅收征管。成都市自去年11月起開始籌備,今年7月1日,二手房交易評估計稅軟件系統將在各區(縣)建成並投入使用。
記者獲悉,該系統上線後,仍需要買賣雙方自行申報納稅。若申報的交易價格明顯低於系統評估價,並無法說明正當理由的,將依據評估價值來核定計稅價格。鄢學明表示,新系統旨在核定交易價的真實性,並由此界定征稅額的准確性,與繳稅額度的增減不能直接畫等號。此外,由於考慮了房屋結構、地理位置、朝向、景觀等諸多因素,同一小區內不同房屋的評估價都不會一樣,即一房一價。記者徐潔瑩