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現在北京市場新推出的寫字樓只要整購能給7折左右的價格
肯定能出手買主根本不會在乎租金的多寡……
繼2011年全國商業地產實現約1萬億元投資之後,2012年資金仍在源源不斷地注入以北京為代表的一線城市的商業地產領域,投資增速也昇勢難遏,與住宅投資持續下滑形成反差。而在投機者的推波助瀾下,商業地產市場已經出現過熱苗頭。
●商業地產熱火朝天均價加速上行
『獨棟寫字樓10000平方米火爆銷售,售價40000每平方米』、『臨近天壇精裝獨棟4層辦公樓急售』、『商業獨棟位於北京西南京港澳高速附近,項目整體出賣方式轉讓,單價19000元/平方米』……讓人眼花繚亂的出售寫字樓信息,似乎預示著一股商業地產熱潮的來襲。
市場人士透露,目前甚至出現了專門為大型企業和投資人尋找合適商業項目的個人,他們根據買賣的最終成交金額提取傭金,收入頗豐;一些高端商業項目,甚至推出了『寶馬專車接送看房人』的服務項目。這些微觀現象背後,則是投資人進入商業地產領域的熱情高漲。
易城中國估價與投資部總監徐憶表示:『2010年第二季度開始,針對住宅市場的房地產調控政策將大量開發商推向商用地產的投資、開發與運營業務領域。許多機構、企業基於自用需求與資產保值、昇值的特征轉向大宗交易市場。在此背景下,2010年以北京、上海、深圳和廣州為代表的四城市大宗交易成交單數比2009年顯著提高了50%,成交額比2009年提高近83%。到2011年,大宗交易成交更是達到124單,成交總額累計達1231.6億元。』
伴隨著整購的增加,越來越多的中小投資者開始嗅到商業地產市場的機會,他們的加入,抬昇著商業項目的售價。據亞豪機構的市場數據顯示,從2011年開始,商業市場價格開始加速上行,當年北京商業、寫字樓成交均價高達24514元/平方米,同比上漲12.3%,而同期住宅價格漲幅顯著收窄,僅有6.3%。商業價格開始補漲,導致游資開始由住宅轉向商業領域,近期成交量開始明顯增加。據統計5月以來,北京共售出商業、寫字樓12萬平方米,同比去年同期增長了34%。
●投機者趁勢加入租金上漲難解隱懮
支橕商業類物業成交價上行的,是一段時間以來租金水平的上昇和空置率的下降。據商業房地產服務公司世邦魏理仕最近發布的《亞太地區寫字樓市場觀察報告》顯示,2012年第1季度,亞太地區寫字樓空置率整體繼續緩慢下降,包括IT和消費相關領域在內的專業服務業正在成為寫字樓租賃需求的新主體。
世邦魏理仕中國區辦公樓服務部執行董事馬樂表示:『2012年第1季度,北京地區的租金繼續強勁增長,盡管漲幅低於2011年,北京租金依舊同比大幅上揚。由於北京地區需求旺盛,再加上供應量有限,CBD和金融街[簡介最新動態]的租金遠超上海同等區域。』
作為以商業利用為主要使用價值的辦公樓物業,租金的上漲固然是支橕售價上行的原因之一,然而在一些業內人士看來,這遠不能解釋投資需求的擴張之快。做寫字樓銷售多年的楊鵬認為,現在在實體經濟下滑明顯,而信貸放松預期增強的背景下,一些投機需求的進入纔是售價急劇上漲。
『我有一個大客戶前不久購買了4層寫字樓,之後他對我說,現在北京市場新出的寫字樓,不管售價多少,只要整購能給7折左右的價格,就可以帶他去看。而對租金,人家根本不在乎』,楊鵬表示,當前投資寫字樓的人群裡,很多人依然像2009年買住宅一樣出手,要的只是在資產價格可能發生的上漲中分得一杯羹。
在專業人士眼中,上述的大客戶顯然不是理智的投資者。在租金的上漲之下,隱懮已然開始顯現。『由於各公司繼續尋求機會通過合並或遷址來降低寫字樓租用成本,2012年第一季度,寫字樓需求實際上在進一步減弱。這一趨勢促使主要市場釋放出大量二級寫字樓空間,繼而對空置率造成進一步壓力。一季度,大面積辦公空間的需求同樣下滑,而期間達成的大部分租賃交易均為小面積辦公空間』,專業人士指出。
●投資由住轉商
專家建議重視長期回報
據北京市統計局5月14日發布的最新統計數據顯示,2012年1-4月,全市完成房地產開發投資654.4億元,比上年同期增長1.4%。其中,住宅完成投資309.8億元,下降25.7%;寫字樓完成投資76.3億元,增長81.7%;商業及服務業等經營性用房完成投資77.1億元,增長3.9%。
亞豪機構副總經理任啟鑫分析,無論是企業投資,還是個人投資,很大程度上是受到了樓市調控的裹挾,而被動由住宅市場轉移到商業市場,而近幾年商業地產火爆的背後實際上隱懮重重。首先,商業地產蓬勃的基礎是經濟的增長,2012年中國面臨著經濟增速放緩、通脹抑制內需的困境,城市發展對於商業地產的承載力也有限,而『大躍進式』的盲目發展,遲早會偏離預設的軌道,因此一定要控制好商業地產的建設規模。其次是資金的問題,商業地產的開發運營資金的回報周期長達5-10年,這對於當前負債率普遍偏高的房企提出了挑戰。
『近期商業領軍企業萬達集團[簡介最新動態]表示,萬達[簡介最新動態]將加大在文化和旅游領域的投資,2020年萬達商業地產收入比重將降到50%以下,徹底實現轉型。作為國內商業地產巨擘的萬達集團,減少商業比重的戰略方向與大量企業蜂擁進入商業地產領域形成強烈反差,似乎已經感知到未來商業地產發展的瓶頸和風險』,任啟鑫表示。
專家建議,投資商業地產,首先要目光長遠。作為一種投資行為,一個項目的投資回報率必然是購房者的核心關注點,與住宅投資追求現金流不同,商業地產本身就是追求長期的物業增值,除了租金回報外,還應該評估5-10年後的價值增長潛力,不能簡單地依靠短期炒作來獲利。其次,與開發商投資開發一樣,購買商業物業也需要一定的專業知識和商業眼光。『商業投資除了看區域價值、人口密集程度外,單個鋪位在整個商業體中的位置也很關鍵。以商鋪投資為例,同一片區中,不同商鋪位置的個體性差異較大,導致價格落差也很大,投資者不能盲目追求低成本。』