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我國城鎮的房價收入比高達12.07,而國際上認爲適宜的房價收入比爲6~8。
今天下午,清華大學政治經濟學研究中心、中國社科院社科文獻出版社、河南財經政法大學將聯合發佈的《房地產買賣行爲與房地產政策》調查研究結果指出上述信息。
這一研究結果還指出了我國房地產存在的問題,同時也分析了我國房價一直徘徊在高位的原因。
數據
一線城市房價收入比高達25.25
《房地產買賣行爲與房地產政策》指出了現行中國房地產政策的問題。就房價來說,衡量房價高低最合適指標是房價收入比,房價收入比是指住房價格與城市居民家庭年收入之比,國際上認爲適宜的房價收入比爲6~8。
根據本研究報告調查推算,我國城鎮的房價收入比爲12.07,特別是對一線城市來說,房價收入比高達25.25。
研究結果表明,中國城鎮目前的房價相對於普通居民的收入來講過於昂貴。如果按照房價收入比12.07來計算,意味着一個城市家庭12年不吃不喝才能買一套房。
研究結果指出,住房依然短缺,主要表現爲房價收入比過高。因爲衡量住房短缺的最重要指標就是房價,一種商品的價格太高就意味着這種商品短缺。
原因分析
項目開發總費用近半給了政府
那到底是什麼導致了房價在高位徘徊,房價收入比過高?
專家指出,房地產價格可分解爲:土地出讓金、建築安裝費用、期間費用(包括財務費用、銷售費用和管理費用)、稅收和利潤。
從具體城市來看,房地產開發企業項目開發中土地成本佔直接成本最高的爲上海,達52.80%。在項目的總費用支出中,流向政府的部分(土地成本+總稅收)所佔比例爲49.42%。也就是說,在開發項目的總費用支出中,有接近一半是向政府支付的。
專家表示,政府對房地產業的高稅費及土地財政就意味着政府的大量財政支出由買房者來承擔,也就是說,誰買房誰就要承擔當年政府財政支出相當大的一部分。這是中國高房價的根本原因。
城市建設、農業生產配置不合理
該研究結果指出,土地市場問題也是導致高房價重要問題之一。
中國土地市場問題是導致房地產市場問題的重要原因。政府爲保證糧食安全,實行最嚴格的耕地保護政策,嚴格限制對房地產建設的土地供應,導致用於房地產建設的用地的地價高企,是導致房價高企的重要原因。
另外就是嚴格的耕地保護制度導致地方政府的土地財政。一般認爲,土地財政是地方政府追求地方財政收入的結果。
而從事該研究的專家認爲,土地財政的根本原因是耕地保護制度的結果。中央政府嚴格限制地方政府用地指標,在房地產及各項城市建設存在對土地巨大需求的條件下,地方政府以招拍掛的方式出讓土地必然導致地價高漲。
對策建議
土地改革
遠期應實行私有化
專家指出,若完全由市場配置土地,土地市場均衡時在城市邊界處,耕地和城市用地的租金相等。若政府限定土地使用的規模,從而導致城市規模減小,並且規定城市邊界向外的土地爲法定農用土地。
此時,在城市邊界處,城市用地租金明顯高於耕地租金,其差額即爲效率損失,因爲此處土地的服務本可帶來更高的價值,但政府對這塊土地用於農業的限制,使得這塊土地所提供的服務能帶來的價值下降。
專家特別建議,應大力增加對房地產建設所需的土地供應,大幅降低地價爲大幅降低房價提供條件。在遠期,要改革目前問題衆多的土地集體所有制,實行土地私有化。
保障每位公民基本居住條件
專家表示,應發揮好政府對民衆住房的保障作用。專家表示,住房權是一項基本人權,政府有責任保障每位公民獲得基本的並和這個社會發展水平相適應的居住條件。
但是,這種責任是有限的,在目前的條件下,應僅限於靠自身能力完全不能解決其基本居住問題且數量有限的低收入羣體。
此外,還要鼓勵並支持開發商大力開發房地產,增加供給。在房地產市場供不應求的條件下,把房子蓋起來纔是硬道理。把房子蓋起來,民衆的居住條件才能得到真正的改善,房價纔有可能真正下降。
提醒
增加供給防房價報復性反彈
自有調控政策以來,政府和公衆都十分關心,開發商的資金鍊什麼時候斷裂從而被迫降價,銀行收緊銀根也是希望開發商得不到銀行資金的支持及早降價促銷。
專家提醒,以這種方式得到的開發商降價並不值得期待,因爲長期供給將顯著減少,會有房價報復性反彈的危險。
參與本次研究的專家認爲,中國政府的房價調控政策大致分爲針對需求和針對供給。
房價從根本上來說,由房地產市場的供給和需求決定。要使得房價下跌,最重要的在於增加供給,由此讓房價下跌。然而我國的絕大多數調控政策包含有限制供給的因素,如收緊地根、收緊銀根等。
更本質的原因在於,房價終究由市場的供給和需求決定。要使得房價下跌必須增加供給,進而讓房價下跌。然而,調控政策絕大多數是限制供給,如緊縮地根銀根等,在長期必然導致房價的上漲。
剛剛結束不久的十一屆全國人大五次會議記者會上,國務院總理溫家寶回答記者提問時表示,一些地方房價還遠遠沒有回到合理價位,因此,調控不能放鬆。
他山之石
國外房地產政策
美國:美國房地產政策的基本特徵是,首先鼓勵個人(家庭)承擔自己的住房責任,在個人難以承擔時,政府予以幫助。即便提供這種幫助,美國政府也儘量選擇對市場干預較少的方式,如租金優惠券計劃等。
法國:法國的住房數量已經基本能夠滿足需求,房地產市場從賣方市場轉變爲買方市場,購房者的住房需求開始從低檔的非獨立式住宅發展爲更傾向選擇獨立住宅。
政府政策也開始鼓勵住宅多樣化,並設立了“個人住房補貼”,給低收入家庭提供貨幣補貼,使他們以較低的價格租住社會住宅;對於有一定條件的家庭,政府則提供低息貸款,鼓勵購買私人住宅。
瑞典:20世紀70年代以來,瑞典政府開始對現有住房進行現代化改造,政策重心從房屋數量轉變爲注重房屋質量以及設備和環境的現代化,並開始對大多數住房進行修繕和改造。
另一方面制訂更加統一和長遠的住房規劃,以緩解住房供應緊張的狀況。
本文感謝《房地產買賣行爲與房地產政策》課題組專家、河南財經政法大學市場經濟研究所所長、教授樊明以及相關作者支持
世界其他城市的房價收入比
倫敦6.9首爾7.7
紐約7.9悉尼8.5
本版文/記者王永生
●名詞解釋
所謂房價收入比,是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。
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