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國土資源部態度一貫堅決,小產權房開發商從未膽怯;一邊高調嚴厲打擊,一邊頂風連夜趕建……這是一個滑稽的場景,在今年3月特別引人注目。
參加兩會的國土資源部部長徐紹史表示,今年將選擇部分城市開展小產權房試點清理工作,為下一步大規模清理做准備。他強調要加強執法檢查,嚴格防范,不讓小產權房現象蔓延。然而,在北京多地,氣溫剛剛回昇,小產權房建設迅即啟動,頂風而上。
小產權房引發的社會爭議,持續經年,如同一個死結,至今沒有找到解開的線頭。
“國土資源部不能只有一個表態,治理措施遲遲不出,其負面作用明顯。”中國建設管理與房地產法研究中心執行主任王纔亮說。
小產權房卷土重來
北京通州張家灣鎮九周路與涼水河交匯口東南角,有一個叫“月亮灣曉鎮[ 最新消息價格戶型點評]”的小產權房小區。這個已經建成數年並已入住的項目,目前正在進行著它的第二期工程。
3月14日,《華夏時報》記者在建設工地上看到,高聳的塔吊下面,新工程已經完成地上一層的建設,工人們正在砌牆。一位工人告訴記者,新項目為6層板樓,總共8棟,每棟8個單元,總共近800套房。
距離“月亮灣曉鎮”4公裡遠的另一個小產權房小區“環湖小鎮”二期建設工地上更是忙碌,水泥攪拌車轟鳴,5棟20層的高樓和幾棟低層輔樓已經完成框架結構。與月亮灣曉鎮相比,這裡的規模更大,粗略計算,僅幾棟20層的高樓就超過一千套房。
住在該項目一期的居民李先生告訴記者,二期從前年年底即開始澆築地基,至今已經持續了一年多時間,其間建建停停,停停建建,春節後又復工了。
記者采訪了解到,這兩個小產權房項目的一期工程早在三四年前就已入住。以環湖小鎮為例,它是西定福莊村委會開發的項目,用於拆遷村民的回遷,一期總共建設了30棟六層板樓和一棟高層,總規模超過2000套。一部分分配給回遷的村民,剩餘的全對外出售。
“最開始買的人不多,價格只有每平米兩千多元,後來不斷上漲,最高時接近7000元,現在價格在5500元左右。月亮灣曉鎮稍微貴一點,接近6000元吧。”李先生說。
在周邊村民看來,北京市實行的限購政策客觀上幫助了小產權房,未滿足購房條件的剛需人群,因為小產權房不限購而轉向,再加上小產權房價格較低,受到經濟實力較差者的青睞。與周邊商品房樓盤相比,這些小產權房項目的均價普遍只有前者的一半甚至三分之一。
“一部分村民還沒有上樓,需要解決他們的住房問題。再加上很多人因限購只能買小產權房,產生了需求,所以推動村委會頂風開工建設。”14日,記者前往張家灣鎮政府采訪,一位要求匿名的工作人員說。
張家灣鎮黨委宣傳部馬部長表示,鎮委鎮政府對小產權房的態度是明確的,即執行上級政府部門的政策,不允許建設小產權房。對於為何不查處眼皮底下的違規行為問題,馬部長承諾次日將安排執法人員前往調查處理,如屬實將堅決叫停。
不過,記者15日再次實地回訪時發現,兩個工程項目仍在緊張施工,沒有任何被叫停的跡象。一位居民告訴記者,夜間也在施工,機器的聲音在深夜非常刺耳。
通州區委宣傳部副部長陳立軍承諾15日安排記者采訪,但隨後以有其他工作為由,至記者發稿時未作回應。
“地方政府的曖昧態度,是小產權房卷土重來的主要原因。”知名地產律師、北京四惠律師事務所主任莊清忠表示。
多少利益在其中
張家灣鎮擁有目前全國面積最大的小產權房項目太玉園[ 最新消息價格戶型點評]。據了解,目前太玉園有9000戶居民,人口接近3萬。相隔不遠處,還有新橋家園等項目,由於人口眾多,帶動周邊形成相當規模的商業配套設施發展。
太玉園劉女士對記者說,小區居民小部分是當地村民,大部分是外來購房者,因為外來人口工資水平相對較高,消費能力較強,此前無業的村民看到了商機,因從事服務業獲得了穩定的收入,使得該村村民率先富裕起來。這啟發了周邊村莊,位置較偏的何各莊和西定福莊等村如法炮制,兩個小產權項目月亮灣曉鎮和環湖小鎮隨後出現,甚至建完一期又建二期。
莊清忠表示,在通州、昌平、懷柔、房山等北京郊區,違法建設小產權房的現象很普遍。主要原因有三:一是村民住房條件得到改善,二是村集體通過出售房產獲得巨額財富,三是村民從事服務業而擁有穩定收入。其中,售房而富使得村集體爭相頂風開發。
以月亮灣曉鎮二期為例,目前該項目規劃建設數量約為700餘套,按每套面積平均為100平米、每平米6000元均價計算,每套房子的總價60萬元。該項目全部建成後,一半由當地村民低價購買,另外一半對外銷售,村集體最少能獲得2億元以上售房所得。與一些小城市的村集體賬戶空空如也相比,2億元的收入如同天文數字。
在莊清忠看來,巨額資金流向村集體,村級財務透明和監管則變得非常重要,但事實上,很多村做得並不好。
“對於他們(村裡)來說,錢來得太容易了。”在太玉園購房的嚴先生說,最可笑的是,為了抑制潛在客戶購買二手房,避免影響新建房屋銷售,村委會采取了對二手房轉讓征收天價過戶費的做法。最高時太玉園過戶費是10萬元,一套總價50萬元的房子,過戶費比例高達20%。
一位西定福莊的村民告訴記者,環湖小鎮的過戶費前幾年只有幾千元,現在已經暴漲到5萬元。“堅持買二手房,那就交天價過戶費,當然交多交少,可以跟村領導在臺面下操作。”他直言不諱地說。
王纔亮補充說,按照國土部要求,各地應嚴禁開發建設小產權房,但一些地方政府卻存在縱容的行為,主要是基於地方利益的考慮。小產權房的本質是鄉村基層組織千方百計地規避政府監管而將土地收益直接變成自己的收益,以抗議現行土地制度中的分配不公。另外,對小產權項目,縣鄉級政府握有罰款權,罰款背後也給某些人提供了利益交換的空間。
存量房出路何在
國土資源部部長徐紹史在兩會期間表示,今年將開展小產權房清理試點工作,這一表態令外界對小產權房的命運產生擔懮。
不過,有房地產人士指出,治理小產權房的口號已經喊了多年,甚至在2010年曾作為國土部重要工作推進,但最終結果並不如預期,被認為“雷聲大雨點小”,僅在2010年5月拆除位於北京懷柔區的一處32棟小產權別墅時獲得少許掌聲。
王纔亮表示,如何處理小產權房,各地都在等國家有關部門的方案。然而,相關部門卻遲遲不出政策,其負面作用已經顯現。全國各地小產權房的建設者與治理方案賽跑的結果是,小產權房的數量急劇增加,其構成情況更加復雜,給治理工作帶來了難度,增加了執法成本。
環湖小鎮2011年年初起,就開始二期施工,在長達一年多的建設周期裡,雖然國土部多次明確強調禁止興建小產權房,但並未形成地方政府的查處實際動作,導致上千套小產權房竣工在即。
“原因是缺乏問責機制!”莊清忠對記者表示,要想改變現狀,有關部門應加強對違法行為的處罰力度。
2月底,法院判處北京市國土局懷柔分局執法隊負責人曹建明拘役6個月,緩刑6個月。曹建明對轄區某小產權房項目視而不見,被法院以玩忽職守罪判刑。據悉,這是北京查處小產權房過程中,首次追究國土部門負責人的刑事責任。
“開發者可能被追究刑責,監管者縱容也可能會被追究刑責,雖然是個案,但很有借鑒和威懾意義。”莊清忠說。
禁止新建小產權房,那已經建成的如何處理?全國政協委員、山東經濟學院房地產研究所所長郭松海建議,政府可以考慮出資購買小產權房作為保障性住房。
王纔亮表示,對於小產權房的處理需要區分情況,既不能一拆了之,也不能放縱違法。已建成的小產權房作為保障房出租的方案,只適用於沒有違反城鄉規劃,且建造者非以牟利為主要動機的部分;嚴重違反規劃且無法補救的,只能無償拆除,並對建造者予以行政處罰;如果小產權房可以改正並消除對城鄉規劃影響的,則視情況分別予以沒收或罰款等行政處罰。