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在每年央視3·15晚會的投訴統計中,關於房地產行業的投訴位列前三位,其中投訴的重點在於房地產商在銷售前的承諾與銷售後的兌現方面存在較大差異。最突出的問題集中於房屋質量、樓間綠化面積縮水、規劃綠地私自變更成車位方面。上述情況在全國各地房地產開發當中普遍存在,甚至一些品牌開發商也不例外。一些房企爲贏得競爭,忘記誠信,從樓盤問世廣告宣傳到購房合同到樓盤質量再到後期服務,每一個環節都設置了不同的陷阱。在3·15消費者權益日當天,記者特爲您盤點房產四大騙局,併爲您指出防騙局祕籍,爲您買房保駕護航。
騙局一:
“唯美”的廣告、精美的樓書購房者被“甜言蜜語”矇騙
如果外國人拿到中國開發商涉及的樓書或廣告,她們一定會相信中國是一個花園式的國家,生活在其中的人一定貴族和紳士。一條臭水溝就能被渲染成美麗的湖泊;一個土山包就是中國的富士山;一個小會所就是社會上層人士的最佳社交場所;樓書上註明的距離都是在深夜,由車王舒馬赫駕駛法拉利跑出來的,距離城區10分鐘,如果要你跑,恐怕一個小時還不夠……凡此種種,都是虛假廣告惹的禍。
忽悠一:銷售現場樓盤模型和圖片與實際不相符。房產開發商往往將售樓模型和圖片設計得相當誘人,但購買者接收房屋後卻常發現實際上並不是那麼一回事。
應對措施:購房者在與開發商簽訂商品房預售合同時,應儘量將內容約定得詳細些,特別是要將會影響自己購買這套房屋的因素寫入合同。
忽悠二:價格上的虛假宣傳。售樓廣告中常會有一個誘人的起價,實際上該價位的房子根本不存在,這不過是開發商爲吸引購房者眼球而耍的一種促銷手段。
應對措施:購房者在看到此類宣傳時,一定要詳細地瞭解除了廣告中所說的價款外,是否還會有其他額外應由購買者支付的費用,並在購房合同中寫明。
忽悠三:環境與地理位置的宣傳與實際不符。現在以“花園”、“花苑”等命名的小區越來越多,開發商的銷售廣告中常常稱本小區的綠化面積達××平方米,或者綠化面積佔總面積的×%,但到實際交付時大多數達不到其宣傳的綠化標準。
應對措施:如果購房者是看中綠化面積買房的,那麼一定要將開發商有關這方面的宣傳內容寫入購房合同,且約定違約責任。
忽悠四:房產開發商委託房產代理商銷售的陷阱。現在越來越多的開發商將房屋的銷售事務委託給房產代理商,房產代理商爲了完成銷售任務、追求銷售額,往往在促銷廣告上誇大其詞,購房者一旦簽訂房屋買賣合同,其任務便已完成。購房者發現自己上當後,就存在到底應向誰追究責任的問題。
應對措施:通常情況下,與購房者簽訂房屋買賣合同的是開發商,那麼從法律的角度分析,房產代理商作爲代理人,其代理行爲所產生的責任應由被代理人即開發商來承擔。
騙局二:
霸王條款購房合同如“霧裏看花”
所謂“霸王條款”,就是一些經營者單方面制定的逃避法定義務、減免自身責任的不平等格式合同、通知、聲明和店堂告示或者行業慣例等,限制消費者權利,嚴重侵害羣衆利益。
“霸王條款”充斥着社會各大行業,尤以房地產與銀行也爲甚。購房過程中遭遇“霸王條款”,無疑使得買房這項作爲中國人民一生中最大的投資之一,更是難上加難。
通常來說,購房過程中的“霸王條款”一般有以下8點:擅自延長備案時間、公共收益被佔有、違約責任不對、買方無權調整合同、延期交房都可免責、未及時籤合同只是買方責任、買方無權選擇物業、銷售廣告可能有假。
應對措施:購房者要避免“霸王”合同,主要要注意以下幾點:第一、合同雙方要遵循合同法的基本原則,《中華人民共和國合同法》依法確立了“平等原則”、“公平原則”、“誠實信用原則”,這些原則是購房者和開發商在訂立商品房買賣合同時應當遵循的基本準則,是避免“霸王”合同發生的第一步;第二、購房者一定要學會理性購房;第三、購房者一定要有強烈的合同意識,在簽訂合同前要了解一些購房法律知識,一定要先看合同條款,仔細審閱合同中的每個條款,要據理力爭;第四、如果購房者對購房知識欠缺,可以參考相關的購房指南,或請專業人士、房地盧律師陪同選房購房。
騙局三:
證件不全房屋產權遲遲不到手
買房辦理產權證書本來是天經地義的事,可在具體實踐中,卻時有開發商諸多借口藉故拖延的現象出現,的確也存在不少入住多年拿不到房產證的人。其實,買房人即使交了房款,辦理了入住手續,只要沒有辦理產權證,從法律意義講,房子還是不屬於買房者所有。
商品房買賣法律關係中,購房者在房屋交接後,雖然擁有了房屋使用權,但房屋的所有權並不隨着房屋的交接而轉移,房屋開發商在產權登記以前對房屋仍擁有所有權。因此,購房者在房屋交付後,應立即辦理產權登記手續,領取房地產產權證書。
購房者不能在規定時間內取得房產權屬證書的原因比較複雜,分析起來可能有以下幾種原因:1、土地使用手續不合格。如在農村集體所有土地上建造的房屋或聯建一方提供的土地使用權系劃撥土地使用權。2、房地產開發企業未支付全部土地使用權出讓金。3、房地產開發企業違章建房,比如審批了18層實際卻蓋了20層,違章的部分就無法辦證。4、房地產開發企業不能提供規定的資料。如因沒有通過綜合驗收而不能提供綜合驗收合格的證明。5、其他原因。如房地產開發企業沒有將代收的公共物業維修基金上繳,沒有將抵押權註銷等情況,也會影響房屋產權登記手續的辦理。
應對措施:律師告訴記者,消費在預購商品房時最好選擇已辦理了《商品房預售許可證》的合法開發商。一旦預購了未具備條件的預售商品房,仍可以通過法律手段保護自己的合法權益。對於房屋開發商辦理房屋權屬證書遲延的法律責任,最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件使用法律若干問題的解釋》第十八條已明確“由於出賣人的原因,買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的,除當事人有特殊約定外,出賣人應當承擔違約責任。(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限;(二)商品房買賣合同的標的物爲尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日內;(三)商品房買賣合同的標的物爲已竣工房屋的,自合同訂日之日起90日內。合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的,可以按照已付購房款總額,參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
騙局四:
精裝標準擅自下調
上月末,安信“毒地板”事件再次引發了購房人對精裝房的詬病,材料以次充好、標準缺失、售後服務不到位、維權難等等“精裝修問題”再度被擱置於風尖浪口之上。
客戶在購買精裝修的物業時,一定會非常關心裝修材料的品牌、質量及污染問題。而開發商則會承諾材料都是國際品牌,質量上乘,純生態無污染。入住後,業主會發現材料確實是國外品牌的,但是質量最差的那一種,最可怕的是,一檢查室內空氣質量,會發現甲醛嚴重超標。這個時候再後悔自己當初買房應該和開發商明確裝修材料的具體品牌和型號就已經晚了。
事實上,目前精裝修購房合同沒有比較全面的示範文本,很多購房合同有關精裝修的約定均通過“補充協議”或者其他條款來體現。而另一個現象是,目前,很多精裝修業主難維權是因爲“合同太籠統”,業主面對質量問題、環保問題所造成損失,出現估價難、賠償難的問題。也正因如此,多位專家提醒,除了在合同裏明確工程適用的施工規範、工程驗收標準、明確裝飾工程監理公司以及出具相關合法檢測、監測報告外,特別需要細化對裝修選材、質量、環保等方面的約定,避免交房後由於約定不明而發生爭議。
應對措施:除了首選品牌開發商、合同簽訂儘量詳盡等方面外,部分業內人士和許多精裝修房業主提醒打算購買精裝修房的購房人,買精裝修房還需注意以下幾個方面。第一,環保問題要注意。此外,儘量在搬進傢俱後留出“室內氣體揮發時間”。第二,一定要開發商提供管線等隱蔽工程圖紙,關注隱蔽工程。第三,牢記開發商是第一責任人。承擔住宅裝修工程質量責任,負責相應的售後服務。建築裝飾施工單位、裝修材料和產品生產廠家負責相應施工和產品的質量責任。開發商、施工單位和廠商均負有責任,三者爲連帶責任人,開發商不能完全免責。
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