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範小衝陽光100集團常務副總裁
房地產暴利時代結束了
今年纔是真正的挑戰。這次的調控,或者冬天的來臨,更多還是一種大的轉型。過去這種粗放式的增長模式已經不可持續了,過去大家都靠規模增長、靠土地增值、靠房價暴漲,這種發展模式已經結束了。最早是地價和房價暴漲的時候,市場暴利來自於市場的不規範。今天土地價格在跌,房價也不漲了,也有可能還跌。所以,一個時代結束了。那個時代大家都是靠規模性開發,只要規模大就行,那時候房企之間的差距並不大。今天這個時代結束了。今後大家就要靠蓋好房子掙錢。
中國的城市化第一輪已經結束,北上廣深已經結構升級。現在轉向二三線城市,這些地方如何能夠爲城市化人口進入蓋房子,如何能夠將城市功能升級建造綜合體,這些還存在着巨大的市場機會和容量。所以現在絕不是說房地產崩潰了,而是說上半場結束下半場開始了。下半場的規則是不一樣的,盈利模式,包括開發商的核心競爭力都不一樣。所以,如果繼續以上一個遊戲規則到二三線城市玩,就會面臨淘汰。
賈臥龍全國房地產經理人聯盟副主席
適當微調利大於弊
由於2008年的前車之鑑,許多人已經視地方救市爲“洪水猛獸”,談之即色變,唯恐一絲火苗引發漫天大火。其實,這種心理同樣陷入了“非黑即白”的思維陷阱。地方救市確實值得高度警惕,但適當微調也許比一竿子打死更爲有利。
對地方經濟而言,今年各地地方政府還面臨着地方債務首輪償債高峯,地方政府面臨巨大的還債壓力,現在已經出現在建項目後續建設資金和還貸資金無着落的局面。因此,適當微調激活樓市,既順市場,又活經濟,情有可原。
對於剛需而言,適當微調利大於弊。本輪調控已歷時兩年,且將持續較長一段時期,對於剛需,尤其是急需購房的硬性剛需而言,他們並沒有太久的時間可等待,而是需要在購房時能得到實實在在的優惠。而中央也看到了這一點,並決定將鼓勵剛需作爲“微調”的突破口,地方微調若以此爲契機,並嚴格順從中央調控路徑,亦對剛需有利。京津滬等地調整普通住房標準,普通購房不必繳納豪宅稅,豈非雙贏?畢竟,比起看樓市摔死和買到適合的房子,後者對剛需更重要。
張宏偉同策諮詢研究中心總監
投資客還不會大規模入市
當前上海調整普通房標準,這個對剛需來講,可能會少交一點稅費,不過總體量不是太大,但可以說是在政策上鼓勵購房者儘快購房,尤其是一些自住需求的購房者,如果他們儘快購房的話,不僅可以買到合適的房源,而且可以激活樓市成交量。成交量上去了,對於開發商和政府都是件好事情。
對於置換型的市場需求來說,由於具有一定的市場購買力,同時,由於普通住房標準的調整爲這類客羣帶來交易稅費的優惠,這類市場需求的客羣有可能會考慮置換一套大的房產,“賣小換大”或將成爲今後這類市場需求的主體特徵,由於住房標準的調整,置換型需求入市,未來可能促使二手房交易量攀升,一定程度上也會促使一部分改善型客戶入市。
但是,對於投資需求影響並不大,原因很簡單,上海還在施行房產稅,如果投資客購買的房產面積超出政策規定的範圍,那麼投資客有可能還會因爲這次出手購房而再繳納更多的房產稅。在常態化調控的市場背景下,投資客投資短期內不會獲得較多的溢價收益,投資客現在不會大規模入市購房。
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