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眼下房價一路下跌,引發的業主和開發商之間的糾紛也層出不窮,日前,最高人民法院下發通知強調各級人民法院要妥善審理房地產糾紛,促進國家房地產調控政策貫徹落實。
提出嚴格使用“情事變更”原則,正確認定變更的情事與正常的市場風險、交易風險之間的界限,業內人士分析,今後退房官司更難打贏。
新政
樓市糾紛嚴格適用“情事變更”
近日最高法下發《關於當前形勢下加強民事審判切實保障民生若干問題的通知》(下稱《通知》),要求各級人民法院全面提升民事審判工作水平,加強民生保障,促進經濟社會平穩較快發展。
《通知》強調,各級人民法院要妥善審理房地產糾紛,促進國家房地產調控政策貫徹落實。要維護法律嚴肅性、落實國家調控政策。
另外,嚴格適用情事變更原則,正確認定變更的情事與正常的市場風險、交易風險之間的界限,提高市場行爲的可預見性和合同利益確定性與可信賴性,促進房地產市場健康發展。要注意通過民事審判引導當事人樹立正確的市場風險意識,維護誠信的市場交易秩序。
據記者瞭解,所謂情事變更:是指在合同有效期間,非因當事人雙方的原因,發生定約時難以預料的情事變更,如維持合同發生當時的效力,其履行顯失公平時,當事人一方可請求仲裁機關或人民法院變更或解除本項合同,以維持公允。
市場
房價下跌房主與開發商糾紛不斷
從2010年開始的房地產調控政策,最近幾個月來效果愈加明顯,在2012年1月份,首次出現了新建商品房住宅全國70個主要城市價格環比停漲的現象。調控以來,已經出現了多期因爲開發商降價售樓處被砸,之前的老業主要求退房賠償的事件。
近期,上海保利葉語項目推出大幅降價優惠,總價下降30萬-60萬,降幅最高達30%,排隊搶購熱銷的同時遭到幾百名老業主維權抗議。
調控以來典型糾紛
日期樓盤降價售樓處被砸
11月北京大興順馳領海從1.8萬下調至1.4萬部分業主情緒失控,
對售樓處模型沙盤進行了打砸
11月上海萬科清林徑從1.6萬-1.7萬老業主討要說法未果將售樓處砸毀
下調至1.3萬-1.4萬
11月南京天正濱江花園從2萬下調至1.59萬業主要求就降價賠償給說法,並砸毀沙盤等
11月安徽蕪湖鏡湖世紀城7350元下調至4200元未等來開發商,業主哄砸售樓處
10月寧波合生國際城從1.5萬-1.6萬下調至1.2萬業主要求退房,沙盤被砸
10月上海浦東中海御景熙岸從2.2萬下調至1.6萬業主與保安發生衝突,售樓處被砸
10月上海龍湖酈城從1.85萬下調至1.4萬沙盤、售樓處被砸
9月北京京貿國際城從1.98萬下調至1.4萬打砸售樓處個別業主被拘留
分析
退房官司將更難打贏
中原地產分析,這麼多年樓市的畸形發展,因爲房價從來沒有真正跌價過,使得購房者忽視了房屋作爲商品不僅會漲更會跌。開發商定價隨意缺乏監管,在房價中成本佔比比較少,利潤過高,部分項目預售週期過長,比如北京通州很多項目從開盤時不到5000元短短几年上漲到2萬元。而其中成本差別不大,房價過分偏離成本使得購房者投資投機心理過盛。
樓市經歷了多年泡沫與暴利後,將投資賭在房子上的人們,在本輪調控中更應該增加風險意識了,那種只漲不跌的樓市博傻時代已經過去。
目前出現樓市調控糾紛的主要原因爲:部分商品房期房老業主,在收房之前遇到開發商降價;新房源遠低於自己之前購買價格,也有可能二手房的購房者因爲之前房屋不能過戶延遲交易,而現在的市場價格和納稅額都遠超過之前約定。
從最高法的解釋看,這類退房官司將更難打贏,樓市在本輪調控下,不僅房價將回歸合理,購房者也將回歸理性,逐漸意識到,房屋是商品,有漲也會有跌。
文/記者張媛
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