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在中央對樓市調控政策仍冰凍三尺的情況下,各地變相松綁樓市的暗流卻漸漸表現出波濤洶湧之勢。中央與地方政府的博弈之間,對於開發商來說,他們似乎更願意『押寶』在地方政府這邊,在他們看來,在這場聲勢浩大的樓市調控戰役中,地方政府是開發商同聲同氣的『戰友』。
中國房地產學會副會長陳國強表示,此次調控已經歷時一年多,地方政府為自身考慮,也會頻頻試探中央政策。因此只要中央不制止,預計將會有更多的地方加入到這波微調潮中,而政策微調所涉及的范圍也會越來越廣。
開發商押寶樓市微調
進入2月中旬,各大房企的銷售工作開始恢復正常。而龍年樓市開局伊始,對於開發商來說,最重要的還是確定新一年的營銷策略。
『我們在農歷新年之前就聽到風聲,消息的確定是我們的一顆定心丸。』某大型房企從化項目的副總經理葉英(化名)告訴本報記者。
葉英所說的『消息』,就是廣東從化購房入戶的優惠政策。這一政策原本已經於去年12月份取消,現在又重新確定為『延緩兩年實施』。
在風聲明確落地之前,葉英曾向本報透露,不用過於擔心政府不救助從化以及大廣州區域,因此在該新政取消的原定日期前後,也不會調整現有的營銷方針,包括定價和促銷措施。
事實上,這一利好消息一出,包括葉英在內的行家,以及其它珠三角的買家都知道這對廣州地區房地產行情所帶來的可預見效益。作為廣州區域近幾年來唯一能享受買房可入戶政策的地區,從化市樓市的銷售量一直受到該政策推動作用,即使在房地產調控政策之後,該地區的成交量仍然成為表現較為疲軟的廣州地區為數不多的亮點。
『對於後市嘛,現在只欠東風。』葉英向記者坦言,由於之前不確定利好消息會否落空,項目完工的時間有些延緩,預計上半年的推盤量仍會有限,『但從目前來看,只要供應量能跟得上我們的步伐,銷售量不會比去年差,但價格也不會上漲。』
事實上,對於二三線城市的開發商來說,抱著類似心態押寶政府利好政策的也不在少數。青島一高端住宅項目的開發商告訴記者:『據我們從政府主管部門了解,微調政策市裡其實已經研究了,也隨時都有可能出來,所以我們也一直准備著應對策略。』
一位省住建廳相關部門的負責人對本報記者表示,『目前的樓市調控確實對省內一些中等發展城市影響很大,有些城市的房地產開發其實剛剛起步,因此會與我們溝通看是否能有折中的辦法。』
但是,包括葉英在內的多位業內人士向本報表示,雖然調控政策給地方露出一點喘氣的空間,但由於市場整體趨冷,價格並不會提昇,房企用合適價格推動銷售量的日子還會繼續。
地方政府的試探
不過,開發商所表示的『微調政策隨時會出臺』也並非空穴來風。公開資料顯示,已有多個城市對其樓市政策進行適當微調。其中蕪湖、佛山、成都等地因為微調幅度過大,政策頒布不久就被『叫停』。
『目前住建部對各地出臺的微調政策都在監控,同時也關注樓市調控對地方的實際影響,但是從中央來說並不會對各地進行一刀切的硬性規定,』住建部一位相關負責人對本報記者表示。
與蕪湖、佛山相比,廣東中山市似乎是個幸運兒。2月16日,據記者了解,廣東中山市調高限價的消息已得到官方確認。中山住建局國土局聯合回應中山市將商品房限價從每平方米5800元上調至6590元為新限價令,確認該新政僅為試行措施,官方正在收集情況,供市政府確定今年調控政策。
有業界分析指,從1月22日開始,新限價標准早就可以實施,在6590元單價標准下成交的商品房均可正常進行網上備案。但可能擔心受到蕪湖『救市新政』被叫停的負面影響,官方對外的回應仍留有餘地,十分保守。
記者從多個中山房企了解到,大部分房企的項目在新限價政策後已經『解凍』,簽約量相比去年限價令之後也有增加。
事實上,廣東中山市新政帶動的市場反應顯露之後,帶動珠三角各地方都蠢蠢欲動。去年年底打出限購松綁第一槍後被中央緊急叫停的佛山市,近期成交量一直並不如意。
中信地產[ 簡介最新動態]佛山分公司的內部人士向記者透露,受到其它珠三角調控政策調整的影響,佛山也傳出了小規模松動的聲音,特別在政策監管方面。但受到上次被中央叫停的影響,估計政策調整也只會微調,政策仍然會從緊。因此新盤的定價會相對謹慎,與去年持平。
調控長期化信號
實際上,各地對樓市調控政策的種種試探都是事出有因。在記者采訪中,多位業內專家強調,房價和交易量下降,導致地方土地出讓金收入減少,而在出口市場增長有限和消費市場乏力的情況下,房地產市場下滑帶來的投資下降問題便備受關注。
但是,在這輪超過一年的樓市調控中,決策層的眼中似乎揉不下一粒沙子。
蕪湖樓市新政出臺僅四天就遭到中央的緊急『叫停』,隨後,住建部政策研究中心主任王玨林就表示,地方政府和投資者可能誤解了中央政府支持『真正』購房需求的意圖,從而引發了諸多毫無根據的政策放松預期。他認為,地方政府不應試圖調整中央政府的房地產調控政策,必須遵從中央的政策立場。
中國房地產學會副會長陳國強認為,中央進行房地產調控的基調不會改變,此前住建部和央行推出的放松首套房貸等政策意味著調控政策的長期化,化解房地產調控帶來的負面衝擊。
『樓市調控的目標是促使房價回歸到合理水平,目前雖然全國各地樓市交易量大幅回落,但房價下跌依然並不明顯。』北京中原地產首席分析師張大偉表示,從目前來看,開發商所期望的市場小陽春只有依靠產品昇級以及有力度的打折促銷來實現,而非政府救市。