|
||||
一邊是成交遇冷,部分開發商暫緩推貨,一邊是巨量存貨壓頂,龍年開局的廣州樓市遭遇兩難尷尬。記者昨日從廣州市國土房管局獲悉,截至2月6日,廣州全市可售貨量超過6萬套,面積高達793.63萬平方米,幾乎相當於去年廣州十區二市商品住宅簽約成交總量。業內人士指出,廣州住宅市場庫存量再攀高峰,未來開發商去庫存壓力增大,住宅價格下行概率較大,2012廣州將進入『去庫存時代』。
廣州市國土房管局相關負責人昨日透露,目前,上報市政府審定的今年廣州的房地產調控思路尚未最終明確。
1
焦點
去庫存時代到來?
存貨相當於去年全市住宅成交總量
在遭遇近4年春節假期樓市成交最低點後,今年廣州一手住宅網簽量有所回昇。據最新統計數據顯示,1月30日至2月5日,廣州十區兩縣市一手住宅網簽595套,環比上周35套增1600%;網簽均價為10477元/平方米,環比上周昇3.33%。
日均成交不足百套的成績單未能掩蓋廣州樓市的冷清現狀。不少開發商選擇暫緩推貨,此前廣州行業內預計1月推出新房的樓盤約為33個,而實際上多達11個項目延遲推出新貨的時間。這也集中反映出開發商的觀望心態。
市場冷清,成交量持續下滑,再加上暫緩推貨,使得廣州樓市庫存居高不下。記者在廣州市國土房管局陽光家緣網上看到,截至2月6日,廣州全市可售貨量超過6萬套,面積高達793.63萬平方米,幾乎相當於去年廣州十區二市商品住宅簽約成交總量。也就是說,按照去年的樓市成交水平,光是消化存貨就要花一年的時間。而未售貨量更是超過10萬套,可見今年市場去庫存的壓力依然很大。
合富輝煌首席分析師黎文江表示,據有關機構監測,按目前已動工項目統計,預計2012年廣州市十區新增商品住宅約6.67萬套,較2011年有所增加。如果發展商按正常進度施工,預計2012年全市十區可售貨量(包括存貨和新貨)約為11.6萬套。
他指出,如果今年成交持續低迷的話,供應壓力將大增,開發商會放緩部分項目的施工進度,實際新增供應量變數非常大。
世聯地產在最新的樓市報告中分析稱,廣州住宅市場庫存量再攀高峰,未來開發商去庫存壓力增大,住宅價格下行概率較大,2012廣州將進入『去庫存時代』。
有業內人士分析稱,由於調控政策仍緊咬不放松,2012年對於開發商來說,可謂舉步維艱,而真正具有指標性意義的季節,或在接下來的三四月份。
2
焦點
以價換量去庫存?
房價降到8000元?專家稱『不可能』
春節剛過,國務院總理溫家寶在國務院第六次全體會議上強調,今年將鞏固樓市調控成果,促進房價合理回歸。這也是兩年內溫家寶第五次提及『促進房價合理回歸』。
有業內人士判斷,在廣州樓市庫存居高不下的狀況下,不少開發商可能會選擇『以價換量』去庫存。而這種『以價換量』能否使廣州房價回歸合理水平?
網易房產的一項網絡調查數據顯示:近七成網友認為,廣州房價在8000元/平方米以下是合理房價。事實上,根據廣州市國土房管局發布的數據,2011年廣州一手住宅全市十區的均價為13401元/平方米。這意味著,要達到大多數網友認為的『合理房價』,廣州樓價至少要降四成。
『2008年時廣州的房價有可能回到8000元/平方米,但這樣的房價持續的時間也不長,房價一般是大起大落的。』知名房產專家韓世同表示,到2009年就已經上漲到9300元/平方米。『即使房價回歸到8000元每平方米,對於大多數人來說也不一定能夠買得起。』
『不可能回到8000元/平方米。』省房協理事趙卓文指出,未來廣州樓市的走勢將以下降為主,合理房價大概在13000元/平方米左右。
『要降樓價,須先降地價。』趙卓文分析,廣州近年來公開出讓的住宅用地,地價更佔到成本的50%—60%以上。由於城市化加速,中心城市地少人多的矛盾將越演越烈。廣州東濠湧二期拆遷成本最高突破2萬元/平方米,就是地價急昇的直接結果。
他表示,要讓房價回歸合理水平,光靠現在『抑制需求』的做法是不夠的。『要治本,要讓房價有一個長期的穩定性,首先要從降低住房的開發成本入手。』
滿堂紅研究部高級主任肖文曉表示,按照國際慣例,一個城市的平均房價與每戶居民的平均年收入之比在3—6倍是合理的,廣州去年的一手房套均總價大約為150萬元/套,二手房套均總價大約為100萬元/套,而居民的人均可支配收入,統計局預計為3.43萬元,按照兩口之家計算,買二手房大概需要15年,買一手房大概要22年,遠高於國際標准。
3
焦點
差別化限購?
今年調控思路已上報市政府審定
據了解,今年廣州的房地產調控思路已上報市政府審定。其中,將適當調整新建住房購買的行政調控手段,如針對住房交易的區域性、人群結構、套型結構特點,研究差別化『限購』措施的可行性。
廣州市國土房管局相關負責人昨日告訴記者,目前,上報市政府審定的今年廣州的房地產調控思路尚未最終明確,一旦審定通過後會向媒體公布。而差別化『限購』措施仍然處於調研、研究的階段,離最終的研究成果出爐仍有一定時間。
廣州樓市的差別化限購應該如何落實?
黎文江提出建議,不同購買群體應差別化對待,對普通住宅應限購,以緩解供求矛盾,抑制投機投資需求,使普通住宅價格回歸合理;同時,對144平方米以上非普通住宅不限購,但是對其購買者征收房產稅,以經濟杠杆調節需求,比行政乾預需求更有利於市場健康發展。
他還對比了2010年和2011年廣州樓市的成交數據,在樓市調控風暴下,去年廣州十區一手房網簽成交總量縮水近百萬平方米,但是144平方米以上非普通住宅成交量並沒有減少,價格也未見波動,『說明非普通住宅限不限購對市場的影響不大』。
『目前廣州的調控政策調整,要做到使房價緩降,從而使房價合理回歸。房價的下降不是一步到位的。』韓世同指出,廣州房地產調控政策如果微調的話,掌握力度非常關鍵,尤其要注意投資性需求。記者鄭佳欣實習生吳容容