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龍湖[ 簡介最新動態]對《國際金融報》記者的回應,否認了兩點:一是“降價說並不存在”;二是“資金鏈並沒問題”。房企依然強勢的態度證明,這一次的降價潮或許只是一次預演。
日前,龍湖酈城[ 最新消息價格戶型點評]業主打砸事件已是鬧得滿城風雨,隨之而來的一線城市降價潮是否會到來,房地產企業的資金鏈真的hold不住了嗎?對此,《國際金融報》記者於昨日致電龍湖集團,其品牌經理邵玉群代表龍湖回應了相關問題。
“降價說並不存在”
龍湖酈城業主打砸事件的導火索便是,嘉定新城龍湖酈城從1.8萬元/平方米直降到1.4萬元/平方米。而在面對“大降價”一說時,邵玉群並不承認。她指出酈城本次被外界所認為“降價”的樓盤有兩種:一種是剛推出的二期公寓房源,1.4萬元/平方米的價格為“全新產品組團價”。此價格是按照當前市場需求定價,跟周邊樓盤也差不多持平,不存在降價或者漲價的比較。一期公寓雖然是1.7萬元/平方米,但地理位置交通位置都要比二期強,且二期房在2013年中纔能交付。這意味著,一期公寓和二期公寓在房源條件上並不相同。
龍湖集團執行董事兼首席市場官秦力洪此前在接受其他媒體的訪問中也透露,這一次“降價”的酈城MOCO項目只有40年的產權,與去年的70年產權產品根本不相同,所以采取了平價入市策略。邵玉群強調,這“40年產權”的房子是商業用途的,也就是此次“降價”中的第二種房源,均價為1.2萬元/平方米。
對於業主因“降價”衝擊售樓處要求無償退房或補償銷售差價等行為,邵玉群表示,“衝擊”的基本是針對剛纔介紹的第一種“二期公寓房源”,“合理合法范圍的業主訴求,公司將認真對待,並歡迎溝通”,而對於現場已經發生的情況,她表示目前“已通報相關部門進行處理”。
“資金鏈並沒問題”
對於本次龍湖酈城“降價”的原因,外界普遍猜測,龍湖華東區需實現5天20億的回款,用以彌補龍湖集團異地資金短缺所需。
面對這種質疑,邵玉群強調“龍湖並不缺錢”。她舉出資深分析師對龍湖的調查,表示“龍湖目前財務狀況穩健”。該分析師指出,截至6月底龍湖手頭現金約126億元,其中只有4億元為受限制現金,因此自由現金流十分充足。在回款率方面,今年上半年銷售的183億元中,龍湖集團已回收171億元,回款比率高達93.4%。
據了解,香港《信報》、《香港經濟日報》也援引了該分析師的觀點,其預期盡管整個行業於下半年將面臨回款率低於上半年的情況,但預計龍湖全年的回款率將達80%,而集團下半年將減慢買地步伐,估計目前手頭現金超過100億元。而龍湖地產[ 簡介最新動態]2011年半年報顯示,今年上半年龍湖實現總收入78.5億元,同比增長113.8%。
然而,盡管從公開的資料上並不能說明龍湖地產的現金流出現了問題,但對於處於調控中的中國房地產企業而言,未來的日子並不好過。
德邦證券分析師張帆指出,銀監會主席劉明康近日宣稱銀行可承受房價下跌四成,官方的說法表明銀行已在本輪調控過程中從供給端開發貸款、需求端購房按揭貸款雙重封卡,控制風險水平。今年銷售不旺,除受限購影響,與銀行端控制按揭貸款密不可分,且目前降價現象在一線城市已經日漸突出,房企資金“開源”受阻,必然以“節流”應對,預計明年房地產投資下行,政策無轉向,銷售難起色。
全國降價尚未鋪開
隨著中海[ 簡介最新動態]、龍湖、綠地等知名房企在上海的項目出現了較大幅度的“降價”,房地產“拐點”是否真正到來了?龍湖集團既然已經在酈城新推出的樓盤中實行“全新產品組團價”,那麼會不會在全國范圍內自己開發的樓盤中也實行“組團價”呢?
對此,邵玉群對記者表示“目前沒有在全國范圍內降價的計劃”。她指出此次開展“搶收華東”促銷行動是因為“華東市場近來表現相對低迷,客戶觀望情緒濃厚,為有效激活並搶佔市場,集團集中推出一批高性價比房源展開強銷”。相比華東地區而言,龍湖在其他區域的銷售情況相對比較好,因此近期在其他區域沒有降價的計劃。
據了解,目前一線城市出現的降價行為一般出現在城郊,或者遠離市中心的相對偏遠地區。對此,浙商證券分析師戴方對《國際金融報》記者指出,“現在樓價正處於僵持階段,盡管從單月價格看有往下降的趨勢,但降價的只是中低價位的房源,並沒有明顯的跡象表明樓市拐點已經到來,因此降價很難波及開來。”
10月25日,房地產板塊表現強勢,截至收盤板塊整體上漲3.12%,其中新湖中寶、深國商、中體產業、金科股份強勢漲停。盡管當前並非買房的好時機,但不少分析師認為第四季度是配置地產股的好時機。國信證券分析師方焱認為,在宏觀經濟預期轉差情形下,地產板塊政策面預期將明顯好於今年第一季度,但基本面預期卻未必比當時所預期得更差,而估值卻更低廉,第一季度地產漲幅居第二,因此第四季度跑贏大盤也將是大概率事件。