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一則房地產銷售的短信給出了激動人心的口號,“最牛拓展王橫空出世!演繹百變魔幻戶型,驚喜不斷,震撼全城。近日,有不少消費者就房地產市場銷售中的“樓盤拓展王”打出的銷售概念在購買環節、入住以後中的戶型、學位、性價比等諸多事項致電本報房地產熱線,提出了諸多疑問和想法。
送面積:
“畫餅”或許難以兌現?
帶着消費者關心的幾個問題,記者走訪了龍崗中心城龍平西路旁的幾個在售和即將發售的樓盤現場。
其中熙和園的銷售人員稱:“樓盤總共有五棟,層高有18層和32層。戶型是從70-128平方米不等的平層和複式,對於其對外發布的銷售信息何爲“最牛拓展王”的疑問,銷售人員羅列了戶型設計好,使用率高,樓間距開闊等賣點,並拿出戶型圖。從戶型圖上可以看見項目的最大亮點應該是它的“百變魔幻空間”:打破傳統一成不變的空間格局,把空間延展發揮到極致。70-83平米自由變幻空間。兩房自由變三房、四房。
在83平米的樣板房裏,銷售人員現場展示了近30平方米左右的拓展空間。其中包括書櫥、廁所、還有陽臺旁邊隔出的一個臥室。其拓展尺度頗爲誘人。當被詢問是否可以寫入購房合同,也被銷售人員常規告知所有拓展面積均不寫入購房合同裏。
近幾年來“贈送面積”、“拓展面積”成了開發商營銷的一塊金字招牌,所謂“贈送面積”“拓展面積”是隨着房地產市場銷售政策的變化由開發商提出的增加銷售亮點的營銷手段。也是開發商想方設法把全部建築面積的範圍設計成建築一半面積的範圍或不計算建築面積的範圍,或把計算一半建築面積的範圍設計成不計算建築面積的範圍的行爲。而“贈送面積”也是開發商在暗示誘導購房者可以擅自改變規劃增加面積,讓購房者覺得“物超所值”的營銷手段。而“房地產測量規範”中一些不十分嚴密的規劃漏洞,使得近幾年來發展商建設設計上的“偷面積”現象愈演愈烈。更值得關注的是因爲“贈送面積”在收樓裝修過程中所引發的業主糾紛維權也在頻頻上演。
相關法律和專業人士稱:無論是超高的複式設計還是“N+1”戶型,之所以受歡迎,很大程度上是購房者認爲在買房時可以以同樣的價格獲得更大的使用面積。但事實上,有設計人士告訴記者,這更多隻是一種噱頭,開發商不僅可以以此來吸引客戶,這些“偷來”的面積還不繳納各種稅費。事實上這些“贈送”的面積要麼是已經被計入建設成本要購房者埋單,要麼是日後在收房的時候由開發商統一安排裝修公司對拓展部分進行改建而額外再收取費用。而部分“贈送面積”有可能是通過擅自變更規劃設計違章搭建起來的,贈送不僅“有名無實”,還會導致購房者在日後驗收後的二次裝修“被違規”。甚至有些屬於全體業主、沒有產權的公攤面積也被混在裏面當做贈送面積來銷售,因侵犯了全體業主的權利,即便開發商贈送,在其他業主提出異議的情況下也將可能被拆除。
據規劃局的人士稱,儘管近幾年出臺的建築測量新規約束的是開發商和設計單位,並非是購房者,但如果這種“偷面積”戶型不合新的規定,那麼這些產品將無法得到《驗收合格證》和《建設規劃許可證》,而這兩個卻相當於房產證的“前提證”。在新規出臺後,要購買這一類型的買家必須要打足十二分精神,因爲這種“偷面積”戶型可能會影響到收樓後房產證的申請。
容積率:
越“送”越高顯擁擠?
熙和園銷售人員羅列了一系列的樓盤賣點:戶型設計好,贈送率非常高,樓間距很開闊,南北視野零遮擋,容積率很低、綠化率高、買房即可入讀擁有九年義務教育的龍崗實驗學校。
而從踩盤的過程中,記者獲得的信息卻有相當出入。透過並不寬敞的樓間距,向北望視野被馬路對面的八意府遮擋,向東南看被小區道路對面的廣業成學府道掩蓋。乍一看,樓盤四圍視野彷彿形成了一堵不透氣的牆,將無限風光檔在“牆”外。
銷售人員稱該項目的容積率爲3.0,與對面的廣業成學府道一樣,而身處小區園林中卻感覺略顯擁擠。據記者現場踩盤來看,學府道戶型正南面可一覽龍崗實驗學校操場全貌,高層還可以看到龍城公園。相比起來,熙和園的視野要從被遮擋的縫隙中才能窺見一二。
送學位:
龍崗實驗學校不承諾?
隨後,記者採訪了數十米開外的龍崗實驗學校並致電龍崗區教育熱線,就龍崗實驗學校附近樓盤的學位劃分問題進行了諮詢。
學校方面的迴應是:已經入夥的瑞和園享受龍崗實驗學校的學位房,但尚未入夥的項目暫不在學校學位劃分之列。準備入夥的樓盤項目要打報告給教育局,經過審覈以後才能確定是否能被劃入哪個區域學位裏。即便熙和園也屬於該學位片區之內,樓盤開盤以後是否能享受學區學位誰都不能打包票。況且龍崗實驗學校屬於區直屬學校,每年僅有二三百個學位提供給附近數十個住宅區數以萬計的居民,如此懸殊的比重。只能說明的是樓盤有權利參與入讀該學校的排序。當然,有房者和有龍崗戶口的可優先參與。(欣聞)
風險提示
慎對“賣點”
相關專業人士稱,事實上,正規房地產商開發的樓盤贈送率都嚴格遵守驗收部門規定的合理區間。律師還提醒置業者,因開發商對所贈送面積不具有合法產權,所“贈送”面積屬於非法面積,故不會也不可能寫入《房地產證》,而根據我國《物權法》規定,只有依法登記並取得房地產證的產權面積才受法律保護,意即開發商所送面積均不受法律保護,不可能像房地產證登記面積一樣可以投資、抵押,拆遷時也不會得到補償,不但在遭遇糾紛時權益無法得到保障,而且有可能被政府追究違建的法律責任。
至於很多家長關心的學位問題,置業者首先要分清學位房和學區房的區別,學區房有優先就讀權,而學位房將受到很多條件制約,很多尚未入夥的項目甚至還不具備享受學位房的必要條件。置業者們最好能從正規渠道多方瞭解信息。
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