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住宅問題成了一部眾說紛紜的韓劇,都委屈,都抹淚。
現在的住宅政策和一些基本規律越來越背離。
經過近一年的限購、限貸等樓市調控政策,眼下,各地紛紛出現樓市成交量走低、房價停漲和下降的情況。經歷了數年的房價高漲後,在2011年冬天來臨時,中國的樓市仿佛也開始進入寒冬,或將迎來房價拐點。在高樓價下壓力重重的蝸居者和房奴們,似乎能松一口氣了。然而,樓市拐點的出現是否真的意味著人們都能買得起房?中國的房地產市場從此是否擺脫了困擾,走向健康?對樓市和房價的議論,社會各界的聲音永遠都沒有停止,而身為企業家的馮侖,在新著《理想豐滿》中,對房地產的過去和未來寫下了不少思考。
和普通的居住者、時事評論者不同的是,馮侖本身是個商人,做房地產生意。但與一般的企業家不同的是,他又是個思想者,此前出版的《野蠻生長》中,馮侖已顯現出作為一個商界思想者的冷靜和深度,此番在《理想豐滿》中討論曾被稱為“最堅強泡沫”的中國樓市,身為局內人和思考者,馮侖拋出這樣的問題——究竟怎樣的房地產,纔是對的生意?
馮侖認為,中國的住宅問題,各種立場的人都在講話。買房人抱怨價格高,質量差;經濟學家講價格總是這麼高,早晚要出事。政府始終要講公平,總是說既要保障大多數人基本住房的權利,又要保持市場的健康穩定發展。所以,有人認為它只是個青春痘,屬於內分泌失調,長大了就好了,但更多的人認為住宅問題已經是個疾病,必須去醫院治療。
到底是青春痘還是病,馮侖用了一些生動的例子和詼諧的文字來闡述自己的觀點,在保障房和商品房、調控與市場等關系上,看似是一對對矛盾,但重要的,是每一個要素都在其中取得平衡。
但最好的情況,並不是大家都能買得起房——在馮侖的理想中,人們住在未來的“立體城市”裡,從蔬菜糧食生產加工,到工作交友休閑,再到教育醫療購物,一切生存和生活的問題都在同一座數百層高樓中完成。這是馮侖作為一個地產商人的理想,也是他對住宅和生存空間的理解。
當然,馮侖的《理想豐滿》不只說到房地產業,他所談的話題所涉甚廣,諸如財富傳承、社會公平、公益慈善、官二代與富二代,乃至居家旅行、生活態度、愛情家庭……對於馮侖而言,理想是豐滿的,但現實未見得就那麼骨感,因為他說:“把理想當中藥吃,效果看堅持。”
摘選
別讓市場陪著保障玩
買不起房的因素是什麼?最初認為主要來源於開發商,說黑心的開發商把房價炒高了,於是政府和媒體合力對開發商進行道德批判,政府還通過限制開發貸款等措施限制開發商發展。調控幾年後發現,地方政府也得對住宅問題負責任,於是,最近三兩年,大家又都在批評地方政府,說當地領導不好好建保障房,不負責任,不關注民生。地方政府不乾了,說我手裡又沒錢,保障民生應該是中央政府的職責!中央政府意識到這件事自己最有責任,於是決定拿350億元出來支持做保障房,又要管住租金不讓它漲,同時鼓勵年輕人租房。這樣六七年轉了一圈,住宅問題成了一部眾說紛紜的韓劇,很糾結也很感人,每一點拿出來都挺有道理,婆婆也挺好,媳婦也挺好,但都委屈,都抹淚。
為何最後只能去市場化?
本來住宅問題分為兩部分,一部分是保障性的,一部分是商品房。保障性的管吃飽,但是不管吃好,就好比開車有夏利和富康;商品房管吃好吃爽,相當於開奔馳、寶馬。在擁有奔馳、寶馬之前,應該趕緊先整個夏利,讓大家有一個基本的代步工具,然後各走各道,互不影響,等條件具備了再鼓勵大家自行購置更多或更好的車輛。但我們沒有從一開始就做這項工作,而是怪房地產商、市場,用體制、文件來管市場,讓市場變成政府的下級,領導把市場當下級管,開個會就發布一些政策下來讓市場聽話。
政府把地價越調越高,卻又希望房價要越來越低,沒有辦法,最後只能是去市場化,就是你買了地,第一,不擁有完全產權,就只有70年的使用權,相當於交70年的租金;第二,兩年不開發要收回。除此,政府還要定價,一房一價,而且還要限購等。如果是市場經濟,既然我已經租了50年或70年,那麼我多長時間開發應該權力在我,但中國不允許企業獨立平等地和政府去討論這個問題。
讓商品歸商品,保障歸保障
囤地、捂盤這事兒,打一個比喻,相當於娶媳婦時被指定第一年必須生孩子,只要不生孩子就算捂妻、囤性,政府就要收回結婚證,不能再生。所以,這裡面已經不是市場經濟的基本理念在支配企業行為了。
調控到現在,政府一直沒有走嚴格分軌的制度。把商品的歸商品、保障的歸保障,管住保障房、放開商品房,這就是新加坡的成功模式。但我們卻是讓市場陪著保障玩,讓市場解決保障問題。這就好比讓一個男人到婦科醫院去替女人生孩子,這是兩個跨著界沒法辦的事兒。你要讓市場替保障那部分解決問題,市場會說NO,因為無論你房價降到多少,還是會有人買不起。保障問題本是政府的責任,不應該轉移視線,怪罪市場,把所有人都拖進來,使政策越來越去市場化。
摘自《理想豐滿》,有刪節
馮侖三答中國房地產
-為什麼沒地?
如果我們能夠不斷地往天上發展,那就意味著土地是無限的。現在無論哪個城市,任何一個理性的領導,如果說地沒了,那只說明你規劃沒做好;只要你對房地產的理解是回到空間上來,那地就永遠都有。
-年輕人為什麼買不起房?
今天我們判斷房地產住宅問題也是這樣,站在領導者的角度來說,你首先要判斷它是青春痘還是病,如果是青春痘那就多加安慰,全世界沒有一個市場經濟國家的政府能保障人民35歲以前都買得起房的。古巴、朝鮮可以保障,但是同時要限制你的自由。
-房地產市場怎麼能不亂?
市場經濟其實非常簡單,產權、要素要自由流動、自由定價、自由競爭、自擔風險、自我分享利益。但是現在的住宅政策和這些基本規律越來越背離,結果就好比攪一鍋粥,越攪越稠,越攪越攪不動,廚師自己攪得過癮,因為他能鍛煉肌肉,但粥鍋裡面的東西是越來越難分清、越來越無解了。