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樓市大浪淘沙始見金
——專訪天山房地產董事局副主席吳振嶺
天山·水榭花都實景
持續調控政策終於使樓市踏上價值回歸之路。在國內一線城市一些樓盤大幅優惠銷售帶動下,天津市近來新盤促銷力度也在加大,特別是邊緣區域新盤供應比例的持續增大,一定程度拉低了新房交易均價。樓市已“大浪淘沙始見金”。
在過去幾次樓市低迷時,受到影響的首先是邊緣區域大盤,為了進一步了解銷售情況,記者上周日走訪了今年最熱的津南區域多數大盤。
在已入住的小站核心區域“天山水榭花都”3000畝大盤銷售中心,記者看到目前推出的特惠房吸引了眾多看房者,其中多數為改善型意向客戶。這個2008年開始興建、以全國最大室內恆溫戲水樂園“天山-米立方”和大型公園為核心的大型旅游公園資源綜合居住區,其價值預期和高性價比銷售優勢在樓市火爆時並沒有引起更多注意。隨著樓市調控的深入,這些樓盤不可多得的地段資源、居住環境、居住品質、品位及便捷性優勢已開始成為人們關注的對象。
記者在現場就此專訪了天山房地產董事局副主席——吳振嶺先生。
天津經濟發展對樓市形成有力支橕
記者:國家統計局最新數據顯示,10月份天津新建商品住宅價格環比下降0.3%。這是自9月份以來,本市新房價格連續兩個月出現環比下降。你是如何看樓市未來走勢的?在這種市場情況下,天山在這樣的邊緣區域大盤建設是否會放慢腳步?
吳振嶺:持久的調控政策及國內外宏觀經濟無論對成交量還是購房者心理預期都有較大影響。但是天津城市發展前景良好,對樓市有較大的支橕。正如有關報道中所提到的,自2006年城市定位和新規劃確立後,天津迎來了加速國際化城市建設發展的新契機,經濟和城市建設突飛猛進。特別是近兩年,圍繞“雙城雙港”和中心城區“一主兩副”城市規劃進行的大規模建設,進一步加快了城市建設步伐。
同時,國家統計局評估報告也顯示,天津前三季度經濟呈平穩較快增長。前三季度,生產總值比去年同期增長16.5%。全市新增就業35.83萬人,同比增長3.2%。城鎮單位從業人員人均勞動報酬增長17.8%。城市居民家庭人均可支配收入19357元,增長13.8%。經濟、就業及收入水平的較大提高,無疑將帶動樓市各種需求的持續。
前三季度,天津市“內引外聯”效果明顯,新批外商投資企業490家,合同外資額126.07億美元,實際直接利用外資95.03億美元,增長21.6%。服務業實際利用外資51.92億美元,增長17.5%,佔天津市的54.6%。受各類會展、節慶活動、旅游等的拉動,住宿和餐飲業實現營業額358.85億元,同比增長27.3%。外資引進和服務業的發展,還將帶來更多外來人口和旅游地產等各類綜合地產需求。
另外,天津房價起步晚、快速上漲時間短,因此總體上泡沫不大。對於資金實力雄厚的企業,更希望通過增加產品附加值獲得價格支橕。如天山開發建設的天山·水榭花都城市綜合體項目,計劃開發周期五年左右,目前一期十二萬平米住宅已經入住,900畝湖景森林公園也已呈現,作為明年項目的核心全國最大的室內恆溫水上游樂項目——“天山米立方”將正式開業。現在包括米立方、喜來登酒店、大型商業等公建項目與住宅都在正常建設中,我們還將通過產品方面的更多投入,使樓盤具有更大的昇值空間。
津南現代人居後花園將率先形成
記者:百度樂居十月諮詢電話統計,目前天津最受購房者關注的三個區域是津南區、濱海新區和西青區。津南區已連續四個月成為諮詢冠軍。這個統計也與今年津南區有眾多新樓盤面市有關。作為較早進入這一板塊的企業,你認為津南區具有哪些特殊優勢?
吳振嶺:隨著市中心新建房源的減少,市中心樓盤已難擔當樓市主力。而隨著交通及生活設施的快速完善,以及國內品牌企業項目紮堆建設,外圍區域大型新居住區建設日益成為購房熱點。今年開始進入銷售期的眾多環外區域品牌項目,已替代市中心樓盤的主力地位。
2007年天山集團之所以來到天津,落戶津南,主要基於津南區政府的大力支持和津南區快速發展的重要優勢:首先,天津濱海新區被納入國家整體發展戰略,地處海河下游的津南區,與濱海新區緊密相連,成為連接中心城區與濱海新區的重要黃金走廊。濱海新區的快速發展,直接帶動了津南區的經濟騰飛。
其次,在天津建設的大潮中,延續城市南移的慣性,津南區域先行一步,在“十一五”期間開工建設聲勢浩大,成為最受關注的環城區域之一。近兩年,天津新規劃提出“雙城雙港、相向拓展、一軸兩帶、南北生態”的空間發展戰略,給位於“一軸兩帶、南北生態”發展戰略要地的津南提供了更大發展空間和更多想象力。津南區借天津濱海新區新戰略發展東風,“引鳳築巢”,為“十二五”區域經濟發展奠定了良好基礎。
第三,津南區目前在產業布局及交通配套等城市設施方面變化突出,天津小站國內最大的“米立方”水上游樂設施建設、天津海河教育園區的產業規劃,天津大道的開通、津港高速公路的開通,以及地鐵六號線的規劃通入,雙港新家園新居住區基礎設施的完善,都為區域產業發展及就業居住提供了更大空間。
第四,津南區這幾年各大開發商進駐,帶動了區域內豐富的產品功能和形態。從高端獨棟產品到高層公寓,從住宅到商用地產及工業地產等,基本形成了全方位發展態勢。這一趨勢有利於現代人居後花園形成。
樓市調整深入買房機會隨時可遇
記者:我看到目前很多邊緣區域樓盤都開始以較大優惠銷售,這是否意味著買房時機的到來?
吳振嶺:雖然整體仍有下調空間,但是目前個別樓盤性價比已經較高。市場中不乏處於稀缺資源及新老繁華地段、有產品優勢、物有所值的現房及准樓盤,也可謂局部見底的樓盤。
我認為,國家大方向是促進房地產市場平穩健康發展。一方面通過擴大保障房緩解城市房地產需求壓力,並保障上下游產業鏈發展,另一方面,通過城市經濟及基礎設施建設使不動產增值,因此,樓市長期穩定向上的趨勢不會改變。
“買房跟著規劃走,尋金跟著城市資源走”。在天津,海河沿線水景資源、CBD核心商務區資源、大型新興旅游度假資源、大型公園資源等,是具有價值潛力的抄底房源。
在經濟發展前景良好的背景下,局部的價格波動,蘊藏著更多選房機會。對於購房者來說關鍵是要根據自己的具體需求和經濟狀況決定買房時機。在交易量緊縮、價格調整的大背景下,購房者應該多走、多看,就有機會找到符合心理預期的房源。
目前選房要重點把握三個環節,一是設定購房價位預期及產品預期,結合地段特點、企業目前開發能力進行綜合判斷。二是選擇“出手”時機。三是確定產品價值。如自住型選房應主要從三方面體現價值,即地段環境配套價值、建築設計施工質量價值及居住品質價值等。