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‘一場秋雨一場涼’,這句俗話套在當前的樓市情況上顯得恰如其分。‘金九銀十’在所有開發企業的期待中到來,卻在大多數開發商的失望中漸行漸遠。
成交量持續收縮,買房人越發堅定的觀望心理,政策面將調控進行到底的姿態,都使越來越多的開發商感受到絲絲“涼意”,降價保量成為更多房企的選擇。降價潮已經從北京、上海、深圳等一線城市的部分區域呈現蔓延趨勢,緊跟著到來的老業主維權風波則成為降價樓盤新的“煩惱”。
“天津樓市因為之前房價並未漲到北京、上海的高度,且相對投資比例低一些,現在來看受到降價潮的衝擊較小。不過越來越多的降價信息,確實正在影響買賣雙方的心理,最近低迷的成交量就是例證,天津除部分抗跌區域樓盤外,大多數樓盤都面臨越來越大的降價壓力。”中國指數研究院天津分院研究副總監鍾文輝表示。
成交回落
進入10月以來,天津樓市成交量並未擺脫低迷局面。來自中國指數研究院的數據顯示,雖然由於“十一”黃金周成交過低,在10月份第二周天津商業住宅成交面積曾出現小幅環比上昇,但是在緊接著的第三周又出現16.32%的較大幅度下滑,成交面積16.52萬平方米。據統計,在10月前三周,天津商品住宅共成交64.56萬平方米,只有去年10月份112.37萬平方米的5成出頭,同比去年10月的成交量有較大幅度下滑幾成定局。
雖然新房市場成交價格有4.91%的環比上漲,不過鍾文輝表示是因為近幾個月市內六區的成交比例不斷上昇造成的。“據調查,優惠幅度還在不斷加大,房價下行趨勢逐漸顯現。”鍾文輝說。
二手房方面的下降則更為明顯,我愛我家市場研究中心發布數據顯示,10月第三周天津市二手私產住宅成交總量777套,與前一周相比下降2.3%,成交面積6.1萬平方米,環比下降7.6%,套均面積78.3平方米,成交均價7726元/平方米,環比下降5.0%。“二手房量價齊跌的趨勢比較明顯,像以往比較抗跌的市內六區,成交量環比下降了7.6%,9565元/平方米的成交均價也環比下降了4.3%。”我愛我家市場研究中心郭燕向新金融記者表示。
低開搶跑者增多
近期開盤的新樓盤,一個顯著特征就是開盤價低於之前的預期。10月23日,地處小白樓區域中心位置的凱德國貿項目開盤,精裝修房源15700元/平方米的起售價格相當吸引眼球,雖然最終多數樓盤成交價格依然在2.1萬元/平方米-2.3萬元/平方米左右,但這一價格相對於周邊樓盤和二手房還是顯出較高性價比。10月22日,另一個頗受關注的“地王”項目融創王府壹號首度開盤,2.5萬元/平方米的銷售均價,也比之前預期的2.6萬元/平方米-2.7萬元/平方米的價格有所下浮。
據搜房網數據監控中心統計,今年10月份新區優惠樓盤為83個,環比9月份的64個樓盤增長了29.69%。“降價具有傳導效應,不過相比上海、北京等地的大幅度降價,天津目前降價幅度較小,7折、8折這樣的降價還沒出現,也和天津樓市剛性需求比例更大有關。”天津財經大學經濟學院副院長叢屹表示。
不過新金融記者還發現一個比較有趣的現象,以往市區高端樓盤開盤,都會刺激周邊二手房價格的上調,而融創王府壹號周邊的二手房目前還沒有漲價跡象。“周邊的二手房價格目前沒有受到太大影響,均價一般在15000元/平方米-20000元/平方米之間。根據房齡的不同,有的房齡15年-20年的價格在15000元/平方米-16000元/平方米,房齡新點的10年左右的價格在18000元/平方米-20000元/平方米。”郭燕表示,目前來看,對樓市的看空心理也影響了二手房業主掛牌的心理價位,真正想賣的人,即使周邊有新利好出現,也不敢隨便提高價格。
“年關”難過?
看到“金九銀十”銷售不暢,天津樓市的開盤量在11月份將有所下滑。據統計,11月天津僅有16個項目預計開盤,數量環比降幅達到62.8%,同比下降38.5%。
新開樓盤少了,不過資金壓力並不會小。國泰君安住宅周報顯示,15個典型城市一手房目前整體平均可售面積環比略昇1.5%,同比上昇40%。
WIND統計數據顯示,截至10月26日,已有70家房地產類上市公司公布了2011年三季度財報。70家房企的平均資產負債率達到了63.8%,較去年同期的62.0%有了進一步的上昇。經營性活動現金流量淨額則由去年同期的52.8億元縮減至目前的-108.8億元,大幅縮水161億元。
“隨著年底越來越近,按照建築行業傳統,開發商因為需要集中支付工程款、材料款、工人工資等,對資金的需求會進一步加大。短期內銀行信貸不會放松,而新的貸款額度要到明年纔有可能增加,如何過‘年關’會成為大多數房地產企業直接面對的問題。”一位房地產業內人士表示。
在剛剛開幕的天津房交會上,參展的數個樓盤均推出了促銷活動,優惠的幅度多在10%-15%之間,但同時銷售人員卻“忌諱”降價一說,顯然上海降價樓盤引發業主打砸售樓處的例子讓賣方有餘悸。某樓盤的銷售人員對記者表示:“搞促銷正好趕上房交會這也不算降價,只是優惠。至於未來的價格走勢我們也說不好。”另外,在房交會上,津南區某樓盤因傳出“資金鏈斷裂”、“房屋遲遲不交付”遭到老業主的圍攻,成為一大“亮點”。