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百萬兩居置業方案
一個讀者說起婚房之難:市中心動輒二三百萬元的房子想都別想;一居室的小戶型不在考慮之列,剛性需求住房怎麼也得買個兩室纔不至於過兩年又要改善;老社區不理想,畢竟是婚房;總房款要控制,絕不當房奴;路遠好接受,但交通要好,總遲到不行……
8-9月份天津環城四區一些高品質樓盤集中亮相,如東麗區的華僑城、津南區的津南新城、融創中央學府等,這些項目都有交通便利、樓盤均價低於萬元的共同特點,對應了婚房“兩居”、“新盤”、“價格適中”、“交通便利”的要求,爲購房者提供實用樓盤信息。
交通便利區域跨界
河西區向外可選西青區、津南區;河東區向外可選東麗區、津南區;河北區向外可選北辰區;紅橋區向外可選西青區、北辰區。一內一外,房價差距20%以上,可能就是這20%,會影響到你的生活品質,讓你不得不放棄一些亟待實現的願望。
聰明的人,會根據交通規劃選擇住宅。地鐵、主要交通幹道都是可以保障出行便利的主要依據。有了快速路和天津大道,到達津南區津南新城、融創中央學府等項目更加方便,如果從大沽南路出發,一直向外,到東沽路右轉即到。如果住衛國道附近,一直向外,駕車20分鐘就能到達華僑城、東麗湖萬科城……真要嚴格計算時間成本,不一定會比住在市中心消耗高。當然這些郊外住宅並不適合每個人,但是總有一些人的生活軌跡可以和這些項目交集,而恰好,這些品質不低、總價不高的房子就在那。
適宜自住不宜投資
津南新城、華僑城的購房者多是區域原有居民改善,或者是婚房需求購房者,絕大多數購房者都以“自住”爲最根本需求。“我工作地點在響螺灣,天津大道交通便利。以後這個片區會是個大型住宅區,配套也會逐步豐富,所以選擇在這兒購房。”購買津南新城項目的王先生購房就是爲了滿足自住需求,這個片區短期能否大幅升值並不是他購房與否的主要判斷標準。
當房地產市場出現波動時,近遠郊的住宅抗跌性遠低於市中心住宅。從專業數據統計數字看,一些以投資爲目的購買近遠郊住宅的購房者都要經歷相當長一段時間的持有才能得到相對理想的收益。“投資郊外住宅要對物業有相對嚴格的挑選,例如景觀資源、物業形態,類似獨棟別墅產品、未來片區有重大規劃等,如果投資一般意義上的住宅產品,除非有長期持有的打算,否則收益怕難達到預期。”某專業人士提示。事實上,在房地產調控背景下,投資類人羣已經得到了相當大程度的遏制,而自住需求的客羣又多呈現觀望狀態,所謂“淡季”引發了供需方法的失衡,現在開始關注郊外住宅,正是時候。
中國指數研究院天津分院研究副總監
鍾文輝
市場呈現供大於求局面開發商降低價格預期
Q:近期環城四區商品住宅供應量有何明顯變化?
A:根據中國指數研究院截止到7月底的統計看,津南區可銷售商品住宅就達到了13000套,8、9月份津南新城項目和融創的中央學府項目推出後,津南區商品住宅存量更高,再加上一些老盤新盤加推的情況,可銷售住宅數量會有更高增長。但是從銷售情況看,津南區商品住宅銷售情況並不理想,根據現在該區域商品住宅的銷售速度來計算,整個津南區住宅出清週期將在20-23個月,遠遠高於7-9個月的理想出清標準。不僅僅是津南區,事實上整個天津住宅市場的銷售狀況都不理想,根據天津市房管局的數據顯示,目前天津市整體商品住宅市場銷售在230套左右/天,遠低於調控前的300套/天,供大於求是不爭的事實。
Q:環城四區住宅價格有什麼變化?
A:根據中國指數研究院的統計數據顯示,2010年1-7月份環城四區平均成交價格爲9090元/平方米, 2011年1-7月則同比增長4.79%,爲9526元/平方米。整體還是增長趨勢。7月單月環城四區商品住宅價格達到9750元/平方米,環比上漲2.80%,但同比出現3.35%的下滑。
Q:未來環城四區商品住宅將出現什麼變化?購房者應該出手購房嗎?
A:環城四區目前供大於求的現狀更決定了開發商的被動局面。從環城四區住宅成交價格看,開發商已經明顯降低了銷售預期,均價降幅在10%左右。如果是剛性需求的購房者可以考慮在年底淡季時購房。從政府調控來看,明年是什麼走向不好確定,一旦調控力度減弱房地產市場極有可能出現急速反彈。另一方面,天津商品房住宅均價在全國範圍處於相對低的水平,從長期看,不存在大幅降價的可能,升值的可能性還是非常高的。
短期政策影響銷售被遏制長期區域優勢凸顯被看好
我愛我家企劃總監
陳萌
Q:樓市價格波動階段環城四區二手住房現狀?(紅磡領世郡、中北鎮等)
A:從近期環城四區的二手房成交情況來看,天津市國土資源和房屋管理局公佈的《每日房價》數據顯示,2011年7月,環城四區6862元/平方米,環比下降2.9%,是全市四大區域中成交均價降幅最大的區域。此外,8月環城四區交易仍不穩定,8月第三週(8.15-8.21日)環城四區的二手私產住宅成交量環比下降了20.1%,第四周(8.21-8.28日)環城四區成交量環比上漲7.3%,且波動仍在繼續。目前環城四區的各項配套暫不完善、新增需求不足以及投資型業主佔比較高等原因綜合造成了環城四區在近期的市場下成交相對乏力,價格變化幅度較大。例如,西青區中北鎮片區近期的成交量下降幅度較大,多數業主也主動調低房屋的掛牌價格,整體降幅在10%左右。
Q:新的郊外大盤(華僑城、津南新城等)未來升值潛力如何?
A:與中心城區相比,環城四區由於交通、生活、教育、醫療等各項配套尚不完善,造成自住型需求並不集中,片區內多爲投資型需求;目前樓市的宏觀調控政策仍然嚴厲,打擊和抑制了市場中的投資投機需求,因此環城四區的項目受政策的影響則更加顯著,預計短期內政策的嚴厲性使得郊外大盤的銷售得不到支持,也會使得環外大盤項目的PK更加激烈,並且不僅侷限於價格的競爭,也將體現在產品類型和品質方面的競爭,例如別墅、洋房、高層住宅等各種產品類型的分佈比例等發生變化。
從長遠來看,隨着城市發展的不斷加速,城市的外擴將成爲必然。這也將帶動環城區域的房地產市場出現新一輪擴張,區域市場將更加成熟,尤其隨着軌道交通的完善,其樓市發展也將加速。
百萬兩居室項目推薦
推薦的都是總房款百萬左右的房源,集中在環城四區。
別一聽是環城四區就皺眉頭,雖然路遠些,但是自然環境好、清靜,況且現在交通便利,駕車的話時間並沒離譜到哪去。如果你不想做房奴、喜歡開車、喜歡安靜、喜歡低密度住宅,不妨去實地看看房,顛覆一下對郊外住宅的原有印象。
津南區東沽路片區
西青區友誼南路延長線
交通狀況:鄰近天津大道,津晉、唐津高速,津港、津沽公路。駕車從大沽南路向天津大道方向,出東沽路出口即到。
融創中央學府
均價:9000元/平方米
樓盤位置:津南區天津大道與東沽路交口
主力戶型:86-130平方米,2-3室戶型 綠化率:40%
交房時間:2012年年底
物業費:暫無資料
最新動態:融創中央學府項目總佔地26.5萬平方米,總建築面積約爲60萬平方米,容積率僅爲2.2。項目預計分爲三期開發,一期建築面積爲15萬平方米,產品以高層、小高層、疊拼爲主,並有約2萬平方米的公建產品。
天津·津南新城
均價:9000元/平方米
樓盤位置:津南區天津大道與東沽路交口
主力戶型:64-124平方米1-3居室
綠化率:35% 交房時間:2012年年底 物業費:暫無資料
最新動態:一期開盤銷售500多套,後期房源陸續加推。規劃建築面積約301.1萬平方米,目前銷售30-39層高層產品。
交通狀況:緊靠友誼南路延長線。開車可沿友誼路延長線,至外環線,繼續前行3公里即可到達。
首創福特納灣
均價:10000元/平方米
樓盤位置:西青友誼南路延長線
主力戶型:110平方米三室戶型
綠化率:35%
交房時間:2012年6月
物業費:暫無資料
最新動態:首創福特納灣住宅建築面積爲14.8萬平方米,規劃爲5層、6層的濱湖洋房和聯排別墅形式的低密產品,容積率爲1.0左右。近期推出三室戶型。
遠洋萬和城
均價:13000元/平方米
樓盤位置:西青友誼南路與梨雙路交口以東500米
主力戶型:93-95平方米兩室
綠化率:45%
交房時間:2012年5月
物業費:暫無資料
最新動態:遠洋萬和城現推出特惠房,93、95平方米全陽、通透兩室。另有130平方米戶型,現購房全款九八折。
北辰區雙街片區
東麗區東麗湖片區
交通狀況:雙街新家園站附近,鄰近京津公路,距規劃中的地鐵4號線模範小學站僅300米,鄰近規劃中的地鐵5號線。
國耀上河城
均價:8500元/平方米
樓盤位置:北辰區雙新大道與順境路交口
主力戶型:爲88、119、135平方米,1-3室戶型 綠化率:40%
交房時間:2013年6月
物業費:2.00元/平方米·月
最新動態:國耀上河城即將有優質房源參加團購,最高優惠3萬元,預計10月中旬加推。一期高層預計2013年上半年入住,現階段購房全款享受九六折優惠,貸款享受九七折優惠。
觀築
均價:7300元/平方米
樓盤位置:北辰區京津公路與雙新大道交口
主力戶型:86-99平方米兩室
綠化率:42% 交房時間:2013年 物業費:1.50元/平方米·月
最新動態:觀築高層在售,戶型主推兩室,面積區間爲86-99平方米,最低售價7300元/平方米,其中86平方米單套60餘萬元。
交通狀況:衛國道至外環線,向東。距離天津市中心24公里,距離濱海新區核心區20公里,距離濱海國際機場10公里。
天津華僑城
均價:9000元/平方米
樓盤位置:東麗區東麗湖路以西
主力戶型:洋房115-160平方米
綠化率:30%
交房時間:2012年年底
物業費:2.40元/平方米·月
最新動態:首開140餘套房源,均價8000-9000元/平方米;別墅240-260平方米,均價12000-13000元/平方米,開盤當日100%淨銷,新品即將面市。
東麗湖萬科城碧溪苑
均價:7500元/平方米
樓盤位置:東麗區東麗湖以東
主力戶型:66-140平方米1-3室
綠化率:35% 交房時間:暫無資料
物業費:暫無資料
最新動態:東麗湖萬科城碧溪苑7-9層到頂電梯洋房,66-69平方米一室,90-98平方米兩室,128-140平方米三室,全款九七折優惠,貸款首付5成九八折優惠。
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