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7月上海樓市仍然在平淡中度過。
成交量下跌,成交均價也因一批外環外小戶型樓盤的集中上市而出現下降,但市場剛性
需求的支橕仍表現強烈。房產分析人士認為,如果下半年對二、三線城市也實施限購政策的
話,開發商資金鏈風險加大,迫於壓力,可能通過降價推盤,以求以價換量。
衝高後的短暫回落
根據新浪樂居/##/克而瑞數據顯示,7月上海商品住宅供應量為85.94萬平方米,環比6月減
少14.2%,成交量共計為72.53萬平方米,環比減少7.7%。而7月份的商品住宅成交均價為222
03元/平方米,降幅1%。
中房信分析師薛建雄認為,根據房產市場規律,受到天氣炎熱和開發商為衝半年業績集
中在6月底以前集中推盤營銷等原因的影響,7月原本就是樓市的傳統淡季。因此,供應在自
3月開始連續4個月高於100萬平方米的情況下,回落至7月不足86萬平方米的水平,幅度接近
15%;供應萎縮的同時,成交也出現了下滑,但下滑水平7.7%,低於同期供應的降幅。
七成項目滿足剛需
數據顯示,7月份供應中有72%的供應房源報價在25000元以下(考慮到當前開發商報價普
遍高於成交價的情況),這表明七成多的供應是針對中低端市場上剛性需求的。在大量的剛
性房源上市和剛需的帶動下,當前的樓市還沒有得到真正意義上的降溫。
薛建雄表示,在依然龐大的需求量的支橕下,隨著基礎設施的不斷建成使用和城市外沿
的不斷擴展,一些中低價的項目的增值保值空間還是被看好的,特別是目前通脹壓力依舊很
大,購房者只不過在等待高性價比樓盤的出現,這也是現在普遍去化比較慢的市場狀態下,
還是會出現個別項目開盤就熱銷的原因。因此,價格成為後期樓市走向的關鍵因素,低開或
者降價是目前釋放市場購買力的有效途徑。
資金壓力尚未顯現
樓市調控,信貸收緊,開發商的資金鏈問題被關注已有半年之久,但是市場卻遲遲沒有
出現大面積的降價銷售。相反,在今年上半年銷售金額的排行榜上,排名前15位的開發企業,
除綠城[簡介最新動態]之外,銷售業績同比均出現不同程度的上漲,銷售業績翻倍的更是達到4家之多。
薛建雄分析,一方面銷售資金的回籠,另一方面拿地建設支出的減緩,使得開發商一直
被關注的資金鏈問題,在這些大中型開發商這裡並沒有想象的那樣嚴重,這也是市場上沒有
出現大面積降價的原因之一。銷售業績的不降反昇,得益於開發企業進入城市范圍的廣泛,
在部分城市受到限購、限貸政策的打壓時,可以從其它城市獲得良好的銷售業績和資金回籠
的補充,從而降低風險。從上半年部分標杆企業的銷售結構來看,大型開發企業近八成的回
款支橕是來自於二線城市。
不過,業內人士普遍認為,部分房價上漲過快的二、三線城市將成為政策關注的下一批
目標,如果下半年對這些二、三線城市實施限購等更嚴厲政策的話,對於開發企業的打擊將
是沈重的。屆時,在一、二線城市成交量雙雙走低的銷售壓力下,開發商只能加大新房供應,
或將通過降價銷售,以求以價換量,減少風險。王德毓