|
||||
北京建國路與西大望路相交十字路口的東南角,長安8號[最新消息價格戶型點評]工地外的圍擋上,中國奧園[簡介最新動態]與王府世紀的LOGO已經不見,那句曾經引起轟動的“We Will Never Be Second”的標語也不見了蹤影,只剩下光禿禿的鐵皮。
“年初的時候還來貼過外牆安裝窗戶,但是沒乾完就停工撤走了,據說是集團內部調整,已經有幾個月沒有人來上班了。”留守的一位保安說。
究竟是什麼讓這個命運多舛的豪宅項目再次陷入困局?7月31日,中國奧園地產集團股份有限公司(中國奧園,3883.HK)的一則公告透露出蛛絲馬跡。公告稱,中國奧園通過全資附屬公司,以7.13億港元的價格買入世紀協潤的相關貸款,而世紀協潤擁有長安8號項目公司北京耀輝96.8%的股權。
由於此前中國奧園和長安8號的另一個擁有者王府世紀共同對該貸款負有償還責任,此番中國奧園將貸款全部買入後,也就意味著王府世紀實際上已經從長安8號項目上撤出。在公告中,王府世紀的實際控制人王志纔辭任世紀協潤董事職務也佐證了這一點。
業內一直言之鑿鑿的長安8號股東之爭似乎也將因此告一段落,但對於中國奧園來說,這個曠日持久的棋局卻還遠遠沒有結束。
勞燕分飛
2010年年初,在長安8號新品見面會上,中國奧園董事局主席郭梓文和王志纔聯袂公開亮相,言談甚歡。但隨後不久,就爆出了中國奧園和王府世紀產生意見分歧的消息。
“雙方總是談不攏,方案一直在變,營銷團隊也極度不穩定,人員變動頻繁。”一位參與過長安8號項目工作的人士對記者抱怨。
在眾多復雜問題的影響下,長安8號工程進展和銷售狀況並不理想,營銷操盤手也兩度易人。這也造成了已經封頂並開始外立面裝修的長安8號被迫再度停工,12萬平方米的可售住宅面積也僅僅銷售了1.28萬平方米。
“股東之間的一些問題要處理,項目不得不暫停下來,但相信項目很快就會重新啟動。”長安8號營銷負責人梁秀蕾對記者表示。
對於記者提出的“王府世紀是否已經出局,由中國奧園完全掌握了長安8號的控制權”的疑問,梁秀蕾表示,“可以這麼說,但還要等很多法律文件的簽署,更具體的細節不方面對外透露。”
“我只能說,從法律上來講,現在王府世紀仍然是長安8號的股東。”中國奧園投資部負責人出言謹慎。
中國奧園在公告中表示,王府世紀所控制的泓達投資在這筆定期貸款中違約,因此作為抵押物,世紀協潤的股權也遭到了工銀國際以及其他貸款人的強制接收。
如果中國奧園此番不出手,將意味著失去長安8號這個項目,而在收購此貸款的同時,與貸款相關的股東權益也一並落入了中國奧園的囊中。
王府世紀究竟為何違約,中國奧園方面表示無權對外披露,不過分析人士猜測,王府世紀也許並沒有資金償還這筆貸款,因為從一開始,這筆貸款的償還就依賴於長安8號的銷售回籠資金。
另外,知情人士透露,雙方在利益分配方面存在著嚴重的分歧。“中國奧園又出人又出錢,還不斷貸款償債,幾乎一手將這個爛尾項目重新盤活,其當然希望收益比例能高於股權比例。”
這就形成了一個循環鏈條,中國奧園與王府世紀對收益的分歧直接影響了後者手中拿到的資金,而這些資金又是這筆貸款的唯一還款來源。因此,王府世紀的貸款違約並不難以理解。
奧園之役
長安8號命運波折而充滿戲劇性,這個原名耀輝國際城[最新消息價格戶型點評]的項目本來由王志纔的王府世紀持有80%的股份並獨立開發,但由於資金不足,王府世紀將控股權轉讓給了當時還名為天鴻寶業[簡介最新動態]的首開[簡介最新動態]股份,雙方約定共同開發。
然而,艱難漫長的拆遷和不斷激增的支出讓首開股份逐漸失去了耐心,2008年,整體上市後的首開股份以“國企不適合做豪宅”為理由,將項目股權重新賣回給王府世紀。
原本指望華爾街巨頭美林集團注資的王府世紀將項目更名為擎峰,但遭遇全球金融危機重創導致美林集團自顧不暇,加上首開股份不斷催債,讓王府世紀不得不再度對外尋求合作方。此後,中國奧園介入。
於是,停工1年多的擎峰項目再度開工,並改名長安8號。中國奧園主席兼行政總裁郭梓文當時樂觀宣稱,該項目將在未來3年內為中國奧園帶來130億元的銷售收入。
但讓人不曾預想到的是,長安8號項目卻在債務償還、利益紛爭、銷售困局以及宏觀調控的漩渦中成為了中國奧園的阿喀琉斯之踵,持續不斷的資金投入已經遠遠超出當初的預計,然而這個建了4年的項目卻至今沒有竣工。
“只能說,當時中國奧園在房地產市場從低谷中恢復時期對前景估計過於樂觀,對復雜的債權股東關系審視不足。”一位曾經考察過長安8號的私募基金人士對記者表示。
中國奧園2010年年報顯示,長安8號銷售金額僅有7.925億元,與目標相距甚遠,由於項目動工時間難以確定,下一筆銷售金額何時入賬仍是未知數。
上述私募基金人士認為,擁有項目的絕大部分股權,對中國奧園有利有弊。好的方面在於中國奧園對項目的決策更加獨立和暢快,有利於項目重新啟動銷售;但不利之處在於,項目仍有不少債務壓身,這都需要中國奧園一力承擔,“這無異於一場豪博”。
中國奧園當初以8.3億元介入長安8號,然而隨著時間的推移,貸款、工程款、還債等資金粗略估計已經投入了超過30億元,隨著貸款期限的逼近和項目的停工,中國奧園必須采取更多的融資措施予以應對。
從2010年年報看,中國奧園可以動用的現金及存款達22億元,但一年內到期的銀行貸款則有13億元,隨著此前蘇州項目的並購和此次收購貸款的支出,公司的現金壓力已經顯現。
不過,中國奧園似乎已經有所准備。本報獨家獲悉,長安8號北塔的商業裙樓和寫字樓已經轉讓給了一家新加坡基金,以作為其Reits上市的儲備資源。但該消息尚未得到中國奧園方面的回應。