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8月31日,北京市平谷區淘金谷旅游景區的70年經營權將在北京國家會議中心[最新消息價格戶型點評]進行公開拍賣。
兩年前,該景區曾醞釀“十七屆三中全會後的中國農村土地流轉第一拍”。當時被譽為農村土地改革的“破冰之拍”,最終因遭受強烈質疑而流產。
記者注意到,此次重啟拍賣得到了平谷區政府的大力支持。在拍賣重啟的消息發布後,與兩年前漫天而來的質疑聲不同,各方似乎更期待看到最終的拍賣結果。
業內人士認為,在權屬明確、證件齊備的情況下,農村集體組織持有的普通景區承包經營權,以拍賣的方式進行流轉,在政策允許的范圍內。與目前大多數私下間的協議流轉不同,如果此次通過拍賣的方式流轉成功,將會引發更多的農村集體土地以拍賣的方式進行承包經營權流轉。“這既有利於農地流轉的規范,也有利於挖潛流轉價值,保障農民收益。”
5家企業實地考察
8月2日,從北京大北窯出發,記者乘車大約經過1個半小時,來到了位於平谷區黃松峪鄉塔窪村的淘金谷旅游景區。一路走來,大小農家院、各類度假村分布在雙向兩車道的柏油路兩側。金海湖、京東大峽谷、石林峽等眾多的知名景區標牌不時進入視野。
與不遠處石林峽景區星羅棋布的農家院相比,淘金谷明顯冷清了許多。“每人拾元”的售票處很少有人光臨。售票處左側涼亭下設置的飯桌和座椅已十分破舊。涼亭上掛著的大紅燈籠,顯示著這個景區曾有的輝煌。
沿著涼亭和售票處之間的小路,記者進入了淘金谷景區,恰巧碰到了前來考察的兩撥投資者,陪同考察的是平谷峪口中學的退休教師李秉寬。其透露,兩家公司非常注重景區蘊含的歷史文化因素,因此專門要求攀登甚少有游人蒞臨的“高崖古墓”。據說,該處崖壁上留有元朝道教信徒和文人騷客書寫的朝聖感言,山崖下還發現了老子的靈塔及享觀遺址。
經攀談後記者得知,這兩撥投資人分別來自北京和江西南昌。這家來自北京的投資公司專注於旅游地產及相關產業鏈的業務開發,江西南昌那家公司則主要從事進出口貿易。
考察結束後,這兩家公司的考察人員均表示,景區比較原始,只有45.2畝的宅基地可用於翻建房產,其餘4000多畝全是林地,未來開發需要大量資金投入。“雖然原始,但也是一塊璞玉。最可能的投資方式是邊經營邊追加投入。”其中一家公司的考察人員說。
記者注意到,來自北京的投資公司一行共有5人,公司總經理、產品研發經理、市場拓展經理悉數在列。考察後回到山下,該公司與在山下等待的淘金谷原承包人、平谷區大興莊鎮良莊子村村支部書記張玉旺進行了交談,表示後續還會繼續就項目的細節進行接洽。
據負責淘金谷景區拍賣的北京藝海拍賣公司透露,包括上述兩家企業在內,截至8月2日,已有5家投資企業對項目進行了實地考察,部分企業表示“投資興趣濃厚”。
掃清拍賣障礙
在上述企業與張玉旺的攀談中,記者發現,拍賣證件是否齊備、政府是否給予支持等,是企業最關心的問題。
兩年前的“第一拍”流產即源於承包關系尚未理順,沒有林權證,且在平谷區政府毫不知情的情況下發布了“農村土地流轉第一拍”的消息。
據了解,此次拍賣已掃清了上述障礙。在平谷區政府的大力協調下,淘金谷經營權公開拍賣既獲得村民代表簽名同意,又於2010年9月8日獲得了國家林業局和平谷區政府簽發的林權證。
7月27日,在北京農村產權交易所,“原中國農村土地流轉第一拍”在沈寂兩年多後以“北京旅游景區淘金谷經營權拍賣”的名義重新亮相。在重啟拍賣的發布會上,平谷區農工委、平谷區經管站、平谷區農村產權交易服務中心、平谷區旅游局、平谷區大興莊鎮政府等相關政府部門的領導悉數出席。平谷區有關負責人表示,將在辦理進京指標及自用直昇機停機坪手續等方面,對投資企業予以支持。
與兩年前不同的是,此次拍賣的標的土地面積、經營年限和起拍價均有所調整。土地面積由“萬畝山場”改為已取得林權證的4600畝林地,其中包含45.2畝搬遷後無人居住的宅基地、687畝果林、3800餘畝可作為旅游、休閑、觀光等用途的其他林地。經營權的流轉時間則由55年擴展至70年,起拍價由500萬元增加至580萬元。
“據我了解,在全市范圍內,通過拍賣形式進行土地承包經營權流轉,淘金谷仍是第一家。”平谷區農工委副書記周建林表示,2010年12月8日,平谷區成立了農村產權交易服務中心。今年4月15日,北京農村產權交易所成立,平谷區辦事處正式掛牌,淘金谷成為平谷區政府經過篩選、特別推薦到農村產權交易所交易的項目。
周建林表示,希望把淘金谷經營權的拍賣流轉做成示范性項目,為今後平谷全區產權交易提供參考和借鑒。“農村資源很多,但在農民手裡,有時不但用不上、用不好,還是個拖累。現在通過拍賣引進有實力的開發商,開發好了,不光一個景區,全村乃至周邊地區的經濟,都會被帶動起來。”
“農地流轉是趨勢”
“我期待這次拍賣能夠成功。”關注農村土地流轉的北京纔良律師事務所主任王纔亮表示,十七屆三中全會已明確允許農民以轉包、出租、轉讓、互換、股份合作等方式流轉土地承包經營權,拍賣是流轉的一種形式。
“據我所知,《土地管理法》正在修改中,至少有兩三位高層人士建議政府逐步退出‘土地商’的角色。”王纔亮認為,未來政府將逐步退出征地、賣地的角色,而向監管轉變。今後,農村集體土地不經國家征用直接流轉入市將是大的趨勢。
王纔亮提醒,上述項目拍賣,要保證對農民的補償到位。“不能完全由村委會唱主導,拍賣款大部分被截留。拍賣的錢應該花在農民身上。”
對此,大興莊鎮相關負責人介紹,今年3月,淘金谷原承包人張玉旺已與良莊子村解除了承包合同,淘金谷收歸村集體。在對張玉旺的經營資產進行評估並給予適當補償後,拍賣所得將全部歸良莊子村所成立的股份制公司,並將以現金分紅、基礎設施和公益事業投資、發展村集體產業等方式反哺村民。
北京大學房地產研究所所長陳國強認為,平谷區的土地流轉以拍賣的方式進行,屬於試點性質,現在還不好推斷是否具有示范意義。因為,從後續企業開發的角度來看,存在著一些不確定性。“由於只有45.2畝的宅基地可建房,不排除企業會有將林地進行變性的衝動。”