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案例
A
開發商延期辦理房產證,業主如何維權?
陳先生拿到新房鑰匙已有半年時間,現裝修工程即將完成,讓陳先生鬱悶的是,房產證卻遲遲未得,開發商以各種理由延期辦理房產證,請問業主該如何維權?
律師意見:延期不超過一年的情形,開發商應在房屋交付後3個月內辦理房產證,未辦理的,除雙方有特殊約定外,開發商應當承擔違約責任。因此,陳先生可以先與開發商協商,協商不成可以起訴開發商要求其繼續履行合同,限期辦理房產證並給付違約金。若合同中沒有約定違約金,你可以按照已付購房款總額,參照中國人民銀行規定的金融計收逾期貸款利息的標準,要求開發商支付違約金。延期超過一年的情形,由於開發商的原因,導致買受人無法辦理房屋所有權登記,買受人可以請求解除合同和賠償損失。
B
公攤面積變大,如何處理?
樑女士近期收房時發現,房屋公攤面積變大了,而開發商卻要她們業主買單,請問如何處理?
律師意見:買賣合同中,雙方約定的計價方式不同,具體的解決途徑不同。一種是購房時是以建築面積(包括套內建築面積和公攤部分面積)爲依據進行面積確認及面積差異處理,若買賣合同對面積誤差有約定的,按照約定處理;合同沒有約定或約定不明確的,按照以下原則處理:(一)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%),按照合同約定的價格據實結算,買受人請求解除合同的,不予支持;(二)面積誤差比絕對值超出3%,買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的,應予支持。買受人同意繼續履行合同,房屋實際面積大於合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足,面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔,所有權歸買受人。另一種是依據套內建築面積爲依據進行面積確認及面積差異處理的,只要套內面積不變,開發商無權要求買受人承擔多出來的公攤。
C
房產過戶,能否拿遺囑作公證?
蘇先生父母有一套單位集資房,合同上寫的是父母名字,沒得房產證,他父親去世前已經寫了遺囑要把房子留給蘇先生。現在蘇先生父親去世了,其母親也寫了遺囑要把房子留給蘇先生。若要拿遺囑做公證,請問是否有效?以後要是蘇先生的母親也去世了,他能否直接拿父母這兩份遺囑去房產局辦理過戶?
律師意見:繼承房產,當持公證機關出具的繼承權公證書和房產所有權證、契證到房地產管理機關辦理房產所有權轉移登記手續。遺囑人爲處分房產而設立的遺囑,應當辦理公證。遺囑所處分的財產只能是屬於遺囑本人所有的財產。對於尚未取得房產證的房屋繼承,不能適用於遺囑公證,所以建議蘇先生在取得集資房房產證後再去遺囑公證。又或者是在兩份遺囑均生效時,再到房地產管理機關辦理房產所有權轉移登記手續。蘇先生是不能在該房屋未取得房產證下僅憑兩份遺囑就直接去房產局直接辦理過戶的,最好能夠在拿到房產證後就去進行遺囑公證。
D
新房天花板漏水,屬於專項維修範圍嗎?
李先生想知道現在南寧市的新房在交房之前是不是都要繳納專項維修資金?如果繳納了專項維修資金,房屋天花板漏水,屬於維修範圍嗎?
律師意見:首先,根據《住宅專項維修資金管理辦法》第十二條與十三條的規定,在辦理交房入住手續前,要交付首期專項維修資金;未交的,開發建設單位不得將房屋交付購買人。
其次,住宅專項維修資金是指專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造的資金。共用部分是由單棟住宅內業主或者單棟住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位,一般包括:住宅的基礎、承重牆體、柱、樑、樓板、屋頂以及戶外的牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等。因此,房屋天花板漏水在專項維修範圍,可以申請專項維修資金。
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