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從7月中旬開始,樓市似乎又迎來了一輪政策密集期,先是國務院、中共中央政治局分別在7月14日和22日表態,必須堅持調控,力度不放鬆,並要求擴大限購政策執行的範圍;接着住建部在7月30日宣佈:限購政策年內不取消,三線限購城市名單8月底將出;然後在8月3月,關於價格優惠的新政悄悄出臺,杭州開發商陸續收到房管局通知,所有存抵活動一律叫停。房管局會陸續盤查各個樓盤,其中對於將開樓盤若存抵優惠,將不發預售許可證,取而代之的是希望開發商以實際折扣後的價格申報,明碼標價。雖然這對於杭州房管局而言,不過是對2010年住房和城鄉建設部發布《關於進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》(對於未取得預售許可的商品住房項目,房地產開發企業不得以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用。)規定的重申,但對於目前已經普通出現的“存抵”活動的杭州樓市而言,猶如颱風“梅花”一樣,開始橫掃千軍,而首當其中的便是一些已經在執行即將開盤的樓盤,如鐵建國際城等。
在系列政策的影響下,杭州各開發商一時應對不及,加上特大臺風“梅花”的影響,杭州樓市陷入一片沉寂,部分已宣佈開盤日期的樓盤硬生生地擇時改期,而系列樓盤活動如產品說明會等也臨時取消,上週呈現出樓市進入2011年3月來的最平靜時期,週末僅一個樓盤開盤,供應現低谷;樓市成交出現5月份以來最大降幅,周成交出現5月以來的最低點,僅126套。對位於供應高峯期的8月份而言,大量樓盤將開盤,樓市原本應該是熱鬧的,只是存抵活動的取消打破這種熱鬧的醞釀,部分樓盤紛紛推遲開盤,預計在8月中旬,杭州樓市會出現暫時的供應空窗期。
限購新政執行後,衆多樓盤開盤銷售的事實證明,價格已經成爲撬動成交的唯一因素,價格下調已經成爲明顯的趨勢。對於“存抵活動”取消,房管局的目的很明確,希望實際的申報價格得以下降,這樣杭州房價價格下探“朦朧”的面紗將被揭開。“存抵活動”取消對兩種處於不同銷售狀態的樓盤呈現不一樣的影響:對於尚未開盤的新樓盤而言,原本沒有價格基礎,對於價格的掌控度更爲靈活些,在考慮成本的情況下,不論何種方式何種幅度的促銷執行難度並不大,而達到一定幅度的促銷能迅速積累人氣,實現快速銷售,如之前的瓏昕澤第、中外公寓和剛剛開盤的麗晶灣均是成功的案例;而對於限購政策執行前開盤、尚有一定量後續未推房源的樓盤,影響較大,較爲被動,一方面從利潤空間、老客戶的心理感受和維護品牌形象考慮,需要維持已經有的價格平臺;而另一方面,市場成交的冷淡只能靠價格來刺激,原本存抵的價格方式既能維持價格原位,又能實現優惠的目的,而這種優惠方式取消後,折扣或者直降成爲僅有的可行方式,降價或不可避免,在此情況下,維價還是降價,求利潤空間還是求資金回籠成爲老樓盤必須的抉擇,而無論哪一種選擇,都會對樓盤造成一定的損失。由此可知,在存抵活動取消的情況下,新一輪的優惠政策或折扣方式將取而代之,而如果折扣或直降成爲樓市價格優惠的主流,杭州房價的價格體系有望真正重構。
上週的杭州樓市,無疑是安靜的,但這種安靜猶如暴風驟雨之前的寧靜,“梅花”走了,而樓市更大的風暴或將來了。
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