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2011年前兩個季度房地產信託大增的局面或將不復,繼銀行收縮貸款發放範圍之後,房地產信託全面收緊,開發商資金鍊進一步吃緊,衆多中小型房企面臨危機考驗。
在高收益率的誘惑下,投資者助推了房地產信託在上半年的火爆,與此同時,大部分信託公司也紛紛發放起針對房地產的信託產品。事實上,早在今年5月,監管部門就對一些瘋狂擴張房地產業務的信託公司進行過多番窗口指導,但效果不佳,持續升溫的態勢不可收拾。
在房地產信託產品售賣過程中,也出現過一些有趣的現象。例如,以前做房地產、搞煤礦的商人,因看不清國家調控方向,如今有一部分已不再做實體,反過來投資安全係數較高的房地產信託產品。從曾經向信託公司借錢的身份,轉爲信託產品的投資人。
“銀監會每個季度都會給我們通報一些數據,比如房地產的銷售率、庫存率,硬性的指標我們肯定執行,重申的一些指標就更加關注。作爲一個預警,我們要注意一個企業的動態、風險、節奏、手法等因素。我們這邊也在不斷地做一些壓力測試。”一名信託公司從業人員向《成都報道》記者表明,他所在公司在對相關業務謹小慎微。
非主流融資渠道
2011年2月在成都市武侯區成功註冊的成都鑫普瑞投資有限公司,以第三方理財的形式與國內各大信託公司展開合作,自3月份正式運營以來便開始代理房地產信託業務。該公司總經理張小麗稱,目前房地產信託在鑫普瑞的業務中約佔到1/3,“這個比例算大的了,畢竟這麼長時間以來,很多信託公司的產品幾乎都偏向於房地產信託。排名第二的是股權質押。”
“房地產信託”產生於2003年。是年,央行發佈《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》,對房地產企業申請銀行貸款、個人申請住房貸款等方面做出了新的規定,如房地產企業申請銀行貸款,其自有資金應不低於開發總投資的30%;貸款額度不得超過收購土地評估價值的70%;商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款等,對房地產企業資金來源產生了較大影響,進而促進了房地產信託的產生。
近年以來,房地產信託發展迅猛,尤其在信貸收緊、房地產企業從銀行貸款難度增加的時期內,房地產信託的發行量出現大幅增長的情況。而由於房地產企業能夠承受較高的融資成本,房地產信託產品的收益較高,客戶需求較大,信託公司也樂於推出此類產品。鑫普瑞總經理張小麗回憶道,“去年5、6月份乃至整個上半年相當火爆,那時發的信託產品接二連三幾乎都是房地產信託。當時我都想賣房子(投資信託)了。去年做得比較好的應該是中融,另外還有平安。”
據世聯地產市場研究部發布信息顯示,截至2011年2季度末,房地產信託業務餘額爲6051.91億元,較去年同期的3153.63億元增加2898.28億元,增幅達到91.9%。2011年2季度,房地產集合資金信託增幅尤爲明顯(同比增166%),單一資金信託略有增長(同比增4%)。上半年投向房地產領域的新增信託資金累計達2077.66億元,比一季度末金額大幅增長近兩倍。
較高的年化收益率是促使房地產信託升溫的直接原因。“小額(100至300萬)一般是10%,上2000萬的大概有15%。當然有些保守的信託公司,大額的年化收益率不會高於13%,小額也順勢低一些,但是大額和小額之間的收益差異不會特別明顯”,張小麗介紹說。
與第三方理財機構相比,《成都報道》記者發現,大多數信託公司對房地產信託方面問題,因風聲緊而保持緘默。這無疑是一個敏感期。當前,整個房地產市場限購、差別化的信貸等宏觀調控政策對房地產市場的影響逐步顯現,信託作爲房地產開發企業銀行融資之外的一個補充,在遵從金融監管政策及其導向的前提下,對房地產投融資市場的穩定不可或缺,但做過了則不利於市場的降溫。這也是多家信託公司暫停發放房地產信託產品的直接原因。
即便如此,房地產信託仍未能上升到房企融資主流渠道的地位。西南財經大學信託與理財研究所研究員黃琦表示:“目前信託融資遠未成爲房地產企業融資的主流,房地產企業資金來源中最多有5%的資金來源於信託。”
股權迷局
由於國內大多數信託公司沒能建立起一套自身的營銷渠道,從而選擇了與銀行合作的路徑——通過銀行渠道代銷產品。然而,隨着銀監會窗口指導,暫停多家信託公司房地產信託業務,再到銀行紛紛闔上與信託公司合作的大門,無疑對信託公司的銷售及資金募集產生負面影響。爲抑制房地產信託規模的非理性膨脹,相關部門的監管力度正日益加強。
作爲目前信託計劃的主要模式,“優先劣後”的結構被廣泛應用到房地產領域。某信託公司職員告訴記者:“‘優先劣後’這個概念,是對安全性、收益性的一種均衡設計安排。比如優先級的安全係數更高,收益則稍低,而劣後級安全係數相對較低,預期收益則相對低一些,投資者根據個人的風險偏好來選擇,也有更細的分類,比如優先級、一般級(普通級)、劣後級。”這一模式使得普通投資者列入優先級享受固定收益,開發商進入劣後級持有浮動收益。
然而,這一模式卻並沒有達到銀監會要求的“同股同權”要求。除少部分願意拿出“真股權”的開發商外,大部分操作仍變相停留在“假股權、真債權”的現象上,在信託和開發商做工商股權變更之際,簽訂股權回購協議。畢竟,少有開發商願意真正拿出股權與投資人分享其帶來的收益。
爲控制信託行業風險,銀監會自2005年開始銀監會就針對房地產信託出臺了一系列的監管措施。直至2011年5月底,銀監部門對房地產信託餘額和新增規模排名前20的信託公司進行了窗口指導,要求信託公司嚴控房地產信託業務風險,對於房地產信託餘額較大的信託公司,要求“規模要實現穩中有降”;對於房地產信託新增規模較大的信託公司,要求“把握好節奏,嚴格控制增速”。
“要是叫停,很多房地產企業面臨的問題就比較大了。如果房地產信託真正做得很成熟,實現‘同股同權’,客戶就能直接參與房地產商的分成,同時也不會導致房價漲那麼高。現在造成了惡性循環,我認爲政策性的調控是非常好的,因爲大多數人沒有錢。”鑫普瑞投資有限公司總經理張小麗表示。
“叫停”房地產信託真相
與上市房企股本性海外融資相比,房地產信託具備迅速募集資金的優勢,從而演變爲政府宏觀調控下的“救命稻草”。
據統計,2011年上半年,中鐵信託(原衡平信託)累計發行信託產品670個、管理信託財產規模1256億元。但這家公司在項目管理上卻走得較爲謹慎,內部獨立形成了一套項目評審流程。該公司房地產信託部副總王雲飛稱:“我們考察一個項目可行性時,會優中選優,比如對開發商要用二級資質,項目要四證齊全,還有自有資本金不能低於規定比例等。另外,還有對企業的財務狀況、銷售能力、過往業績、品牌、項目區位等進行全面分析,最後做出綜合的判斷,設計具有較高安全邊際的風險保障和隔離措施。”其中,“四三二”標準爲銀監會硬性規定。
記者在中鐵信託瞭解到,該公司在業務拓展和客戶選擇上,推行“大優客戶”戰略。“房地產信託的融資方主要對象爲行業優勢企業,這樣一方面可以降低項目風險,也更容易得到投資者的認可。我們和成都本土的知名房地產企業保持了良好的合作關係,比如藍光、置信等,同時還拓展了一些具有全國影響力的行業龍頭企業,如萬達、金科、首創等。”
同時,對於目前是否只重點考慮與房企前100強合作的說法,王雲飛認爲:“站在不同的角度對房地產企業的評價標準不一樣,有可能排名靠前的企業是受資產規模和銷售金額來評價的,而我們是通過風險評價指標來評價一個企業。小的企業也可以做得很穩健,大的房企也可能因爲擴張太快也會產生風險。”
從大趨勢來看,渴望融資的開發商越來越多,但金融行業收緊也是事實。中小房企和大型房企面對的問題大相徑庭:在融資成本居高不下的信託領域,中小房企對投資人的回報率往往要高於大型房企,也就是說,在獲取信託資金的同時也獲取了資金成本壓力。
中鐵信託方面分析認爲:“如果是大優型房企,它們的融資渠道相對更多,不會過分依賴房地產信託,所以他們對信託資金的回報率也要低一些。毋庸置疑,多數小型房企抗風險能力要弱一些。”與之類似的判斷也來自西南財大信託與理財研究所研究員黃琦:“銀監會‘叫停’房地產信託,對一些資金比較緊張的中小型房地產企業影響較大,但是對一些本身資本實力和銷售能力較強的大型房地產企業的影響有限。”
實際上,銀監會也並沒有直接叫停房地產信託,他們的真實意圖是,在依法合規、風險可控的前提下開展房地產信託業務。而另一個可行性建議——做房地產基金,目前尚未成熟。房地產基金意味着,投資人將交納資金管理費、個人所得稅,於房企而言,它們的融資成本也將水漲船高,利潤則相應降低。自然,房地產基金的控制當中可能會遇到更多問題,因爲它還未能走出探索期的迷霧。
銀行
銀行信貸資金貫穿於土地儲備、交易、房地產開發與銷售的整個過程。根據央行和銀監會對全國除西藏以外的30個省(市)的調查數據顯示,我國的房地產開發資金來源中有55%的資金直接來自銀行系統,而另外的自籌資金主要由商品房銷售收入轉變而來,大部分來自購房者的銀行按揭貸款,按首付30%計算,企業自籌資金中有大約70%來自銀行貸款;“定金和預收款”也有30%的資金來自銀行貸款,如果將施工企業墊資中來源於銀行部分加上的話,來源於銀行的資金總比例將高達70%以上。銀行貸款實際上支撐了房產開發商經營週轉的主要資金鍊。
房地產信託
目前,信託產品存在制度性的限制,例如,法律政策的制約、信託產品的流通性問題,以及信託計劃的異地發行、資金異地運用的管理與審批比較嚴格等,這些都制約着房地產信託的發展。但從長遠來看信託資金是一個能爲房地產企業提供長期穩定資金的渠道,是對房地產業的融資渠道的一個很好的補充。
上市融資
分直接上市融資和間接上市融資。直接上市融資額比較大,但是上市融資的門檻高,比如負債率不能高於70%的規定使很多企業達不到上市要求。我國房地產企業由於傳統的融資渠道單一,一般負債率都在75%以上。因此,通過直接上市的企業數量很少。更多的房地產企業選擇間接上市——買殼上市。買殼上市需要大量現金,買殼上市的目的是通過增發、配股再融資籌集資金,但前提是企業必須有很好的項目和資產進行置換。而擁有大量現金、好的開發項目與優質資產,這些都是中小企業很難具備的。然而,上市融資在房地產業總資金來源中的比重較小。
海外房產基金
海外房產基金的進入,可以緩解國內房地產業對銀行信貸的過度依賴,有助於融資方式的多樣化。但目前我國相關法律法規的不完善,再加上國內一些房產企業運作的不規範,所以,海外房產基金在中國的投資還存在着一些障礙。
房地產證券化
中國商業房地產證券化有幾種形式可供選擇。第一是房地產投資基金(簡稱“REITs”);第二是房地產股票;第三是房地產共有持分產權信託。房地產共有持分產權信託是我國臺灣房地產證券化的主導模式,是指將產權標的物委託給銀行管理,投資人可以將購得的房地產的持分權轉移給信託銀行以換取受益憑證。這是適合大型商用房地產證券化籌資的一種有效模式。
項目融資
項目融資是爲一個特定項目所安排的融資,貸款人在最初考慮安排貸款時,以該項目的現金流量和收益作爲償還貸款的資金來源,以該項目資產抵押作爲貸款的安全保障。其最主要的特徵是融資不僅是依靠項目發起人的信用保障或資產價值,貸款銀行主要依靠項目本身的資產和項目未來的現金流量來考慮貸款償還保證。因此,項目融資風險分擔及對項目融資採取周密的金融安排,並將此項目有利益關係的各個方面的承諾和各種形式的保證書結合起來,不使任何一方承擔項目的全部風險,是項目融資活動的重要內容。商業房地產運用項目融資的主要運作模式是,由投資者共同投資組建一個項目公司,以項目公司的名義建設、擁有、經營項目和安排有限追索融資。
金融租賃
金融租賃行爲,屬投資信貸性質,又不同於一般的投資信貸,具有其自身的特點。目前商業房地產應用金融租賃手段進行融資的最流行的形式就是回租租賃,通常用於產權型商鋪的銷售上面,但還停留在把商鋪整體產權進行小份分割的狀態下,不利於維持商鋪的整體產權,從而也難以實行統一經營,而槓桿租賃可以很好地解決這個問題。因此,槓桿租賃將成爲未來我國商業房地產融資的熱點。
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