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李亞
郝建新
郭勇
嚴河文
徐偉
蔡雯雯
安海燕
『天津版圖特別是中心城區版圖像個鴨梨,北部始終是缺一塊,今年我們要把這塊補上。』近日,天津市規劃局領導再次表示,北部新區規劃一方面為中心城區拓展了新的發展空間,另一方面它將充分發揮地區土地的優勢,聯通濱海新區與北京。『北部新區是今後天津城市發展的重點。』與此同時,以天津西站投入使用為標志的西北區域新中心格局的呼之欲出,以及北部區域國內外企業大型綜合項目加快開工面市,都顯示出『大津北』區域聯動發力之勢。
改革開放以來,天津東部和南部城市建設和經濟發展較快,帶動了區域內房地產發展,而北部區域發展相對滯後。
『十一五』期間,天津北方經濟中心定位的確立,以及濱海新區開發開放納入國家發展戰略布局,使天津城市建設和經濟發展進入全新發展階段。以國家將濱海新區列入國家發展戰略為契機,天津東部區域以其所處連接濱海新區地帶優勢為契機,成為『十一五』期間城市大發展的熱點區域。
『十一五』後兩年,海河開發、新西站建設啟動,促進了西北部區域加大投入、加快城市建設和經濟發展步伐,吸引了眾多重大項目進駐,聚集了爆發式發展能量。
進入2011年,『北部新區規劃』列入城市拓展戰略,新天津西站投入使用,北部區域以河北區北寧灣和仁恆河濱花園、北辰區國耀上河城、薊縣恆大·山水城、武清等為代表的昇級換代房地產項目紮堆開盤或亮相,填補『低窪』效應和更大范圍的同城化效應開始顯現。因此,2011年可謂『大津北聯動發力元年』。
為了展示北部區域『十二五』開局年城市建設發展新貌,從區域建設和經濟發展角度向市民提供更全面詳實的選房信息,天津今晚報於7月6日舉辦了『大津北2011聯動發力元年』高峰論壇。天津北部區域在新時期環渤海區域發展中獲得什麼機會、將起到哪些作用?『十二五』規劃中,中心城區的河北區、北辰區,以及外圍區域寶坻區、武清區、薊縣等區域將有哪些重要經濟產業及城市建設布局?新的產業及空間規劃給區域產業、就業、人居帶來哪些新機會?眾多知名品牌企業、重大項目落戶將給天津北部帶來哪些變化?這些項目今年面市或開工建設給區域房地產樓市帶來多少昇值空間?與會嘉賓就上述問題進行了探討。
大津北2011聯動發力
大津北聯動趨勢日益明顯
郭勇:經歷了十幾年前的舊城改造,2004年以來城市化快速發展,天津已開始走進城市全面昇級發展時期。從一線城市發展過程來看,城市發展都是從城市化向都市化乃至大都市化發展。
近年來,環北京都市圈、京津唐一體化等概念被不斷提及,環渤海區域經濟產業調整和互動也快速展開,成為推動天津北部區域昇級的動力。特別是天津新近出臺的北部新區規劃,為天津城市北擴奠定了土地資源基礎。同時,除了北辰,武清、寶坻、薊縣等外圍區域向東發展的都將受益於天津城市擴張發展的新方向,即在向東、向南發展之後,向北發展。
從『十二五』看房地產發展,應該有兩個方向,一個是依托海河沿線形成都市化的進程,大量綜合體的不斷昇級,來拉昇城市的競爭力和城市的名片效應。二是集約發展,依托新規劃從『鴨梨』到『土豆』的過程,鎖定外環線,在環線內尤其是河北和北辰聚焦集約發展,這兩個區域在趨勢和背景下佔了兩個先機,一個是區域副中心,一個是區域發展,這是對大津北特別明顯的。
從房地產市場目前情況看,天津北部區域依托環渤海經濟圈和北京之間聯動趨勢更明顯。如薊縣依托山區的資源,拉動環渤海度假養老的客戶,不光是天津、北京,包括河北省、大連的客戶都在這裡聚集。武清區依托與北京等城市間的交通優勢,以及區域人文積淀,形成了非常好的聯動市場。近幾個月樓市成交量武清都名列前茅,其中北京和環渤海區域外來購房者也是促進熱銷的重要因素。
徐偉:實際上北部聯動的發展是必然的。首先從宏觀上來看,天津跟北京是千萬級的都市區,兩個城市只有100多公裡的距離,在世界來看絕無僅有,兩個都市圈正在向中心地帶走。現在大津北經濟效益已產生。特別是由於高鐵的開通,使得天津和北京的時間成本在降低,兩個城市的互動內容也因此增多,使得天津北部城市的發展形成了一種必然。
郝建新:天津市政府前幾年已經考慮到了區域聯動,目前北辰、武清、寶坻在城市化和城鎮化建設方面,配置了現代農業園區、特色產業園區、休閑產業、旅游產業等。這些特色產業園區,起點很高,需要更多相關產業人力資源,這就必然帶來就地工作及居住需求,形成了產業帶動下的人流活動。
大型項目紮堆形成爆發力
李亞:如果說『十一五』是天津東部和南部發展的大時代,那麼『十二五』將是天津北部和西部發展的大時代,這裡有大量文章可做,有大量的房地產項目可發展。近兩年,五礦、中海、保利、首創、中鐵建、國耀等大型企業在區域內聚集,投資力度空前,為天津北部區域全面啟動積聚了爆發力。
郭勇:在天津北部河北區和北辰的區域規劃上,一個非常明顯特點就是有更多可發展空間,這麼大的規劃空間,必然為外來企業投資開發提供了良好的資源基礎,同時也帶來更多能滿足需求的高品質項目。
徐偉:房子是因地而建的,同時經濟發展又因人而生。城市發展能夠從產業上吸引高素質的人口,從居住上吸引高素質的居住人群,並進入快速發展通道。如我們在河北區的北寧灣的項目,2010年2月拿的地,到今年6月30日,單盤銷售超過600套、30億元,可見當前市場對高端項目的支持作用,以及眾多企業聚集帶來的市場活力。
高品質產品促進區域昇級
郝建新:實際上,好的產品也對區域發展提出更高要求,這就要求政府應提供必要的公共設施配套,醫療衛生,特別是教育,這些配套做好以後,整個樓盤的整體品質纔能提高,真正留住人纔,進而為區域經濟發展提供持久的支橕。
嚴河文:眾多企業紮堆津北區域,無論從提昇窪地價值,還是要創造一個熱效應角度,都是一個長期醞釀的過程。比如我們在北辰區的上河城項目,當初規劃時,根據區域現狀,如果做高端定位,必然要成為『抬轎子』的項目,就是對區域整體價值的拉昇作用,但是也存在孤掌難鳴的風險。但是事實證明,到六月份開盤時,推出產品非常受歡迎,不但滿足了客戶需求,也給整個區域居住價值帶來了新的預期。『抬轎子』的結果也把樓盤的價值充分發揮出來,拓展了區域價值空間。
安海燕:這兩年,北部高端項目的出現,一方面體現出區域發展前景給開發企業帶來的信心,另一方面,也標志著區域價值由此得到提昇。如較早進入北部北辰區的精瑞置業,當時企業是看中北辰小淀新家園區域規劃,以及未來地鐵等交通設施改善給區域人居帶來的昇值空間。基於區域昇級預期和地塊低容積率特點,我們項目定位於高品質純洋房,事實證明,這樣的定位得到了購房者廣泛認可,也促進了區域價值昇級。
蔡雯雯:天津與北京及環渤海區域聯動發展,在區域規劃中也越來越重要。今年國家『十二五』規劃裡,環北京經濟圈被列入發展重點,推動了北京周邊13個城市的高度發展,而武清等北部區縣,作為京津走廊上的重要節點,依托區域內便捷的交通優勢,吸引了大量購房者的目光。
如我們在武清區的田納溪湖項目,定位為現代生態度假與地產復合開發項目,總建築面積70多萬平方米,產品豐富多樣,包括五星級的度假酒店、聯排和獨棟別墅,包括洋房以及美食私人農莊等。產品建設也引進了現代建築科技,保障了高品質,也促進了區域價值的提昇。
李亞:實際上,高品質項目的增多,對帶動區域昇級有很大幫助。比如林溪地項目,屬於西北部三區交接地段,擁有良好的自然生態資源,產品定位為養生、養老,以獨棟和局部的聯排和洋房為主,這樣的產品已成為西部區域高端項目的標志。