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滿堂紅:5月二手樓市量價齊跌 均價13241元/平方米
剛剛過去的5月『黃金月』,一手樓市由於外圍區域的大力推貨和積極促銷成果顯著,成交量環比大幅增加,二手樓市的表現卻與中心城區的一手樓盤一般沈悶,成交量比傳統淡季4月份還要低一些。根據滿堂紅地產的成交數據,5月份廣州二手樓市量價齊跌,成交宗數環比小降一成,成交均價則為13241元/平方米,環比下跌了3.9%。
滿堂紅研究部發現,5月份的成交量之所以比4月份還要差,除了買賣雙方的價格分歧之外,主要原因還有兩個:首先,目前二手樓市的需求絕大多數都是首次置業需求。5月份以來,市場上有關銀行提高首套房首付比例和利率的傳聞不斷,不少預算緊張的買家因此觀望氣氛濃重。其次,由於現在外地買家已經不能再通過『補稅』的方式提供買房所需的納稅證明,部分外地買家雖然已經在廣州工作、生活多年,但是由於無法提供社保或納稅證明,也因此失去了購房資格,必然導致需求進一步減少。以番禺為例,據悉,以前一個經紀每天都可以收到一兩個客人,現在一個星期總共纔收到幾個客人,看樓的客人明顯減少。面對政策收緊,不僅中介感嘆業務難做,剛需買家亦表示頗為無奈。一些買家表示:『原以為調控之後買房可以容易些,沒想到現在房價還沒見怎麼松動,銀行那邊就要求提高首付和利率,算起來購房成本反而比以前高了,購房計劃只好往後推一推。』
此外,前線經紀反映,5月份與業主談價明顯容易很多,特別是那些擁有多套物業的投資客,如果客人可以一次性付款,5%至6%的降價幅度並不難爭取。數據顯示,5月份一次性付款的買家比例為26.6%,比4月份提高了1.6個百分點。不過,首次置業買家可以一次性付款的數量畢竟有限,而如果是按揭貸款,由於現在銀行房貸緊張,放款時間往往長達三四個月,業主此時就不大願意在價格上讓步。因此,對於大多數『上車族』的剛需買家來說,在首套房的購房門檻提高之後,他們只能選擇價格更低的物業,比如樓梯樓。統計顯示,5月份滿堂紅的樓梯樓成交比例達55.9%,比4月份提高了6.7個百分點。 供需兩旺 租賃市場保持活躍與買賣市場的觀望情緒不同,5月份的租賃市場異常活躍,租賃宗數不僅比4月份增加了11%,也超過了往年最旺的3月份。據了解,租賃宗數增多,有中介加大對租賃業務的重視程度的主觀因素,亦有調控後租賃需求增加的客觀因素。
滿堂紅番禺鍾村和君分店主管黃洋海介紹,該店平時一個月一般能做30張左右的祈福新村的租單,但是5月份一共做了40多張,行情明顯要好一些。他表示,租單增多跟目前市場上的租賃房源和租客都在增加有關。一方面,由於近期買賣市場淡靜,業主見到房子一時半會賣不出去,於是紛紛選擇將房屋出租以減輕資金壓力,市場上因此增加了不少租賃房源。另一方面,由於首付不夠或者限購令的關系,部分買家不得已選擇租房過渡。甚至也有已經看中某個樓盤的買家為了等待目標房源出現,會選擇先在該樓盤租住,一邊熟悉環境,一邊等待『筍盤』出現,可謂未雨綢繆。
所幸的是,雖然物價普遍上漲,但是租賃市場由於房源供應充足,租金暫未出現與去年一樣節節高漲的情形。統計數據顯示,5月份全市二手住宅的平均租金為33.85元/平方米/月,環比下跌2.9%,已經是連續第二個月回調。
滿堂紅研究部高級主任肖文曉表示,從5月份的情況來看,目前二手樓市已經度過了『量減價昇』的調控第一階段,逐漸由『量減價滯』的第二階段向『量減價松』的第三階段過渡。正如市場所展現的,雖然目前大多數二手樓盤的價格仍然保持平穩,但是部分業主(尤其是持有多套物業的炒家)已經開始擇機出貨,市場上出現『筍盤』的幾率在增加。由此可見,二手樓價小幅調整的趨勢已經基本形成,預計在經過6、7、8三個月份的調整之後,到9月份二手樓市的第一輪價格調整就會基本到位。在此期間,置業者可以多加留意,選擇合適的出手時機。
(滿堂紅研究部肖文曉)