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5月中旬的一天,筆者來到位於閔行區紅松東路的元一大廈。大廈五樓的元一柏莊黃山大觀沙盤前,已經有一些人在認真諮詢樓盤的相關情況。售樓人員告訴筆者,黃山大觀五星級精裝公寓二期將於6月面市,到時人數會有幾何倍數的激增,她們已經爲即將開始的忙碌做好了準備。而這樣的經驗來自於去年黃山大觀一期項目在上海推出時,異常火爆的形勢。
與消費者的蠢蠢欲動相吻合的是開發商對於旅遊地產的趨之若鶩,萬達、保利、龍湖等大牌房企發力旅遊地產的消息不絕於耳。似乎,開發商和消費者在一件事情上達成了一致,那就是進入旅遊地產。
地產評論員馮燕
開發商順勢而爲 搶灘旅遊地產對於開發商爲何會如此青睞旅遊地產?安徽黃山元一柏莊投資發展有限公司營銷總監杜廣宇的話頗具代表性,“在目前的宏觀調控形勢下,開發商轉型旅遊地產,是爲了規避風險,更是爲了明確把握市場。”在他看來,旅遊地產已經成爲房地產業新的增長點,成爲發展最快的分支。
這樣的觀點和同策諮詢與研究發展中心副總經理夏宇的認爲如出一轍。“開發商進入旅遊地產與調控有部分關係,旅遊地產集中的地方基本在限購之外,旅遊地產是未來發展的趨勢。”
上海三益建築設計有限公司院長高棟也告訴筆者,目前,中國經濟總量已經位居全球前列,中國旅遊產業正處於觀光旅遊向休閒度假旅遊發展的過渡期,“‘十二五規劃’中也將優先發展以旅遊服務業爲代表的第三產業作爲重要發展方向,應該說旅遊地產正適時迎來全新的發展機會。”
相關業內人士還表示,“目前我國的旅遊人次基本是1次/年,這與一些發達國家相比,依然差距很大。試想如果我國的居民年旅遊人次能翻一番,將會產生多大的市場價值,旅遊地產將是怎樣一個光明的前景?”隨着經濟生活水平的提高,人們思維方式和生活形態的變化也對旅遊地產形成支撐。
不只是賣房子 旅遊地產“考驗”開發商“對於開發商來說,旅遊地產的運營和住宅地產是不同的。開發商必須考慮盈利模式,因爲旅遊地產中售賣只是其中的一部分,還有持有性經營。”夏宇如是說。對於開發商而言,旅遊地產絕不只是賣房子那麼簡單。
夏宇還認爲,旅遊地產要求的專業性質更強,所涉及的產業領域也更廣,“它要求開發商所具備的是一種綜合能力,甚至考驗其政府公關能力等。”“比如萬達在西雙版納的旅遊地產項目就是一個綜合體,幾乎是一個‘造城’運動,這樣的旅遊地產對於開發商的要求會比較高。”
“旅遊地產是一個區域開發的概念,是旅遊與地產的結合”,上海易居房地產研究院副院長丁祖昱告訴筆者,“不是每個旅遊地都可以做旅遊地產開發,交通沒有解決就沒辦法做,比如西沙,比如雲南的一些地方,沒有高速公路,所以不能進行旅遊地產的開發。”
除了“技術要求”,一位旅遊地產專業人士也表示,旅遊地產通常需要佔用大規模的資金,且收益週期相比住宅和商業地產更長,對開發企業資金壓力較大。而如果不充分考慮就業人口以及消費人羣,盲目大規模建設酒店、會所、娛樂設施等,會給開發商帶來風險。
不光是買房子 旅遊地產“升級”購房者著名景點,總價26萬元起,擁有產權、租賃收益以及每年一定時限的免費度假權益……旅遊地產產品提供的多層級權利體驗,對消費者有着很強的吸引力,在目前投資渠道匱乏的市場環境中,旅遊地產給了“餘錢”一個方向。
但對於中小投資者來說,投資旅遊地產也不是買房子那麼簡單。對於筆者關於中小投資者如何選擇旅遊地產項目的問題,夏宇認爲,“首先要搞清楚該旅遊地產項目的產品特徵,是商業性質還是住宅性質,土地年限是多少。這其中是有差別的,在某些區域,如果混有商業類型,即使是住宅項目也只有50年產權。”另外,他建議,對於景點,投資者也應該有所瞭解,“搞清楚其是自然景觀還是人造的,品質怎樣,等級如何,景區等級高的,可能吸引的遊客就比較多。”而項目距離景區的遠近也在考慮範圍內,“到達景區方便與否,決定旅遊人數是否能幾何程度上升。”
此外,高棟表示,對於旅遊地產項目,品牌開發商的美譽度會有優勢,而購房者也要注意產品的商業配套條件和核心價值。同時,他也坦承,旅遊地產資源的稀缺性和受衆消費客羣類型,決定所購物業日後的定位和溢價空間。
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