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思源經紀:未來不確定性因素增多,開發商繼續推貨出量
上週(5.9-5.15)商品住宅供應量爲15.07萬平米,成交量爲9.13萬平米,主城區市場供應量上漲幅度較大,成交量環比小幅增長。
宏觀層面,上週央行宣佈將再次上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點,這是央行今年第五次上調存款準備金率,保持了一月一次的上調頻率,目前存款準備金率也達到歷史最高點,央行直言無上限,銀行額度吃緊;
從本月公佈的四月CPI指數爲5.3%來看,經濟依然處於過熱狀態,加息預期依舊較強。從全國來看,浙江、廣州部分銀行提高首置客戶的首付比例,這將直接影響到當前市場的主力客戶,若其他地區銀行跟進,對樓市的影響將是雪上加霜,因此,中短期內宏觀較爲悲觀的情況將一直持續。
區域市場,春交會後,房企逐漸分化爲兩大陣營,部分在春交會上大展拳腳的開發商借春交會餘熱,發起新一輪衝鋒,另一部分在春交會上遇冷的開發商則放緩了推盤計劃。就近期開盤銷售的項目來看,市場中那些高性價比、優質地段、資源性項目得到了市場認可,它們或將成爲市場“寵兒”。近期,成都市保障房建設的利好消息頻傳,相當部分低收入家庭的住房問題將得到解決,部分低端首置客戶可能會轉買限價房。
成都星源行:備案量環比增長超過三成,但交易量仍處於低位
上週(5.9-5.15)春交會的成果終於有所體現:備案量環比增長超過三成,但交易量仍處於低位。交易數據顯示,上週累計銷售商品房面積約15.9萬㎡,環比增加32.5%(增加3.9萬㎡);其中商品住宅成交933套,總面積約9.2萬㎡,成交數量較前一週增加108套,成交面積增加21.1%(增加1.6萬㎡)。
從成交套數看,錦江區138套、金牛區126套、成華區197套、高新區222套、武侯區196套較前一週都有所增加;只有青羊區116套的成交量較前一週的273套大幅度的下降,降幅約57.5%。市場表現來看,部分樓盤呈現價格鬆動,主要形式有:特價房、一口價、精裝降爲清水賣、超高優惠等。上週沙河。上二期、華潤置地·鳳凰城三期、府河天成、新熙門、光華新區項目三期、遠洋·朗郡、朗基,望今緣等7個項目取得預售許可證,總供應面積約15.3萬㎡,供應面積環比增加41.7%(增加4.5萬㎡)。
中國人民銀行12日宣佈再度上調金融機構存款準備金率0.5個百分點,這是央行今年以來第五次上調存款準備金率。值得注意的是,就在當天央行還重啓了暫停5個月之久的3年期央票發行。作爲具有一定替代作用的兩大貨幣工具,央行在同一天同時啓動,令市場略感意外。上週土地市場較爲活躍,供應土地1391畝,併成交五宗地塊,無一流拍,反映出開發商對未來市場持謹慎樂觀的心態。
中原地產:試水雙競制預期效果待檢驗
本月9日,成都土地市場迎來2011年第一場土地拍賣,5宗地塊全部設置配建公租房要求,其中兩塊更是首次引入“雙競制”,即當土地競價達到該宗土地的上限價後,由價格競價轉向對該宗土地所配建公租房面積的競拍,雖然此次拍賣最終並未進入競拍公租房面積階段,但對於成都未來土地市場仍然有着相當積極的意義。
在房地產市場宏觀調控的大背景下,行政、金融等多方面的政策頻出,土地市場,對商品房的價格、供給都有着至關重要的作用,“雙競制”的實施,不僅可以在源頭上對高價地進行控制、同時也能借助市場的資金力量,推動保障房建設。單純從此次拍賣結果來看,溢價率得到控制,開發商出手謹慎,但這並非完全由於雙競制條件苛刻所致,而是市場目前本身深受調控影響,開發商銷售困難導致回款不暢,加之融資收阻,對於購置土地也心有餘而力不足,故造成此次拍賣平淡收場。
土地招拍掛制度的改革和完善,對後期產品供應結構將產生重要影響,而地塊帶條件出讓的方式,亟需常態化,畢竟目前配建的保障房無論從比例、總量上均遠遠不足,一個項目數十套的量對於嗷嗷待哺的保障房市場仍顯杯水車薪;而要順利完成保障房建設任務、緩解目前市場上的供求矛盾及高房價問題,不僅需要在行政、金融調控手段,在土地出讓環節,也需將“雙競制”常態化、持續性地進行下去。
世家機構:信貸收緊下半年房價走勢並不樂觀
由於宏觀調控的密集出臺,主城區市場成交自限購令後就保持了低位運行的態勢。而從本屆房交會的成交來看,房交會並沒有成爲弱市下的強心針,購房者的觀望態度依舊,而從開發商而言,對於後市走勢的不明朗,因此也保持觀望態度,並未給出有力的優惠政策,因此市場陷入了博弈狀態,成交也未見起色。
本屆房交會優惠寥寥,開發商價格依然堅挺,但是下半年走勢並不樂觀。雖然調控密集,信貸收緊,但是縱觀房交會上開發商的表現,對後市的信心依然充足。開發商價格依然堅挺,但是本屆房交會的成交現狀或將打破價格僵局,下半年房價走勢並不樂觀。
從目前市場調控形勢來看,愈加收緊,房地產調控政策未見一絲鬆動,另外國家信貸趨緊,央行累計10次的提高存款準備金,各大銀行的存款準備金率已上調至20.5%的歷史高位。部分城市已出現提高首套房的貸款利率和首付比例或是暫停部分購房貸款的現象,央行流動性大舉收緊的措施,可能一方面影響目前依然堅挺的剛性需求,改變購買預期,加速成交量的下跌,另外對於部分融資渠道單一的中小開發商的資金鍊也是一個嚴峻考驗,下半年資金不濟的形式下,降價或將是其最後的救命稻草。
嘉聯地產:一家歡樂幾家愁
2011年1月,中央再度出手調控樓市。“新國八條”配合之前的多項政策,在政策面上形成了對市場的高壓態勢,以限購、土地政策、信貸金融等多項政策疊加發揮組合效應,導致了樓市成交量迅速萎縮。然而在淡市中品牌房產的抗壓能力逐漸顯現。
成都市場新政後新推項目中,品牌房產認購去化率30%以上的項目數佔總項目數的38%,非品牌房產認購去化率30%以上的項目數佔總項目數的24%;品牌房產認購供銷比降低1個單位,且小於非品牌房產供銷比,這些都有力說明了在調控政策實施後,品牌房產的抗壓力強於非品牌房產,部分品牌項目仍然表現不俗。
非品牌房產逐漸陷入低谷,出現一家歡樂幾家愁的局面主要有兩點原因:一,限購下品牌受追捧。受限購影響,購房者身份向剛需型需求傾斜,剛需購房者手握有限的購房機會,會更加理性抉擇,而品牌房產良好的產品定位、地段、品質等優勢凸顯,受到追捧。二品牌開發商動作敏銳,降價保量。品牌開發商基於對調控長期收緊的判斷,爲追求銷售業績和市場佔有率,運用優惠促銷、特價房等營銷手段,加強自身項目的市場競爭力,帶動銷售量的上升。而非品牌開發商應對政策動作較遲緩。
在政策連續抑制作用下,當前購房人選房更趨理性,更看重項目綜合品質,調控之下房地產市場將迎來新一輪的洗牌,優勝劣汰絕不再只是“噱頭”,品牌開發商和品質樓盤將真正脫穎而出。(記者李暉)
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