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從18日起,存款類金融機構人民幣存款準備金率再度上調0.5個百分點。上調之後,大中型金融機構存款準備金率達到21%的歷史新高。隨着存款準備金率不斷上調,銀行方面貸款額度日益趨緊。記者近日調查我市多家銀行發現,雖然目前還沒有銀行提高首套房商業貸款首付比例,但已有銀行悄悄將貸款利率在基準利率基礎上上浮10%至20%。
信貸持續收緊和仍在不斷增強的加息預期,會對樓市尤其是購房者造成怎樣的影響?記者就此進行了調查。 持續加息 工薪購房族還貸壓力大增自去年10月20日央行上調存貸款利率以來,目前爲止,央行半年多時間已加息4次。按照2010年10月20日以前5年期以上商業貸款基準利率5.94%計算,一套總價80萬元的商品房,首付3成,貸款56萬元,期限爲20年,等額本息還款,每月還貸額爲3992.65元,還款總額爲958236.97元。而按照2011年4月6日新的5年期以上商業貸款基準利率6.80%計算,每月還貸額爲4274.70元,還款總額爲1025928.33元。如果利率再上浮20%,每月還貸額爲4739.98元,還款總額爲1137595.37元。
照此計算,2011年4月6日後按基準利率上浮20%貸款56萬元,和2010年10月20日之前同樣數額的貸款相比,不考慮加息對此前貸款的影響,新貸款每月要多還款747.33元,20年下來要多還近18萬元利息。對工薪階層來說,這絕對不是一筆小的開支。
而對此前的老房貸來說,每次加息,也都意味着月供增加,從2010年10月20日加息以來,每次加息0.25個百分點,同樣以貸款56萬元爲例,20年等額本息還清,4次加息後“房奴”累計增加月供280餘元,在物價持續高企而收入卻很難見漲的情況下,加息給老房貸者帶來的生活壓力,同樣不容樂觀。 銀行“惜貸” 樓市銷量或有波動自2010年1月18日以來,央行已11次上調存款類金融機構存款準備金率,大中型金融機構存款準備金率從16%上升至21%的歷史高位。按每次上調存款準金率凍結約3000億元流動資金計算,11次上調後,全國存款類金融機構被凍結的流動資金累計超過3.3萬億。流動資金大量被凍結,意味着銀行可放貸資金大幅減少。按目前的通脹預期,類似的凍結行動,今後還有可能出現多次。
在信貸一再收緊後,記者調查發現,一些中小股份制銀行已停止了個人住房貸款業務。“我們現在只做企業貸款,對於個人房貸業務已經停止了,目前銀行貸款額度比較緊張,所以出於利益的考慮,會將重點放在利潤更高的貸款項目上。”一中小股份制銀行工作人員如此告訴記者。也有一些銀行,雖然還在做個人房貸業務,但同樣因爲貸款額度限制,放貸時間出現延遲。“現在利率雖然上浮了,可是由於銀行額度有限,客戶等待的時間也會比較長,有的客戶已經等了好幾個月,什麼時候能拿到貸款現在也不好說。”光大銀行玉函路支行的遲經理說。
據記者瞭解,目前買房的主力軍多半爲剛需人羣或改善型住房需求者,他們大多屬於工薪階層,讓其一次性拿出幾十萬甚至上百萬的房款基本上是不可能的。“現在銀行貸款額度比較緊張,所以貸款不僅等的時間很長而且很有可能審批不了。對我們這種剛工作不久的購房者來說,貸款就是買房的‘救命稻草’,貸款如果批不下來,我們就只能放棄買房了。”市民小趙說。記者採訪發現,像小趙一樣由於不能辦理貸款而放棄買房的市民不在少數。
世聯怡高房地產顧問機構山東區域市場發展部經理樑偉認爲,央行繼續上調存款準備金率,意味着銀行的放貸額度會進一步趨緊。銀行可能會通過提高利率來控制貸款,這預示着客戶的貸款會進一步受限,一些需要貸款買房的客戶必然會受到影響。另外,銀行在有限的信貸額度下,會優先考慮和保證優質客戶的貸款發放,這對普通客戶來說無疑是“雪上加霜”。樑偉同時表示,存款準備金率繼續上調,銀行的利率也有所上漲,短期內不會對樓市產生明顯的調控效果。不過,在多重“組合拳”影響下,長期來看,樓市的銷量必然會出現一些波動。
商貸難度增加對樓市的影響不僅體現在一手房市場,對二手房市場的影響也是顯而易見的。調查顯示,目前二手房購買者大多爲剛畢業的學生、進城務工人員或是準備結婚的年輕人,手頭資金有限,購房以中小戶型爲主。隨着貸款難度不斷增加,很多買房者不得不放棄看好的房源,選擇繼續觀望。“我們本來打算買套小戶型二手房做婚房,東拼西湊剛湊夠了首付款,其他的想通過商貸補足,結果現在貸款難度很大,放款時間也長,申請遞上去已兩個月了,銀行還沒批。不知道國家還會出臺怎樣的調控政策,想再看看房價未來的走勢,所以還是選擇繼續觀望。”市民小閆說。其實和小閆持相同看法的市民還有很多,由於對未來房價走勢把握不準,加之貸款難度增大,很多人迫於無奈,選擇持款等候。
據21世紀不動產濟南區域分部總經理方瀛介紹,由於國家的宏觀調控政策越來越嚴,即使已到二手房銷售旺季,同去年同期相比,銷量也下降了很多。其中有很大一部分客戶因爲商貸難度增加不得不放棄購房打算,也有的客戶因爲限購等政策限制而放棄買房。方瀛預測,未來二手房銷售可能會更加艱難。
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