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如果挑選最受限購令影響的人羣,那麼,毫無疑問應該是那些有改善性需求的購房者。
受政策影響,改善性購房者要麼變得不符合購房條件,要麼屬於購買二套房,首付增加難度加大。
與此同時,這部分購房者又成爲很多開發商想要爭取又難於爭取的“潛在客戶”。想要爭取,指的是相比樓市投資客,改善型購房者存在真實自住需求的同時,又有諸如“賣舊買新”的迴旋餘地;難於爭取,則是因爲相比剛性需求,改善型客戶沒有那麼迫切的需求,而且受政策影響,購買力也大不如前。
對大多數改善型購房者來說,他們或是隻有一次購房機會,或是賣掉一套甚至幾套房,才能重新獲得一次購房機會。此背景下,一道“選擇題”就擺在這些人面前:如果只有一次購房機會,該如何投資?又該買什麼類型的房子?記者請多位業內人士進行了分析,以期對消費者買房有所幫助。 零次機會者:看準機會“以小換大”[針對人羣]在本市市區(包括歷下區、市中區、槐蔭區、天橋區、歷城區、長清區和濟南高新區,下同)已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭。
[典型案例]“去年10月份,我在東部看好一套三室兩廳、面積130平方米左右的房子,戶型設計很合理,小區配套、綠化、物業等也都不錯,本打算買下來,等兒子讀完大學參加工作後,舉家搬到那邊住,全家一起改善一下生活質量。沒想到還沒出手,限購令出來了,我變得不符合買房條件。”市民崔先生告訴記者,他和妻子都是濟南本地人,兒子今年6月底大學畢業,已經在高新區某單位找到工作。全家計劃着在兒子畢業後,能一家三口一起住上新房,但限購令讓他的計劃徹底“泡湯”。
崔先生介紹,如今他在市中心一共有兩套小居室房子,儘管地理位置優越,但距離孩子的工作地點太遠。因此,買套大房子改善全家的宜居品質,成爲他們家的首要大事。按照濟南出臺的限購令規定:對在本市市區已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭,暫停在本市市區向其售房。他因此只能放棄買房打算。“我研究了一下政策規定,如果賣掉市中心的一套房,我可繼續購買看好的這套房子。但說實話,目前擁有的這兩套房子,我一套也不想出售。所以,現在很迷惘。”崔先生說。
記者調查發現,像崔先生這樣的市民不在少數。限購令的出臺,很大程度上抑制了這部分人的購房需求。
[置業提醒]對這部分在本市市區已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭來說,如果想改善住房條件,可考慮將其中一套出售後再購置新房,以舊換新,或者以小換大,從而實現家庭、生活品質的大提升。前提是,必須看準機會。
目前,市場上的大戶型品類繁多,戶型也在不斷推陳出新。在選購大戶型時,除了要關注採光、南北通透性及臥室朝向等常規要素外,還要關注以下幾方面:景觀要素,選擇購買大戶型的人羣,都是爲了改善居住環境,因此賞心悅目的景色可以爲所購買的房子加分;功能間是否合理,改善性住房家庭人口較多,要兼顧每位家庭成員的起居習慣以及合理性,比如要考慮起居室是否合理,以及次臥和陽臺等要素;物業要素,通常購買大戶型的置業者,短期內不會再有換房的意願,而在日常生活中不可避免要與物業打交道,物業服務的好壞會直接影響居住心情,因此,建議購房者最好選擇信譽好、口碑好的品牌地產商,通常與這樣的小區所匹配的物業公司,服務也會比較周到。 一次機會者:條件允許“一步到位”[針對人羣]在本市市區已有1套住房的本市戶籍居民家庭(包括購房人、配偶及未成年子女)。
[典型案例]在某廣告公司工作的孫先生,其名下已經有一套100平方米左右的住房。看着孩子年齡越來越大,他萌生了再買套房子的想法。可就在他看房的過程中,限購令出臺,頓時陷入兩難境地。
“我原本計劃買套兩室一廳的房子,給孩子作爲婚房,以後有條件的話,再給他換套面積大點的。但現在我也不清楚限購令會執行幾年,擔心買了兩套房後就沒法再買房。可如果這次就買套面積大些的房子,首付不低於六成,資金壓力又太大。”孫先生說,他一直在猶豫,不知是買套面積小的房子還是“一步到位”買套大戶型。
[置業提醒]多數置業專家表示,已有一套房的改善型購房者,條件允許的話,“一步到位”購房是不錯的選擇。因爲,暫時買套小戶型,可能購房成本節省了,但是,組建家庭後家庭成員增多,等生小孩或者小孩讀書了再去換套大房子,鑑於剛出臺的政策“變數”太多,不如竭盡所能,直接選購大戶型。
也有部分置業顧問認爲,在高房價的時代背景下,有一定經濟實力的購房者“一步到位”,的確有利於改善居家環境,提升家庭品質,但如果不具備購買力,創造條件“一步到位”,這種超出承受能力的購房行爲不僅影響購房者生活質量,也會進一步加大“斷供”風險。如央行上調貸款基準利率,買大戶型房子每年的利息支出會多不少。因此,“一步到位”也要量力而行,慎之又慎,經濟實力是最主要的決定因素。 外地購房者:研究政策謹慎選擇[針對人羣]能夠提供自購房之日起前2年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭。
[典型案例]老家是江蘇的陳女士,在濼口服裝城做生意3年,積攢下一部分資金。她很想在濟南買套房子定居,但猶豫不決的是,不知道該買小戶型還是大戶型?是在市中心買還是在郊區買?“按照現在的政策規定,我只有一次購房機會。而且,從中央到地方的樓市調控政策還在接連出臺,未來樓市前景讓人摸不着頭腦。所以,選擇上不能出差錯,否則再想改變就困難了。”陳女士說,她已經考察了多家樓盤,置業顧問的說法都不盡相同,更讓她難以下決心。
[置業提醒]一般而言,具備一定購房條件的外地購房者,因置業資金有限,首次置業一般會選擇面積在60—90平方米的戶型先過渡,以後再“以小換大”。然而隨着新政的出臺,這種逐步過渡、逐步升級的置業方式也面臨難題。
濟南限購令明確規定:能夠提供自購房之日起前2年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭,在本市市區範圍內限購1套住房;不能提供相關納稅證明的,暫停在本市市區向其售房。因此,外地購房者最要緊的是仔細研究政策,謹慎選擇,不然將來換房成本將會更高。總體上而言,在如今的樓市格局下,100平方米左右的房子比較合適,這樣的房子既可滿足居住需求,也是對自身資金的更好利用。同時,地段好、周邊生活配套成熟的優質樓盤是最應該首選的。
此外,外地購房者還可考慮到郊區買房,或者到不受限購的周邊城市買房。隨着城市交通系統的日漸發達,近郊樓盤逐漸熱銷,尤其是很多一線品牌開發商,也紛紛在周邊拿地蓋房,他們開發的房子,質量、物業等各方面都有保證。因此,在非主城區置業,挑選那些健全配套、宜居環境上佳的大戶型,也是不錯的選擇。而在不限購城市買房,最大的好處等手頭有了足夠的資金,還可繼續在市區買房。(記者蘇茂華)
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