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央行5日晚間宣佈,自2011年4月6日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率,金融機構一年期存貸款基準利率分別上調0.25個百分點。一年期存貸款利率將分別達到3.25%和6.31%。自去年10月以來,央行已連續加息四次。這次“上調”對樓市開發端和銷售端兩頭的資金來說如同一次“霜降”。
上海易居房地產研究院綜合部部長楊紅旭認爲,四次加息後,本輪加息週期次數或已過半。這次加息將會有效疊加此前出臺的有關樓市的各項調控政策效應,量變轉爲質變將是必然之勢。
他認爲,房地產企業資金鍊將明顯緊張,同時個人房貸也將進一步受到抑制,加之“國八條”的影響,預計第二季度樓市將現促銷潮。另外,今年下半年宏觀經濟可能下行,而且樓市調整對經濟也會產生影響,所以貨幣政策將會在保增長與抑通脹之間相機抉擇,預計今年可能還有一至兩次加息。
長江證券房地產分析師蘇雪晶認爲,此次加息對開發商的心理影響較大。貨幣政策與調控政策雙管齊下,不僅抑制了投資投機需求,甚至部分剛性需求和改善性需求也被抑制。“政府對於地產業的調控暫時看不到鬆動跡象,因此降價促銷是開發商的必然選擇,預計二季度各大房企的推盤量將逐漸增大,打折促銷的樓盤數量和優惠幅度也將加大”。
從房地產公司2010年年報看,房地產公司存貨的增加和經營現金流的減少,也說明房地產行業在資金上更加緊迫的壓力。一位常年在房地產市場一線調研的人士表示,根據近期的觀察,房地產行業的基本面確實在惡化,如果銀行信貸在未來一個季度仍不“鬆綁”,人們期待已久的降價可能出現。
對購房者來說,四次加息過後,5年期以上貸款利率由5.94%提高至6.80%,加上房貸優惠利率基本上取消,購房者貸款成本的增加更爲明顯。
以20年期100萬元等額本息的房貸爲例,按8.5折優惠利率計算,4次加息後月均還款額由6626.66元提高至7037.97元,每月還款額增加411.31元;按基準利率計算,4次加息後月均還款額由7129.74元增加至7633.4元,每月增加503.66元。而按現行貸款利率計算,房貸利率8.5折優惠和基準利率間,每月還款額相差數百元,換句話說,現在貸款比去年10月20日前貸款月供要多出近1000元。
上海中原地產閔行區一門店的業務員5日晚告訴記者:“加息還將與限購、提高首付等政策形成合力。在目前的形勢下,購房成本的增加將再次加重市場的觀望氛圍,這是在爲市場打"冷卻劑"。”
不過,中國房產信息集團的數據顯示,3月上海一手住宅成交達到40萬平方米,環比2月的17.2萬平方米上升了132%。該機構分析師認爲,由於大量推盤後的成交還沒能在網籤數據上反映出來,加上4月將會有更多的樓盤上市,預期4月份的成交量仍將保持較快長態勢,“一旦各售樓處的成交業績良好,開發商就有重新提價的可能”。
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