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從去年初以來,一輪比一輪嚴厲的房地產調控政策,爲全國房地產市場帶來了諸多變數。隨着“國八條”的全面落地和房產稅試點的展開,房地產行業面臨空前嚴峻的形勢。房地產開發企業應該如何應對嚴厲調控下的市場形勢?昨天下午,住房和城鄉建設部政策研究中心副主任秦虹來濟出席“2011濟南樓市論壇”時,從多個方面爲開發商支招兒。
強者恆強 趨勢將更明顯
秦虹認爲,受宏觀經濟形勢和調控政策的影響,今年房地產市場形勢相對比較嚴峻,各開發企業將面臨巨大的資金壓力,表現在:銷售下滑導致回款降低;銀行信貸額度減小後,開發貸款和購房者的按揭貸款更加困難;其他融資渠道仍然狹窄。
受此影響,今年房地產市場將出現比較明顯的分化,具體來看:已出臺並實施限購政策的城市,由於改善型和投資投機性購房受到抑制,市場將受到嚴重擠壓,成交量會明顯下降,大範圍大幅度促銷可能會普遍出現;而未限購的城市,會從限購政策的“擠出效應”中有所獲益,市場變化不會很明顯,一些城市的成交量和房價甚至還可能進一步上漲。此外,在已出臺並實施限購政策的城市中,政策嚴厲、執行有力的城市比如北京,成交形勢將更爲嚴峻,房價也會受到相應影響;而政策不太嚴厲、落實也不夠到位的城市,比如只針對主城區或主城區某個環線以內區域實施限購的城市,市場成交情況受政策的影響會輕微一些。
經過多年的發展,房地產開發企業“大者越大、強者恆強”的趨勢將更加明顯,企業分化也會進一步加快。秦虹認爲,大型房地產開發企業在拿地、融資、開發建設等方面,會獲得更多的資金和政策支持;其次,大的開發企業通過“做結構”,既可以在全國大中小城市都開發相應項目規避政策風險,又可涉足住宅、商業等多種產品並及時轉換投資重點,應對市場風險的能力更強;此外,大型開發企業更適合做品牌,且品牌效應也更爲明顯。因此,在當前形勢下,規模大、實力強的開發商,自然會贏得更大的市場空間,而一些中小企業在更爲殘酷的競爭面前,很可能面臨生死抉擇。
薄利多銷 風險纔會較小在分析了市場形勢後,對大家廣泛關心的應對策略,秦虹重點從產品、地域、開發銷售模式等方面闡述了她的看法。
在各地住宅限購政策出臺後,不少開發企業認爲,商業地產沒有受政策限制,未來前景看好,可以大舉進入。對此,秦虹認爲,從總體形勢看,今年商業地產會延續去年成交大幅增長的態勢,成交增長水平必然高於住宅,但從近幾年看,商業地產成交面積只有商品房整體成交量的1/10左右,開發企業在住宅銷售不景氣時轉向商業地產,一定要謹慎。因爲商業地產開發銷售週期更長,佔用資金更多,市場起伏也比較頻繁,市場風險更大,不是一般的開發企業可以輕易駕馭的。同時,秦虹表示,開發企業轉向投資商業地產,一定要注重創新,不能只傾向於開發純商業、辦公寫字樓之類的傳統商業地產,建議更多在旅遊地產、養老地產,以及與生產相關的服務業特別是新興產業、新興服務業結合緊密的商業地產項目方面下工夫。
在投資地域方面,不少開發商傾向於將投資重點轉向不限購的中小城市。對此,秦虹表示,隨着城市化進程加速推進,城市羣成爲發展的主要趨勢和方向,從投資獲利情況看,在城市羣內以及與大城市連接緊密的中小城市投資房地產項目,獲利的空間更大,而其他中小城市因爲流動人口少、產業結構單一、空間狹小、不適合差異化競爭等原因,市場風險更大。
此外,在開發銷售模式方面,秦虹表示,傳統的開發銷售模式主要有兩種,一種是通過長線開發銷售追求高附加值高利潤,另一種則通過快速週轉方式尋求規模效應,兩種方式都有不少成功的範例。但她認爲,在現有的政策、市場形勢下,期望通過長線開發銷售模式追求高附加值高利潤的機會將越來越小,而通過調整策略快速開發、快速銷售“薄利多銷”的方式尋求做強做大,風險會更小。
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