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規劃界有一種說法,城市面積每擴大1平方公裡,就需要增加配備0.35平方公裡的商業公建。以天津目前的經濟增長和城市擴張速度來看,其商業配套還遠遠不足。
在住宅市場向城市邊緣推進的背景下,新興社區的社區商業以客流穩定、價格較低、投資安全系數較高等特點得到不少投資者的青睞。前景固然誘人,而投資專家卻在投資細節上提醒投資者應長遠考慮三思而行。
專家表示,通常成熟型社區商鋪的投資回報率是比較樂觀的,一般可以在10年左右收回投資,此後年出租收益率可達8%左右,商業旺鋪更可達16%以上。但前提有兩點:一是優質地段的成熟商鋪;二是經營狀況良好,商鋪自身價值較高。具體到新興社區商鋪時,就要看具體商鋪的價值如何了。比如西青某社區商業項目均價16000元/平方米,若以60平方米商鋪為例做投資,想要10年收回成本,那麼租金必須在每月133元/平方米以上。並且還要考慮到投資過程中交易契稅、物業管理費用、斷租情況,這些都會影響收益。
具體到新興社區的商鋪價值,是由多種客觀因素決定的,比如住宅人口的增加,市政道路的完善,公共設施的興建等。在前期,投資者要特別留心在社區入住率不高,或商業氛圍還沒有基本成型時的斷租情況,業內人士建議,投資社區商鋪宜選擇規劃較好,昇值潛力較高的開發熱點地段,並且宜放長線,這樣保值效果會比較好。