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近幾年來,我國的離婚率連年上昇,而離婚後的房產分配問題,也成了夫妻們最關心的實際問題。
一位市民諮詢:她在婚前購房,首付由雙方共同出資,房本上只登記了她自己的名字,離婚後房產該如何分配呢?
2001年4月28日,全國人大常委會對《婚姻法》進行了修改,其中第18條明確規定,一方的婚前財產為夫妻一方的財產,不因婚姻關系的延續而轉化為夫妻共同財產。但當事人另有約定的除外。
也就是說,如果結婚前由夫妻一方付了全部房款並取得房產證的,則離婚時房產歸由房產證登記者本人所有,另一方無權要求分割。
《最高人民法院關於適用<中華人民共和國婚姻法>若乾問題的解釋》第十一條中指出,夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同,以個人財產支付首付款並在銀行貸款,婚後不動產登記於首付款支付方名下的,離婚時可將該不動產認定為不動產權利人的個人財產,尚未歸還的部分貸款為不動產權利人的個人債務。婚姻關系存續期間由夫妻共同財產還貸部分,應考慮離婚時不動產的市場價格及共同還貸款項所佔全部款項的比例等因素,由不動產權利人對另一方進行合理補償。
夫妻一方婚前以個人財產購買房屋,並按揭貸款,產證登記在自己名下的,該房屋仍為其個人財產。同樣,按揭貸款為其個人債務。婚後配偶一方參與清償貸款,並不改變該房屋為個人財產的性質。因此,在離婚分割財產時,該房屋為個人財產,剩餘未歸還的債務,為個人債務。對已歸還的貸款中屬於配偶一方清償的部分,應當予以返還。
對於產證登記在一方名下,但配偶方有證據證明婚前購房時,其也共同出資的,在離婚分割財產時,該房屋仍為產證登記人的個人財產,剩餘未歸還的債務,為其個人債務。但於首付款和已歸還的貸款中屬於配偶一方出資和清償的部分,應當予以返還。
若配偶方同時有證據證明,其婚前是基於雙方均認可所購房屋為共同所有的前提下進行出資的,則雖然該房產登記在一方名下,仍宜認定為夫妻共同財產,分割時應按共同財產的分割原則進行處理。同樣,其按揭貸款債務為共同債務,但在分割共同所有的房產時,對於存在當事人出資數額比例懸殊,且婚後確未共同生活,或婚姻關系存續期間較短等情形的,也應一並考慮,可參考當時的出資比例,對房產進行分割,而不宜各半分割。
當事人結婚前,父母為雙方購置房屋出資的,該出資應當認定為對自己子女的個人贈與,但父母明確表示贈與雙方的除外。當事人結婚後,父母為雙方購置房屋出資的,該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與,但父母明確表示贈與一方的除外。
房產證上登記雙方名字的則按夫妻共同財產分配。
雙方在婚後共同出資或貸款取得房產權,此時,無論房產證上是一方的名字還是雙方的名字,均視為夫妻共同財產,其房屋價值按照市場價計算,如果已經還清房款的,由得到房產的一方付給另一方一半市場價的房產資金,如果還未還清房款,則由得到房子的一方付給另一方已還款的一半金額,並得房方單獨償還剩餘的本金及利息。
還有另外一種情況,如果夫妻婚後共同購買房屋,由於沒有房產證,房產權不明,離婚時解決方法有兩個選擇,一是雙方協商達成協議確定房屋歸屬權,二是由法院根據《最高人民法院關於適用<婚姻法>若乾問題的解釋》有關規定來判決房屋由一方適用,而不是判決房屋所有權。