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春節前國務院出臺的『新國八條』讓開發商們過了一個忐忑的新年。節日期間,各地成交陷入冰點,盡管這還不能說明就是新國八條的威力,但在新年之後,市場成交究竟走向何方,相信大多數人都不敢妄下結論。
在房產稅落地之後,各地政府根據國八條出臺的細則現今成為了房地產市場最大的懸念。除了上海已經出臺的的『滬九條』外,最新的傳聞稱,比『國八條』更加嚴厲的京版調控細則也將在這兩天內出臺。
而該細則中已經明確的是,限購政策將加碼、二套房首付提高以及營業稅5年內全額征收。
除此之外,傳聞還稱廣州版的細則也在制定當中。與北京版細則類似的一點是,廣州版細則的限購范圍也可能擴大,從化、增城等廣州周邊區縣可能都會在廣州最新版的限購政策覆蓋當中。
限購范圍的擴大是樓市第三次調控最讓人注目的焦點。在國務院1月27日下發的通知當中已經明確要求,尚未采取住房限購措施的直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市,都要在本月中旬之前,出臺住房限購實施細則。而其他城市也要根據本地房地產市場出現的新情況,適時出臺住房限購措施。
有消息稱,最終會出臺房地產限購措施的城市將達到72個。這意味著全國70多個大中城市都可能在限購的范圍之內,房地產新政調控的力度幾乎到了前所未有的地步。
這些將陸續出臺的嚴厲措施給市場成交帶來的影響可能還會在短時間內立竿見影,但會否給房價降溫卻恐怕難有定論。
在上海『滬九條』出臺之後,有滬上媒體監測,上海20個熱點板塊的公寓價格有近6成項目在價格出現上漲跡象,其中3成項目價格漲幅超過10%,最高漲幅達22%,這些漲價的樓盤包括萬科、金地、復地、綠地等一線品牌房企項目。
不少分析機構均認為,第三次樓市調控給市場帶來的心理影響明顯低於2010年的『四月新政』,而鑒於每年的二季度也是樓市推盤旺季。因此,盡管目前成交量處於低迷期,但整個成交量的調整時間程度都不太可能強於去年上半年。
不可否認,今年持續緊縮的信貸環境對房地產成交量的影響會逐步顯現。但也有研究機構認為,對於開發商的資金鏈條而言,其並未出現三年前極度短缺的局面,因此寄望成交量的調整帶來房價的調整並不現實。
因此,價格的小幅震蕩和成交量隨政策調控和供應節奏的變化而變動將是2011年房地產市場的主要基調。第三輪樓市調控並不會從根本上改變內地房價已經高企的現實。
早前,SOHO中國聯席董事長張欣在接受媒體的專訪時就預判,今年的樓市調控措施不會比2010年的政策更有成效。『2010年發生了什麼?在這被視為中國房地產政策環境最為嚴酷的一年,樓市價格平均上漲了逾20%。』
事實上,大多數業內人士和專業機構都還是認為,樓市的核心病根還是在於流動性。年後的第一個工作日,央行再次加息25個基點,盡管這並非是單獨針對房地產市場的貨幣措施,但加息帶來的利率上昇顯然會引起購房者觀望心態。
不少學者預計,今年上半年仍有2至3次的加息動作,最早也會在下半年之後,通脹的壓力纔可能有所減緩。對於房地產市場而言,嚴厲的行政手段只會暫時抑制市場的需求,但要房價真正降溫,加大市場供應以及進一步回收流動性缺一不可。
編輯:馬冬燕