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仿佛一夜之間,開發商都開了竅,一窩蜂地進軍商業地產。這除了中央多次新政都針對住宅市場,要打通開發商的任督二脈外,真正讓開發商動心的是商業地產的吸金魅力。
同住宅相比,商業地產增值空間更大。2006年,某房地產開發公司最初開發的住宅項目賣4000元/平方米,現在漲到8000元/平方米;當時商鋪賣1.6萬元/平方米,現在賣3.2萬元/平方米。這兩組數據看上去漲幅相同,但商業地產本身基數大,帶給業主的回報遠比住宅更可觀,而且,這還沒有包括商業物業本身經營所產生的利潤。可見,對於投資者而言,兼具保值、增值、出租收益功能的商業地產,是更具完美意義的投資產品。
面積小、總價低、投資方式靈活的產品,切中了市場的脈搏,對於許多資金實力不算強,但收入預期穩定的人來說,最低只需首付十幾萬元,再貸一半款,就能獲得一個投資置業夢想的『出口』。
但是,商業物業在作為二手房轉讓時,同時存在兩個較高的稅種:一是土地增值稅,按照物業賣出後增值額的30%至60%征稅;另一個稅種是個稅,按物業出讓後個人所得額的20%征收。比如一套買入價200萬元的商鋪,如果賣出價為300萬元,那麼土地增值稅大約按300萬元減200萬元再乘以30%,即100萬元乘以30%征收,土地增值稅為30萬元。100萬元再核減裝修及其他合理費用後,個稅應該在20萬元以內。也就是說,扣除這兩項稅後,看起來豐厚的利潤已縮水近半。
因此,在調控進程顯得相對緩和的貸款政策,同嚴厲的稅費政策共同作用下,商業地產可能更適合長期持有的穩健型投資者。他們通過收租獲取利潤,和住宅投資低吸高拋賺取差價的贏利模式相比,有著根本區別。
此外,商業地產不能辦理落戶手續;商業性質住宅的水電價格也比住宅樓水電價格要高出很多;而且商業地產的房產使用和所有權只有50年,甚至40年,相比住宅的70年所有權要遜色很多。
但持有謹慎觀點的業內人士認為,由於目前投資渠道的缺乏與通脹壓力的存在,一部分游資確實在覬覦商業地產這一領地,再加上很多炒作的因素,商業地產很可能成為下一個被爆炒的『蒜頭』或『綠豆』。