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近日有媒體報道,『2010年廣州房價上漲38%』。當時第一反應就是:真有這麼多嗎?在國家的一系列嚴厲調控之下,這個標題著實吸引眼球,也很容易讓人覺得,去年樓市依然大漲。
細看之下,原來這一結論來源於網易房產數據中心監測的陽光家緣網簽數據:2010年1月1日至12月28日,除增城與從化,廣州十區一手住宅成交均價為13107元/平方米,環比2009年的9501元/平方米,上漲了38%。
如果這幾年房價一直緩慢上昇,用2010年全年均價對比2009年全年均價,得出『房價上漲38%』這個結論似乎並沒有問題。然而,由於遭受2008年金融海嘯的衝擊,2009年初的房價跌到2007年房價大漲後的谷底,之後,在一系列利好措施的帶動下,房價又迅速攀昇,從2009年初到2009年末,一手房的均價昇了五六成,2009年的全年均價,已經大大低於2009年末的實際市場價格。
在2010年春節過後房價的持續上漲之後,國家終於出臺了『史上最嚴厲的4·15房市調控措施』,房市迅速降溫。之後又經歷了7~8月的回暖和『9·29』的再調控,直到12月底,2010年房價總體來說是穩中有昇,過快上漲的勢頭還是得到了遏制,但並沒有出現一些人預測的房價下跌。
因此,在2009年大漲、2010年價格稍昇的情況下,用兩年均價對比,得出『2010年廣州房價上漲38%』的結論,似乎並不太妥當。最簡單的做法,也需用兩年12月份的均價進行對比,來看2010年房價的漲幅。
數字本來是客觀而最能說明問題,但看哪些數字,怎麼對比,卻是一門學問。在房價問題上,怎麼看數字對比,卻真的要多花點心思。
除了上面舉的那個例子外,在9·29新政後有一個星期,廣州一手住宅均價曾經回落到萬元以下。如果僅看這個標題,就容易以為,房價出現了明顯下跌,但看這個數字的時候,需要留意,這周均價的回落,實際是因為這一周成交的單位,大部分是郊區盤,因此拉低了這周全市的成交均價。同樣,另外有一個星期,全市一手樓均價大漲,其實只是因為這周市區高價盤成交比例的上昇,而各樓盤成交單位價格並未見漲。
除了如何看房價昇降,看成交數據也暗含學問。尤其在2010這個調控年,各月成交量波動較大。當我們看到『本月住宅成交量比上月大漲四成』的時候,不要簡單以為樓市很熱,也要細心看看,這個成交量與以往正常月份的對比,極有可能是『大漲之下的成交量,仍然低於正常水平』。
所以,當別人說樓市昇跌的時候,得仔細看看各種數據的來源,選取可供參考的角度,多來點縱橫向對比,纔能真正讀懂數據背後的含義。(澤凱)
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