|
||||
自『9月新政』頒布一個多月以來,調控效果逐漸顯現。10月各地樓市成交走勢較6至9月市場其上昇勢頭已受遏制。但是,總體來看此輪的調控效果仍低於預期。具體表現在目前市場成交情況優於『4月新政』出臺後的5、6月份。
縱觀1998年我國住房商品化改革以來,期間經歷過數次調控,但市場基本保持一個反復上昇的勢頭。而支橕近10年我國房地產市場高速發展的主要動力基本來自兩個主要方面,即經濟高速發展和民間財富增長。
業內人士認為,一旦上述兩大因素受到影響,市場便會真正進入下跌軌道。回顧2005年和2008年,國內樓市所經歷的兩次價格實質性下調的背後,正是以上兩大因素受挫所產生的結果。當前市場狀況同2005年、2008年兩次市場下跌相比,此次『9月調控』目標直指降價動力不足的開發商。除直接限制了市場需求外,一系列政策指向土地清查、叫停借殼上市、收緊土地增值稅、提高預售標准、限制提價、預售資金監管等,核心是敦促開發商加快開發,增加供應,有效降價。
目前實施的二次調控政策正在迫使市場擠出泡沫,投資和投機需求已經顯著受挫,『首套自住型需求』一定時期將佔據市場主體。同時由於開發商資金狀況均不錯,故短期內市場降價壓力不大。預計未來數月,國內住宅市場將維持量低價穩的基本走勢。
短期量低價穩或現『陰跌』從中原地產監測的10家標杆房企情況看,目前開發商的資金情況尚好。雖然外部資金環境一再收緊,開發商資金壓力將日益凸現,但憑借新政以來標杆房企跑贏大市的良好銷售業績來看,目前大多數還是處在比較安全的經營狀態,遠未達到資金鏈斷裂的危險邊緣。
從住宅成交情況看,10月新房成交並未出現大幅下降。在前期市場供應充足的推動下,10月下旬起漸有起色,令全月成交同9月基本持平。
業內人士分析認為,今年『4月新政』推出後,各地新房市場並未出現整體價格下調情況。僅少量項目低價入市,但也是以『贈送面積或裝修』等方式進行促銷。二手房市場房價出現微妙變化,一線城市率先出現價格下調情況。據中原領先指數統計,5至8月各地二手房市場價格連續下跌,累計跌幅達7%;但天津則依然上漲。中原集團研究中心高級經理劉淵認為,盡管此次『9月新政』措施更為嚴厲,但是否能取得預期目標還要看形勢而定。
專家預計,2010年11月到2011年3月,國內房地產市場將處於傳統銷售淡季,加上近期嚴厲調控政策所給予的壓力,預計市場成交量將繼續維持目前的低位態勢。雖然政府調控態度十分堅決,但目前開發商壓力並不太大,短期市場將維持量跌價穩狀態。未來市場房價將小幅回落,國內樓市總體將呈現『陰跌』局面。