[主持人]主持人：尊敬的各位領導、各位來賓、女士們、先生們： 2010-11-17 14:32

[主持人]非常高興大家今天能夠相聚天津舒泊花園大酒店，參加由房訊網和中國寫字樓研究中心主辦的“2010天津寫字樓發展論壇”；首先自我介紹一下，我是房訊網天津公司副總經理李樑，非常榮幸與大家齊聚一堂，共同研討天津寫字樓市場的現狀與未來。 2010-11-17 14:34

[主持人] 今天我們邀請到了一百多家天津寫字樓開發商、物業公司、代理公司的代表，以及北京、天津、河北三地房地產協會領導、開發商高管、寫字樓顧問與代理機構等專業人士和媒體人士，今天論壇的主題是“寫字樓的天津時代”，接下來的時間裏將有來自北京、天津的10多位嘉賓從不同角度闡述他們對天津寫字樓市場的見解與看法。 2010-11-17 14:35

[主持人]首先向大家介紹一下出席本次論壇的各位領導及嘉賓：中國房地產協會商業地產委員會祕書長蔡雲，全國房地產經理人聯盟祕書長楊樂渝，天津市房地產商會副會長齊世宏，天津財經大學經濟學院副院長從屹，天津市房地產研究會副祕書長劉玉錄，《樓市》雜誌出品人蔡鴻巖，易城中國聯合創始人副總裁尹寶軍，中國風水策劃院院長王浩驊，全國工商聯房地產商會傳媒中心副主任莊士鵬，瑞特格（中國）有限公司總經理張堯舜，天津第一太平戴維斯總經理朱天博，融科智地天津公司副總經理麥東賢，房訊網創始人ceo劉凱，仲量聯行天津公司商業地產部董事呂薇然，紅星地產天津項目部總經理李輝，中糧天津大悅城總經理汪軍，天津富力城商業項目總監樑瑋，融創置地天津公司營銷總監楊立寧，金融街營銷中心總經理盛濤，遠洋地產副總經理宋哲，融僑地產副總經理魏翔，凱城地產副總經理高志彤，天津華鼎智地副總經理劉瑞成，天津紅磡房地產開發有限公司副總經理張志剛，天津生態城副總經理安曉鋼，天津泰達發展有限公司營銷總監鄭長雲，濱海國際企業大道營銷總監康雪，新華投資招商總監王仔晶，天津市東麗區服務濱海委主任王德羣，聯東地產天津項目副總經理左浩，今晚傳媒集團《今晚經濟週報》廣告部主任張本領，天津美域國際整合營銷傳播機構董事長馬劍，《八小時以外》雜誌社編輯部主任、品牌總監許海平，華潤置地鳳凰置地廣場租賃經理丁丁，北京石龍經濟開發區招商部主任王洪福，天津日報《房地產週刊》主編馮婉蓉，新華投資集團產業地產事業部總經理李永強，空港投資服務中心主任胡宋良，天津富力城房地產開發有限公司營銷中心總經理李樂。還有到場的所有各界同仁，特別是遠道而來的北京、河北的同仁們，歡迎大家的蒞臨，時間關係我就不一一介紹了，再次感謝大家的光臨。 2010-11-17 14:35

[主持人]本次論壇的舉辦，得到了中國房地產產業協會、全國工商聯房地產商會以及天津、北京媒體同仁的大力支持。在這裏，也向你們表示衷心的感謝！現在，我宣佈“2010天津寫字樓發展論壇”正式開始！ 2010-11-17 14:36

[主持人]首先有請天津房地產商會齊世宏會長致辭。大家歡迎。 2010-11-17 15:12

[齊世宏]尊敬的各位領導、各位嘉賓、各位媒體朋友： 2010-11-17 15:13

[齊世宏]首先很高興參加這次"2010天津寫字樓發展論壇"，我代表天津房地產商會、天津環渤海房地產商會對論壇的召開表示熱烈的祝賀。 2010-11-17 15:13

[齊世宏]我覺得今天的選題非常好，因爲叫寫字樓的天津時代，我記得我們在78年之前我們曾經探討過這個寫字樓的事，後來我們曾經跟政府地過建議，寫過報告，後來河西區就把樓宇經濟作爲我們天津城區經濟的一部分，他們又建立了樓宇經濟的辦公室，在樓宇經濟方面，每年像北京的cbd，叫天津的商務街。因爲大家知道樓宇經濟實際上就是服務業經濟，隨着濱海新區的開發開放，那麼多大的項目都擺到天津，這是高端製造業相配套的產業，接下來就是我們高端的服務業，因爲天津定位是環渤海的中心，是北方的航運和物流中心。作爲中心城市，它首先對周邊的帶動功能首先是從服務業體現，那麼我們樓宇經濟在服務業裏面佔很重要的位置，所以這個主題非常好，就是寫字樓的天津時代。 2010-11-17 15:13

[齊世宏]天津的寫字樓通過這麼多年的發展，近幾年有了很大的進步，從最早的我們國際大廈開始，現在往兩邊延伸，我記得在五年前說過要把南京路打造成美國紐約的第五大道，五年以後我們看寫字樓在兩邊都起來了，從環球置地，一直到新的海河大廈，這些樓宇都在建起。所以寫字樓在天津接下來它的空間是非常大的，最近天津地產界有兩件事，大家可能記憶猶新。一個是我們前不久叫傷害罪貴的公寓到了天津了，和天津的津灣廣場，收購了他們的一些股份，它在海河邊上要建設。另外就是上個月27號，美國的十大財團之一，勒克菲勒集團，和天津的于家堡一起簽約了。這個財團和于家堡不僅僅是蓋天津最高樓，于家堡的最高樓應該是600多米，這個最高樓是跟勒克菲勒簽約了。之後從它的管理，因爲這是一個綜合體，還有酒店，還有很多相配套的物業。 2010-11-17 15:14

[齊世宏]那麼勒克菲勒集團在天津與天津于家堡的合作，就表示着未來天津的樓宇市場有一個非常大的發展空間，因爲勒克菲勒先生從今年三月份第一次到中國來，第一次到天津來。他在很短的時間內，當時選了一個是北京一個是上海的浦東，北京當時是在豐臺，天津就沒有這一站，後來我們知道這個消息以後，通過很多運作就把他請來了，來了以後從三月份到現在有五六個月時間，他下決心在天津要開發寫字樓，開發酒店，還有中國的勒克菲勒基金。我覺得美國人看好天津，看好我們于家堡是有道理的，他是看好未來的服務業的發展。因爲寫字樓就是服務業的經濟。另外我們最近天津從6月28號，梅江會展中心開幕以後，每個月都有大型的展會，前天剛剛開幕的世界礦業大會，還有前不久是全球氣候大會，包括之前的達沃斯會議。每個月都有這種大會，這說明一個什麼問題？就說明天津的服務業在不但的發展壯大，其他區域的服務業公司在不斷的進入天津。這些公司多了，服務的市場就會擴大，原來的時候一棟寫字樓三五萬平米要消耗很多年，但是現在很快就消耗掉了。 2010-11-17 15:14

[齊世宏]我覺得天津的寫字樓市場，後面前景非常光明，但是道路還是非常曲折的，因爲隨着產業的發展，產業不是一天兩天能夠發展起來的，它是有一個過程。伴隨着服務業也是一樣，產業發展起來了，比如說它的會展業，投融資的體系，顧問公司，會計師事務所，律師樓等等，這些跟樓宇有關係的公司才能進來。包括像今天我們開這個會議的主辦公司—房訊網，原來大家都不太關注天津，隨着天津的發展大家都願意來了，這對天津的服務業發展是有好處的。尤其是像會展，我是上個月去新加坡跟着政府代表團，叫亞洲展覽聯盟，我們簽了一個生態博覽會的框架協議，這個月我們政府代表團還要到英國去，要跟他們談航展的事，因爲天津是航空製造業基地，是空客車，還有大推力的火箭，是高端的航空航天製造業基地，相應的展會就是服務業跟着就要到天津來。原來亞洲航展一直是在新加坡，後來移植到香港，兩年一界，我們現在跟他們談能不能到天津來。如果像他們這樣的展會來了，他們就要在天津設立分公司，他們就要用寫字樓。所以這些公司多了以後，寫字樓市場就會越來越繁華。 2010-11-17 15:15

[齊世宏]所以我們這個主題非常好，現在天津終於迎來這麼一個機會，另外今天在座的各位都是商業地產的人士，也有很多的專家，我首先代表商會祝賀我們大會的成功，同時我們代表商會也向大家表態。因爲我看到很多都是外來的公司，現在本土和外來的不分家了，我們畢竟在很多年了，有什麼需要我們商會做的，大家都可以交流，將來把商會作爲大家的孃家，有什麼需要跟政府對接的，方方面面的一些關係，我們商會也會幫助大家的。 2010-11-17 15:15

[齊世宏]謝謝大家，祝大會圓滿成功，謝謝 2010-11-17 15:15

[主持人]謝謝齊會長，現在我們有請中國房地產業協會商業地產委員會祕書張彩雲女士致辭，有請。 2010-11-17 15:16

[蔡雲]各位同行下午好，我非常高興並且十分樂意參加這次專門做寫字樓這個專題研討會。隨着航展業的發展，精細化的運作項目越來越使得我們房產行業更走向成熟，在座的都是多年來從事寫字樓行業的實踐和研究的，對寫字樓有豐厚的經驗和實踐基礎。所以面對當前的市場環境下，我們確實也應該靜下心來研究我們這個行業究竟怎樣去搞，怎麼去發展的問題了。所以我參加這個會爲什麼非常高興，這種情況下我們在一起開會，可以看出我們寫字樓行業當中的行業精神和敬業精神，所以代表中國房地產協會對大家誠心誠意的表示敬意，謝謝你們對行業的貢獻和發展。 2010-11-17 15:17

[蔡雲]我想各位代表今天有很多觀點給我們提出來，作爲行業協會，我也在蒐集這些觀點，作爲我們給政府提供建言獻策，提供新的思維方式和策略上做我們房產協會的工作，我們畢竟是一個行業協會，在政府和企業之間的橋樑作用也是今天來的一個目的。 2010-11-17 15:17

[蔡雲]我想從2010年開始，整個在宏觀經濟調控下，寫字樓和商業地產的市場出現一種反向的市場局面，我們大家聽到的現在是商鋪的銷售，寫字樓銷售價格是在上升的，穩中有升的，部分熱點地區，在整個宏觀調控影響下，在宏觀經濟的影響小，受供給關係的影響，我們的租金在上升。我今天上午研究了寫字樓方面的資料，從 09年上半年開始，寫字樓市場像北京最著名的就是cbd還有金融街，分析下來可以看出來，cbd空置率一直在這幾個板塊的首位，而中關村和金融街到 2010年的下半年，租金得到提升了，空置率也下降了。這是爲什麼呢？我們看整個供求關係，cbd供應量是非常大的，開發商投資熱點在這個地方。這樣導致我們寫字樓受市場調控非常敏感，從市場的條件下，我們更應該關注市場的研究和分析，對整個市場把控，這是我們開發商應該做的東西。這是一方面。 2010-11-17 15:18

[蔡雲]另一方面，在需求方面，受中國經濟平穩的影響，國際的企業大概都跟中國有很深入的接觸，這種市場推動了整個寫字樓市場的發展，推動了寫字樓市場的成交和交易。同時，它也支撐了我們這個市場的繁榮，所以同樣可以看出，真正在市場上短缺的是優質的寫字樓產品，這種產品聯想到我們的供需關係上來講，也是結構上的不合理。所以，通過今天對寫字樓的數據分析，這種結構上的失衡導致市場的不完善。 2010-11-17 15:18

[蔡雲]面對這種市場我們怎麼引導企業順應市場的產品，纔是我們從業者，特別是我們在座的，每一位對寫字樓有深刻理解的行業人士要想的問題。從目前我們看出房地產整個行業大部分的龍頭企業，基本上都進入了寫字樓的行業。由於寫字樓行業開發比較晚，市場成熟期比較短，對寫字樓的市場標準和企業服務的標準，更是不盡完善，導致我們開發企業缺乏行業領導。在這種情況下，包括劉總和楊總這一方，大家就給房地產行業提出一個要求，就是房地產協會怎樣在制定行業行規，對這個行業有一個指導作用。同時，有一些境外對寫字樓的評判行業，包括上午住宅的標準也紛紛進入國內，最著名的有幾個美國的標準，德國的標準，加拿大的標準，他們都通過中國的代理公司來做寫字樓地產的這種評判標準。我們不說這種標準的好壞，如果通過一個具有盈利性行業的企業來評判這種標準，對於我們整個寫字樓市場，對於寫字樓企業，對於開發企業來講是不公平的。 2010-11-17 15:18

[蔡雲]那麼我們做什麼，既然是行業協會，我們在所有的企業家、行業代表當中，我們是想這樣一個簡單的辦法，就是我們通過堅決部，通過科技司，我們打算出一箇中國寫字樓的性能認定標準，我們住宅有一個，同時建設部有一個建設部住宅產業化中心，專門做性能認定的，但是他們對寫字樓也沒有涉及。但是我們有這個寫字樓專業委員會，又是在大家的支持下起來的，我們代表行業的發展狀況，給開發商提供更新的，更優質的服務，所以我們打算在明年的上半年會同全經聯，還有建設部相關部委和專家們，探討出一個適合我們國情的寫字樓的性能認定標準。我想在明年上半年能提出來，我想我也會拿出來，找一個適當的時候提供給大家，大家充分提供意見，形成我們自己的行業標準，規範我們的行業行爲。一方面指導我們的行爲，同時在市場價格方面有一個錶針，更重要對我們國家的建材產業化有一個提升的標準。我想這是我們作爲行業協會應該做的工作，也是對大家做一個服務。所以我們今天是一個內部的討論，同時我也希望在多次的討論下，給我們行業協會提供很多好的意見和工作方法，這樣大家相互支持，共同促進行業的發展。我就說到這裏，謝謝大家。 2010-11-17 15:19

[主持人]感謝蔡雲女士的發言，下面有請本次論壇的主辦方房訊網創始人ceo劉凱先生演講。他演講的題目是五大平臺助推天津寫字樓的可持續發展。 2010-11-17 15:20

[劉凱]尊敬的各位領導，各位來賓，各位媒體朋友，首先代表房訊網，代表中國寫字樓研究中心，對大家的蒞臨表示熱烈的歡迎和衷心的感謝。謝謝。 2010-11-17 15:20

[劉凱]我們這次論壇叫“2010天津寫字樓發展論壇”，我們當時論壇的背景我跟大家彙報一下。第一點就是天津今年下半年，據有關代理機構的預測，天津的寫字樓市場將保持一個上升的趨勢，未來的天津寫字樓市場會進入一個新的跨越式的階段，這個標誌就是包括金塔寫字樓，包括于家堡商務區等等。我們感覺也是這樣的，它已經進入到了一個質的變化階段，所以我們這次論壇的主題叫做寫字樓的天津時代。我們是想跟大家來交流，就是我們寫字樓天津時代已經來臨了。 2010-11-17 15:20

[劉凱]當時，天津目前而言就是寫字樓市場業面臨一些挑戰，也有很多機遇。比如說前一段跟大家交流，有人說天津寫字樓是處於一個畸形階段，主要的領域就是各個區都在發展寫字樓，而且寫字樓的體量，最的規劃面積非常大。動輒是上百萬平米這樣一個數字，當然，從另一方面，包括十幾年前，我到濱海新區，前一段時間我們組織北京的寫字樓同行們參觀了一下，我們看到今天的濱海新區跟今天的濱海新區已經完全不一樣了，所以天津寫字樓市場面臨非常大的機遇，包括我們國家對天津的定位，對濱海新區的定位，這個我就不細說了。 2010-11-17 15:21

[劉凱]我介紹一下房訊網，有的朋友可能比較瞭解，有的不是很熟悉。第一個就是我們的使命，我們是從用戶的角度來說，我們是爲用戶提供一個最佳的網上選址的體驗，我們把企業選擇寫字樓做的是商業地產的過程，是一個選址的過程。從他們的角度出發，我們要給他們提供一個選址的體驗，這個主要是通過我們有一個選址工具，叫做選址通實現的。 2010-11-17 15:21

[劉凱]第二個從客戶的角度，也就是開發商包括代理公司角度，我們是希望提供高效的網絡推廣。我們的也是爲寫字樓，商業地產領域爲他們服務。我們從03年開始我們構建了五個比較大的服務平臺。第一個平臺就是諮詢平臺，在寫字樓、商業地產，和地產行業應該說是比較具有權威性的。當然，我們也是以內容和樓盤以及客戶的三維立體的角度，來爲讀者包括用戶來服務的。我們的諮詢這塊的產品和服務，包括我們房地產網絡，新聞全面的解決方案，包括我們傳統媒體的出版物，包括中國寫字樓的藍皮書，我們大家手裏現在有一個北京十年寫字樓發展報告。還有一個選址通，就是中小企業的選址指南，這個在北京已經在推出了，就是爲中小企業提供這個寫字樓選址，爲他們提供一些服務。包括樓盤的介紹等等。當然還有電子雜誌，還有電子通一週刊等等。還有我們短信的羣發。 2010-11-17 15:21

[劉凱]第二個就是數據的平臺，這個平臺主要我們是用了幾年的時間把北京、天津、上海、廣州、深圳這幾大城市的寫字樓和商業地產的數據庫建立起來，當然，我們現在也逐漸的有一個想法，就是要在寫字樓的數據庫裏面，更加細化的爲大家提供一些服務。這一塊的產品和服務就包括房地產網絡營銷顧問，也就是網絡廣告。第二個就是房地產網絡全面解決方案，這個就是我們希望爲客戶提供從項目的規劃開始到開發到最後的管理，以及後期的經營，就是全方位的解決方案。 2010-11-17 15:21

[劉凱]第三個就是房地產創新分析評價與整合推廣的服務。還有就是我們搭建的行業平臺，我們是希望爲房地產的企業跟購房者或者是租賃者，包括企業包括商家，搭建一個行業的溝通的平臺。這裏我們主要是有這麼幾個大型的活動。第一個就是中國寫字樓行業年會，第二個就是中國企業園區論壇。第三個是中國寫字樓年度風雲榜，這個行業年會我們已經舉辦了六屆了，到明年就是第七屆。包括天津的有一些開發商朋友也包車過去了。 2010-11-17 15:22

[劉凱]我想重點說一下年度風雲榜，這個年度風雲榜是唯一一個作爲有寫字樓媒體主辦的，是由客戶、網民、用戶直接投票的一個活動。它已經成爲中國寫字樓行業盤點一年收穫，展望產業未來的一個年度盛會，被稱爲當年寫字樓行業風雲變幻的晴雨表。這裏面的產品與服務包括看房團，也包括上次在亦莊企業獨棟論壇的時候的論壇，還有我們企業的互動活動。 2010-11-17 15:22

[劉凱]第四個就是研究的平臺，這個主體就是我們中國寫字樓研究中心。它是專注於中國寫字樓和商業地產各產業鏈條發展的學術研究機構，我們是希望把它打造成中國寫字樓跟商業地產發展的一個平臺。這裏面的產品與服務就包括兩塊，一塊是企業研究報告，具體的體現就是我們中國寫字樓年度風雲榜，風雲企業十強。第二塊就是產品的研究報告，這裏麪包括中國寫字樓年度風雲樓盤十強。 2010-11-17 15:23

[劉凱]最後一個就是選址的平臺，這個平臺核心資源就是剛纔談到的，就是選址通，它是爲中國中小企業提供的這樣一個寫字樓與商業地產選址必備的工具。企業或者是商家開通這個選址通以後，進行各種線上線中線下的寫字樓商業地產的體驗和服務。目前選址通的核心會員數量超過了58萬，在北京我們去年統計，包括租賃和購買中五套就有一套來自選址通。還有我們針對選址通，針對中小樓盤推出了兩個產品，就是選址通的限量版和普及板。 2010-11-17 15:23

[劉凱]最後再次感謝大家的光臨，預祝論壇圓滿成功，謝謝大家。 2010-11-17 15:23

[主持人]感謝劉總，我們今天說的是天津寫字樓，我相信大家知道，天津已經定位天津北方的經濟中心，，也是一個航運的中心，打造一個國際化的城市，它與我們寫字樓經濟會不會有相關的聯繫，今天我們請來了一位名人，也是天津財經大學經濟學院副院長從屹教授演講。他演講的題目是寫字樓經濟與天津國際化城市定位。 2010-11-17 15:24

[從屹]我首先感謝各位朋友給我這樣一次機會，也感謝劉總給我這麼一個專業的題目，我理解這個題目的時候，我要從區域發展和產業發展的角度來看。爲什麼要從這個角度談呢？因爲寫字樓的發展，包括商業地產的發展實際上要靠勢，那麼天津的勢到底在哪裏？我們說房地產的發展，它實際上離不開天津全局的發展，從全局的發展中，我們才能發揮我們的強項。所以我今天的角度是從區域和產業發展的趨勢來說一下，當然也有我自己的觀點。不對的地方可以批評指正。 2010-11-17 15:25

[從屹]怎麼看待天津呢？其實我對這個題目，我首先是樂觀的。實際上寫字樓的發展恰恰是一個很大的空白，有很大的發展空間，這實際上恰恰在天津的今後發展是需要惡補的一課，這是我對天津商業地產和寫字樓的總體評價。剛纔主持人也提到了，天津從05年開始真正建造國家級的綜合配套改革實驗區，就是濱海新區。實際上它和天津的經濟發展是緊密結合在一起的。天津真正的發展特點，現在先進製造業也非常好了，過去的產業過於老化，恰恰天下這些年的發展，就是靠着大項目的拉動，但是這僅僅是一個起點。因爲我們知道今天天津的定位絕對不是一個國內的城市，首先說它的地理位置，這一點如果不熟悉的天津同志可能不明白。 2010-11-17 15:26

[從屹]我舉一個例子，天津開埠是1860年，這恰恰是因爲天津有獨到的地理位置，首先有港口，再就是在東北亞地區地理位置裏非常重要的中心，它是一個走廊的中心地帶。實際上我們過去很多年，產業的發展，還是從城市管理方面，我們沒有接上這個位置。因此，在今後的發展過程中，我認爲這些大項目僅僅是啓動。但是後期天津真正要發展，實際上還是要取決於後來整個城市的綜合性的發展，也就是說這兩年天津綜合的發展也是一個特點，一個是現代交通體系的逐漸完善，相信大家都看到了。其次就是天津的規劃發展，過去顯得比較零亂，但是重新分工了之後，實際上爲天津描畫了一個很有發展前景的藍圖，所以我說天津的發展可以總結爲這兩個特點。 2010-11-17 15:26

[從屹]從產業的發展來說，我接着剛纔的說，天津如果說是以大項目啓動，實際上“十二五”有一個非常明確的發展方向，已經體現出來了，就是要把大項目落地生根，包括產業的配套都需要完善，這樣一個發展，包括市政府提的時候，還提到中小配套企業的發展，包括小巨人叫頂天立地，鋪天蓋地用這兩個詞形容將來的發展目標。這實際上就是天津的成熟度將十分完善。 2010-11-17 15:26

[從屹]但是我們知道天津是叫北方的經濟中心，面向東北亞，向內輻射三北。首先我們把天津定位一個國際化的港口大城市，這個僅僅是產業的一環，第一個就是它圍繞產業結構的升級，先進的製造業基地，先進的研發技術轉化基地，實際上這些將來是對接全球分工的。但是我們去看國外的大都市，包括看所謂世界性的城市，它之所以是一個世界的樞紐，就是一個區域或者全球的決策中心，這個地帶什麼能夠支撐它呢？最重要的不僅僅是是總部經濟，恰恰是總部經濟所需要配套的，叫先進的現代生產服務綜合體，這是天津要發展的。好在我們在最近的規劃上也看出來了這些描述，剛纔前面幾位在提的時候，包括海河沿岸，包括于家堡，就是這是發展的熱點地區。 2010-11-17 15:26

[從屹]天津過去的寫字樓實際上發展，我說它發展水平是比較低的，因爲它和今天的產業結構的配套應該說不完全對應。比如說早期的寫字樓，可能主要集聚在南京路，小白樓，然後後來是友誼路，但是體量並不大。剛纔說商用地產體量很大，就是商住的成分比較多，低檔的很多，但是真正的寫字樓高端的項目，服務於將來天津高端產業發展的實際上並不多，這恰恰是它的一個空間。所以我要提的觀點就是，實際上要結合規劃，因爲我們說發展靠勢的話，首先要看我們的寫字樓選址將來真正發展的區域，應該怎麼樣選到一個真正發展起來的速度最快的地方，我覺得是值得研究天津的規劃的。比如海河沿線，最近跟河東區也有一個論壇，我也去了，市裏說經貿河東，他們現在也在提到總部經濟，金融地產，以及高檔的地產項目。 2010-11-17 15:27

[從屹]再比如說提到海河沿線下一個城市副中心是什麼呢，叫（柳林天剛）副中心，甚至說像南大天大在這個位置也選址了建校園，這都是一些發展的契機。包括我們說濱海新區有哪幾個概念，因爲東江港是有總部經濟的概念，還有高端金融中心這樣一個定位。但是高端的現代服務業，真正要發展的話，它離不開高端的辦公條件，以及高端的辦公服務條件，這恰恰是天津的一個空白。所以真正能夠抓住這些契機去布自己的點，其實這也是商業地產和寫字樓應該抓住的趨勢，就是跟着規劃走。因爲在我們國家最主要的就是城市規劃，包括將來的產業建設發展，商業地產是需要跟隨的，反過來說，商業地產業成就了這些產業的發展。 2010-11-17 15:27

[從屹]其他的就不多說了，因爲我自己雖然研究房地產和土地經濟，但是對寫字樓這樣一個非常小的領域，我自己不是特別專業，比如說寫字樓它服務要有哪些標準我不熟悉，但是我主要是從區域和產業發展趨勢上跟大家交流一下，非常感謝。謝謝。 2010-11-17 15:28

[主持人]感謝從屹教授。下面請天津市房地產協會研究委員會主任委員、天津市房地產研究會副祕書長劉玉錄博士演講。他演講的題目是“十二五”天津寫字樓市場發展趨勢預測。 2010-11-17 15:28

[劉玉錄]我曾經應天津保稅區，他們建設天津國際貿易航運中心，寫字樓一百萬平方米這個項目的邀請，做了一個初步的預測，當時除了具體項目，一個城市對寫字樓，五年十年大概有一筆帳可算，但是看來這個是很保守的。在今天會一直前，查閱了一下美國弗吉尼亞市的資料。比如說在“十二五”規劃中，每個人的辦公面積有一個大概數，比如說一個人需要30米或者90米，包括公共樓道，樓梯，然後乘上個人所需要的面積，這就是你需求多少，這個是差不多的。但是這個應該做大量的計算工作，因爲時間關係，以後有機會再來算這個，這個是能算出來的。 2010-11-17 15:48

[劉玉錄]根據剛纔說這個方法論的理念，對十一五期間天津寫字樓需求趨勢做一個概括。有三條，我們天津十二五的規劃，市委已經對十二五的規劃已經登報了，所以基本的發展思路已經定了。十二五我們國家還要式行科學發展觀，進行經濟結構轉型，高端服務業要大發展。現在我們46%在產值當中，在今後應該再提高一到兩個百分點，這當中有一些白領，這個就會對寫字樓形成新的需求。服務業我們主要指的是現代服務業，特別是生產型服務業，就是大家說的商務活動。一直以來被理解成在複雜生產過程中提供的商務服務，那麼生產型服務業又被稱爲第三類勞動。主要指貿易、管理、保險、交通、出租和廣告。他們都與直接商場有一定的距離，對外生產的整體協調，提高資本積累速度，和經濟的長期生產率有所貢獻。在經濟進入到較高階段時，這些產業，就是第三類勞動，高端服務業會訓練發展，這樣經濟中以服務業相聯繫的白領就業比重不斷增加，那麼寫字樓的供應量也會增加。這是十二五要實行經濟結構調整的規劃。 2010-11-17 15:48

[劉玉錄]其次，天津城市的經濟定位是國際港口城市和北方經濟中心。航運貿易和經濟中心的運行伴隨着大量的商務活動，寫字樓的配套不能少。港口是一個動態剛年，需要大量的貿易、商務和工程技術服務，形成寫字樓的規模需求。作爲北方經濟中心所在地的天津，每天都在進行經濟商務與合作活動，也對寫字樓產生強大的需求。有的同志可能知道，趁勢是商務中心的經濟源，起到參謀部的作用，所以需要會不斷增加了。 2010-11-17 15:48

[劉玉錄]再次，濱海新區的進一步開發開放，吸引越來越多的境內外投資者，大型公司和企業的入駐，需要大量的管理人員，辦公空間會隨之增加。濱海新區目前處於發展的第一階段，預計還將有15到20年的快速發展潛力。隨着開發區空港物流保稅區二期和東江報稅港區，濱海新區會迎來第二次發展高潮，它的經濟增長錄像將超過老城區，成爲天津主要的經濟引擎，形成二十一世紀初葉中國經濟的第三極。濱海新區這片熱土上，未來不斷增長的寫字樓的需求是不言而喻的。那麼在鹽鹼上拔地而起的寫字樓，它應該是一個徹頭徹尾的男人，女人是外裝飾。它不容置疑的佔領着以作爲貿易爲組織化的商業精神，爲時代的進步，爲個體力量以及人格力量而做的紀念碑。因此，我們講它稱之爲一個男性，就是說它不但有經濟功能，而且它還是一個城市的標誌，一個雄偉的男子漢。 2010-11-17 15:49

[劉玉錄]另外對於投資者需要重視的，對住宅寫字樓來說，現在在我國寫字樓物業的房地產政策比較穩定，不像住宅房地產市場頻繁的進行政策調控。因而，寫字樓投資的政策風險相對較少，在一定程度上，住宅業已經拖累了房地產業的形象，使房地產業形成多變的產業。實際上我們如果拋開住宅房地產業應該是一個非常好的產業。 2010-11-17 15:49

[劉玉錄]第二結構走向。第一，就是品質方面我們天津甲級寫字樓仍是十二五的主要需求，具有國際水平的甲級寫字樓是規劃期內發展的重點。寫字樓不少，但是甲級的國際性質的還是需要很多的。爲了滿足國際化商務的需要，將天津建設成爲一個另人震驚，光芒四射的城市，我們天津沒有相當數量的地標的寫字樓是不行的。這幾天大家可以看到，廣州的亞運會，在水上世界做了很多感動的畫面，所以我們應該向廣州學習。 2010-11-17 15:49

[劉玉錄]第二，在區域上老城和濱海兩個熱點並舉。主次中心城鄉塔形居住，在cbd中心，在小白樓、南京路，友誼路這些比較集中的，這些老城。另外濱海新區，剛纔的材料也看到了，就是泰達服務產業區，這是一個非常好的創意。就是我想到了，國務院在十一月末批准了深圳廣州南海高端服務區一個規劃，我有同學在深圳工作，最近見到他們，他說這個是深圳綜合開發研究院給深圳市政府提出建議，然後國務院批准。我想泰達現代高端服務區有點類似於這個，但是沒有這個範圍大，我們那個大概是20多寫字樓和配套。 2010-11-17 15:49

[劉玉錄]第三個走向就是在體量方面，大中型規模的物業唱主角。大量的寫字樓會流行，一些新興產品，像綜合體，辦公寫字樓園區也將成爲主流，寫字樓第二個發展趨勢是綜合體這種趨勢，也就是都市綜合體，就是商業與辦公的結合。我們今天下半年天津商業地產很多打着綜合體來進行營銷，實際上有的根本不是綜合體，有的就是商店加上點空間。綜合體有幾個標準，第一個必須有三種以上的商業興的功能。酒店、零售、寫字，沒有三種以上不是。第二規模比較大，體量比較大，不能說一個小賣部加上辦公室就是一個綜合體。第三個它的空間必須有一部分是彈性的，比如說一個大的會場，可以搞展覽，可以開會。沒有這三條綜合體是不夠格的。 2010-11-17 15:49

[劉玉錄]綜合體現在看來主要有三種形式，一個是多功能設施，叫mpf。第二種就是多用途會場。第三種就是商務園區。就是開發商提供寫字樓同時，還提供倉儲研發設施和生產設施，就是商務園區不是產業園區。實際上我們天津有的地方可以搞這個，最近我們去了一個經濟新城，有的地方可以搞商業區，一個別墅一個檔，當然像我們這個老師補可能買這個的。這是關於結構走向的三點。 2010-11-17 15:50

[劉玉錄]最後，關於開發投資。在座都是研究和開發建設寫字樓的行家裏手，媒體朋友也比較熟悉，這裏僅提一些粗淺的看法。一共是三點。一，寫字樓開發是在強烈的經濟背景下展開，市場調查是第一要義，寫字樓開發是商業性房地產開發中的精品開發，與住宅開發有很大區別，應該遵循按需適度超前的原則。第二點，寫字樓的功能是提供有效率的辦公地點，選址是寫字樓開發成敗的關鍵，即使品質設備和服務再好的大廈，倘若建設的不是合適的地方，也不能算是好的成功的寫字樓。在這方面我們天津有的寫字樓建設在一個住宅區的後邊，離大路有五百多米，但是入住率很大，最後就改酒店了。現代城市形勢了空間的職能，它生產出一個有賴於銀行商業和主要生產中心構成的巨大網絡，空間作爲一個要素進入現代市場經濟的模式，所以寫字樓的選址作爲一個創造空間的生產方式，成爲開發的關鍵。那麼剛纔說寫字樓的選址一般在四個地點，一個是城市的中心商務區，cbd，再一個就是機場和港口地區，第三個區域購物中心的腹地，第四個就是高速公路和旅客來往頻繁的沿線，附近最好有住宅區，有高檔的住宅區。 2010-11-17 15:50

[劉玉錄]第三點，入住率是寫字樓的生命所在，應該說一個大廈的好管家作爲優秀寫字樓的活標本，決定了寫字樓的經濟壽命週期。一座大廈在生命週期的運營成本，相當其建造成本的60倍左右。原來我們的單位，就是和中遠合作，於老闆跟我說，我們的大廈一年管理營運就是兩個億的人民幣。美國人算就是一個大廈一般來說，運營、維護管理成本相當於大廈建築成本的60倍。所以寫字樓的經濟生命它是從入戶使用時纔開始。建築存活在時間和空間中，大廈管理者和使用者的行爲，對大廈建築而言也是一種創造。所以很多寫字樓請國外的管家來管理，這是可以理解的。我的發言就是供大家參考，謝謝大家。 2010-11-17 15:50

[主持人]感謝劉玉錄博士，而且說話的時候還陰陽頓挫，非常有意思。下面請易城中國聯合創始人尹寶軍先生髮言。 2010-11-17 15:51

[尹寶軍]我們易城有一個口號叫易於商，成與市，這個公司我們是有一個易字頭，易居是我們最大的投資人，我們希望以我們在國際公司的經驗，來投身到國內如火如荼的商用地產的發展的道路當中。我對天津非常有感情，因爲從2006年，當時我的第一個職務是在天津，後來一直在北京，也是負責整個北方地區，對天津有很我的感情。 2010-11-17 15:52

[尹寶軍]寫字樓是我的本行，一直到2002年，05年以後做投資。但是寫字樓也是我非常感興趣的一個話題，也是受楊總委託，也是在寫字樓專業委員會裏面任一個職務。我們說寫字樓其實是一個產業，剛纔也人提到這是一個很小的房地產產業，其實我覺得很大，可以做的非常好。天津在我2006年來的時候，天津當時只有國際大廈等幾個寫字樓而已，但是現在寫字樓在天津，不管現在是一年30萬50萬供應量也好，2010年市場供應兩已經達到了100萬平方米，2012年是 300萬平方米。這就是我非常贊同劉總的題目，就是寫字樓的天津時代，天津真的是寫字樓的時代了。現在我們真的是天津已經到了這麼一個時候了。 2010-11-17 15:52

[尹寶軍]但是天津的寫字樓，剛纔講了，市內和濱海新區是兩市場，而且香腸很遠，市內我們覺得天津寫字樓的市場是在上升的階段。服務質量的上升，檔次也在提升。濱海新區又是另外一個建設當中，未來的三年五年，濱海新區于家堡等地區，這個部分又是一個新的大的市場，我們真的認爲在這樣一個環境下，我們參與在寫字樓裏面，我們都非常榮幸參與到這裏面。回想起2000年的時候，浦東當時的寫字樓市場，我們覺得是一個非常好的經驗。因爲浦東當時的預存達到了70%。我想在天津某一個時段內空置率一定也非常高，因爲天津的產業結構一直在調整當中。我們知道天津原來生產行業，第二產業超過50%的gdp，吸收我們服務業真的就到了一個快速的增長，有這麼多的寫字樓的需求，一直也在做調整，大家都知道。剛纔說了大飛機，火箭，這些產業都進來了。但是天津明確的產業到底是什麼，一直天津是被北京吸收它的資本，真正天津什麼是金融產業，根本跟上海去比，我們的製造行業，我們的服務外包行業，我們未來怎麼樣去做？每一個區都在講樓宇解決，他們怎麼定位自己，這都是一個很大的課題，我是一直倡導我們做房地產，做商業地產要跟政府對接。就是政府也是另外一個層面上主導整個商業地產，這一點我是堅信不疑的。我們看到浦東就是一個很好的例子，天津未來一定會非常好的。 2010-11-17 15:54

[尹寶軍]我們看到天津房地產，特別是寫字樓市場的一個未來情況，我們在年底會有一個白皮書會拿出來，這個也是我們第一次從易城中國對外發布的。目前我們已經跟美國一家非常有名的上市數據公司簽訂一個協議，他們會買易城中國在商用地產的數據。我們認爲天津的寫字樓在未來的幾年中，租金是一個小幅增長的過程當中，因爲現在從整個天津市區來說，整個高端的寫字樓數量很少，明年會有兩個好的項目，一個是金塔，一個是（合計黃埔）的這兩個高端寫字樓。他們的出現一定會對市場起到新的推動作用，很多客戶會到這兩棟寫字樓裏面來。但是對於濱海新區這個地方我們要用另外一個眼光去看，就是我們把什麼產業，什麼服務業，什麼客人把他擱到濱海，這個是在座我們很多顧問、代理我們的責任。開發商是建，是做定位，但是未來我們把什麼客人引到哪裏去，這也是我們的責任，在未來三到五年，幾百萬平米的寫字樓投入對寫字樓是非常大的衝擊。政府也應該在相關方面給一些支持，比如說稅收，比如說高端人才的引入，生活補貼等等，也要效仿浦東的政策，以便支持他們的入駐，使我們儘快達到一定的出租率，這也給我們的開發商的現金流得到一些支撐。 2010-11-17 15:55

[尹寶軍]從服務性行業來講，我們覺得未來對於寫字樓很重要的一點就是物業管理，有很多開發商，尤其是本地的開發商，還是在用自己的管理團隊去做，我覺得應該看到未來市場的變化，應該選用更好的管理公司對它的項目進行提升，把管理水平提升，把服務做上去，這就是天津寫字樓的一個未來。謝謝大家。 2010-11-17 15:55

[主持人]謝謝尹寶軍的精彩發言，不知道大家有沒有注意新聞，前兩天席副主席提出了三個發展，對內有一個發展就是可持續發展，那麼天津的寫字樓如何實現可持續發展呢，今天我們有一位嘉賓，就是全國房地產經紀人聯盟祕書長楊樂渝先生，他將爲我們講解提升寫字樓價值，推動中國寫字樓的可持續發展。 2010-11-17 15:56

[楊樂渝]現在正如我們看到的一樣，天津正在迅速的崛起，濱海新區，于家堡以及中心生態城的建設都給我們留了深刻的印象。作爲北方的金融中心，國際港口城市，同時也作爲環渤海都市圈，和京津都市圈的龍頭城市，天津具有巨大的發展空間和成長潛力。作爲經濟和第三產業發展載體的寫字樓物業也正在進入一個快速的發展時期，我們看到世界最優秀的設計管理，管理公司，資本雄厚的開發商都到了天津。一個嶄新的和國際接軌的規劃和建設，有利的城市定位和產業支撐，以及在環渤海經濟一體化，和京津同城化的背景下，都使得天津寫字樓的發展有很高的起點，面臨難得的發展機遇。 2010-11-17 15:57

[楊樂渝]剛纔也提到了，未來像濱海新區整合在一塊的幾百萬平米，有很大的發展壓力，越是起點高，所面臨來自市場的挑戰就越大。作爲發展商就需要思考如何提升寫字樓的價值，如何爲城市爲客戶持續的創造價值？這一點我想談一點我的看法。 2010-11-17 15:58

[楊樂渝]寫字樓在中國的發展歷史很短，只有20多年的時間，和發達國家寫字樓上百年的寫字樓發展相比，還只是一個小學生。但寫字樓的發展和中國經濟一樣，也非常的迅速。在經濟社會發展中，在產業結構調整和產業升級中，寫字樓作用越來越顯現出來。那麼寫字樓物業是公司成長的載體，也是城市經濟和形象的重要組成部分。因此，寫字樓不僅具有經濟層面的價值，同樣具有社會層面和生態層面的價值，這些價值需要找到供應的平衡點，這正是寫字樓物業長期升級的保證。 2010-11-17 15:59

[楊樂渝]我認爲寫字樓的價值可以從功能、產品和資產三個層面來認識。從功能層面上看，一個好的寫字樓是人類城市創造價值，包括經濟價值和形象價值，爲城市吸引好的客戶和稅源，爲城市樹立嶄新的形象。同時能提高公司的生產率和員工滿意度，這是從功能上對寫字樓的定義。 2010-11-17 15:59

[楊樂渝]從產品層面上看，一個好的寫字樓，應該和區域價值相匹配，滿足社會的要求。有一個良好的業態組合，並有不同調整與成長的潛力。從資產層面上看寫字樓也是一個資產，隨着經濟社會的發展，通過良好的管理，產生穩定的租賃收益，實現資產的保值和增值。所以我認爲功能、產品、資產是研究寫字樓的價值的三個維度。那麼我們找到這樣一個平衡點就能找到寫字樓的可持續發展能力。 2010-11-17 15:59

[楊樂渝]從這三個維度去觀察可以歸納總結出評價寫字樓價值的十個標準的一是區域與地段，第二是城市資源的整合度，第三是寫字樓的形象與環境，第四是辦公空間與公共空間，第五是寫字樓的技術系統，第六是寫字樓的生態和社會系統，第七是寫字樓的業權，第八是客戶，第九是寫字樓的租金與出租率，第十是資產管理。這樣一個評價系統僅僅是一個框架，我今天提出來的希望能起到一個拋磚引玉的作用，供同行們討論。 2010-11-17 16:01

[楊樂渝]可見從根本上提升寫字樓的價值，就要做好產品的設計與建造，做好管理與服務，實現寫字樓的可持續發展。提升寫字樓的價值，推動中國寫字樓的可持續發展，是一項系統工程，需要整合專業力量。我們正在整合設計師和供應商到一個共同的平臺，通過案例研究和項目考察，通過專業和專業報告的形式進行專業交流和資源分享，探索出不斷提升寫字樓價值的途徑和商業模式。我們正在與中方協的商業地產委員會，我們正在選取經典的寫字樓的樣本，通過這樣的研究總結出中國寫字樓產品和性能的標準。同樣在寫字樓同行們的參與下，我們寫字樓委員會還將在近期舉辦寫字樓開發經驗的研討會，也歡迎大家關注和參加。 2010-11-17 16:01

[楊樂渝]藉此機會我也由衷的希望天津的寫字樓同行，加入到寫字樓協會這一專業平臺，共同提升寫字樓價值，爲中國寫字樓的可持續發展做出貢獻，謝謝大家。 2010-11-17 16:01

[主持人]感謝楊樂渝祕書長。下面請著名房地產評論家、《樓市》雜誌出品人蔡鴻巖先生演講。他演講的題目是新政下商業地產問題與機會。 2010-11-17 16:02

[蔡鴻巖]非常榮幸今天參加這個論壇。剛纔讓我講一下新政不敢說，因爲現在政策形勢千變萬化，我們做媒體來說，我們只是將一些明確的，確認的信息來提供出去，關於政策下一步的走向是什麼樣，我們沒有這個權利進行這樣的評判，但是對於過往的信息我們可以進行我們自己的觀點的總結。 2010-11-17 16:25

[蔡鴻巖]今天我們主題是關於寫字樓的發展論壇，特別是結合我們天津的，我想就這些方面談他我自己的看法。我先介紹我自己的身份，我現在是《樓市》傳媒董事長，我們在天津也有天津的《樓市》雜誌，另外我也是中國房地產協會的委員，我們很多活動項目都是由我來負責策劃組織執行的。明天我們可能要定長江商學院，我們新成立一個地產的校友會，由我擔任長江商學院地產校友會的祕書長，另外我還參加了很多社會性的工作，我們明年年初，就是由對外經貿大學和中國房地產協會正式開辦一個由頒發學位的emba這樣一個教育項目，現在在籌備當中，首期的學員預定很火爆了，很多大的房企已經打招呼了，等我們的正式的招生出來以後就會公佈。同時，這各行業的一個特點，現在90% 的企業都多多少少涉足到商業地產列與了，但是90%的開發企業都不懂商業地產是如何運營的，所以下一步也是我要說到的問題。商業地產我們面臨的機會和行業存在的問題。 2010-11-17 16:26

[蔡鴻巖]大家都知道商業地產從它的發展來說，剛纔幾位祕書長也都講了，對於商業地產的概念和判斷以及認識理解。商業地產現在在國內來說，應該是一個新生的領域。就內地的房產企業來說，在商業地產的整個運作上還是非常非常缺乏經驗的，前些年由於各方面機會，體制造就這樣的機會，大部分的投資方，大部分的開發商都把精力放在了住宅房地產的開發商，忽略了商業地產。但是有一些大的房產企業，由於開發量的存在，所以必然導致在規劃上，一定要配比商業地產的比例。甚至有一些大的上市地產開發企業，把商業地產當做一個雞肋，限制擱置在那，住宅賣的非常好，商業地產在那放着，不知道怎麼辦。現在意識到了現在是商業地產的一個發展機會了，但轉過頭來再看，這些商業地產以前，因爲前期沒有任何規劃，沒有一個市場的定位，沒有策劃。現在再把它重新拿起來用的時候非常不好用，沒法招商。包括大城市核心地段，現在仍然有商業地產的爛尾樓存在。商業地產爲什麼沒動，就是搞不明白怎麼做，即便是很好的位置，包括在北京，像王府井的位置，西單的位置，使得一些項目的解套，但是還是有。包括長安街上有一個爛尾樓，包括燕莎這些地方都有非常有名的爛尾樓存在。爛尾都是商業地產部分。 2010-11-17 16:26

[蔡鴻巖]所以我個人認爲從現在最近兩年來，特別是萬達廣場給大家傳導利潤的信號，使得很多發展商又盲目跟風商業地產，但是我可以說沒有誰能學得了，模仿萬達，可能只能模仿一部分，真正想把萬達完全學到手，萬達是經過十年的發展歷練，只是最近兩三年有一個發力。再過十年，那時候的市場是不是現在的形勢？未必。所以我可以預測在未來的三五年之內，我們就可以看到又會有新一輪大規模的商業地產出現這種爛尾擱置狀況，推動不下去，甚至建好之後賣不出去，招商進不來。這種情況我想會普遍的存在，這是一個現象的問題了，就存在的問題，主要是包括幾個方面。首先作爲開發來說，第一個問題就是它的市場定位。很多的開發企業我接觸很多的開發商，包括運營層面的，在商業地產的定位層面上缺乏一個成熟的判斷和認識。其中包括像政府，政府沒有一個很清楚的認識，造成了一些在投資上的誤導，這種現象應該是比比皆是，現在尤其非常普遍。包括各地的開發區，現在概念性的城市經濟的發展上，現在實際上是政府在吹泡沫的階段，如果投資商不理智，未來的結果是非常可怕的。因爲政府要招商引資，他有gdp的指標，他要有政績任務，政府就要忽悠企業，忽悠投資方，投資方想明白我就配合作秀，可能並不是真刀真槍把子投過去，沒搞明白的沒準就真把子扔過去了，可能就上套了。 2010-11-17 16:27

[蔡鴻巖]我們再看下一步傳導，個人投資者可能就扔進去了，昨天我在微博上發表了一個評論，週日發的，在cbd看了一箇中介門店的二手房房價，北京現在長安街上，是現代城的二手房，當時是兩萬四。現在有一個朋友問我說，他有一個房子要賣兩萬六，是買還是不買，南四環覺得還是便宜了，這市場是不是亂了。所以我就發了微博，回家我一看跟貼的很多，後來有人說你說一說吧，我就晚上寫了一篇博客，就是cbd的二手房爲什麼要跟南四環的房價相比。我想說的問題就是市場亂象不理智。政府的營銷能力非常強，這種東西它的東西是第二個開發商達不到這樣的效果的。 2010-11-17 16:27

[蔡鴻巖]昨天上午山西房地產雜誌的的合作伙伴個我談這個特點，說現在山西房子賣的非常好。爲什麼潘石屹每次去山西都有巨大的收穫，我們也在探討到底原因是什麼，到底是產品有優勢。我認爲就是就是營銷手段，而大部分買了房子的人，可以說80%都覺得自己是受騙上當了。從現實的租金就可以看出來，一些小業主買進去之後，三年四年都租不出去，而且幾乎沒有出租的可能性。這就是很典型的投資失誤，我到哪都會拿這個作爲一個反面例證來說的，甭管是好方面分析還是負方面分析，他有知名度，大家多瞭解。我隨便波北京一個樓盤大家都還不知道叫什麼，這就是反應當下市場的現狀。 2010-11-17 16:28

[蔡鴻巖]我說市場定位如果做不好的話，即便是一個好的位置，可能也會投資失誤，也可能投資失敗。包括我看了很多城市的開發區的規劃，我覺得在市場定位上都是值得考量的，應該是值得認真探討的。包括上上興趣我到三亞看了一個最火的購物中心，那天就沒人。在三亞這樣的旅遊度假地你怎麼做商業地產，現在陵水的政府明確要求所有開發商，必須把酒店商業設施建好，纔給你住宅的銷售證，這是他們出的明確的政策。怎麼去建，如果不想明白的話，可能未來一段時期之內，海南很多樓怕都面臨這樣的問題，所以市場定位是非常關鍵的。這個是與政府與企業與個人都是非常至關重要的環節。 2010-11-17 16:28

[蔡鴻巖]第二就是在整個的運作模式上，到底是持有還是做銷售，包括寫字樓包括商業地產。萬達開發模式有它自己非常成熟的規律，它也不是全部持有，它也不是全部銷售，它在用住宅的銷售的資金，預售資金槓桿翹動商業的推動，通過融資手段解決整體的運作資金，甚至每年高達十到十五個萬達廣場的開發，一年後就能夠投入使用。首先在融資手段上給予了它極大的支持，它纔有這麼大的速度發展。現在可能是第二個開發商做不到的，雖然這個模式當中存在了很多問題，存在了一定的風險。所以做商業地產開發來說，開發商必須要量入爲出。我們現在正在給北京的一個項目做評估，甲方先期給的條件投資的目的方向，在我們給出一個初步報告結果之後，原先很多的想法都變了，原來是想持有，最後把詳細的投資分析做完之後，哪些部分持有，哪些出售，這塊比例算出來之後，完全出乎他們原先自己的預料。所以任何一個企業來說，你的財力是有限的，有錢人跟沒錢人是不一樣的。所以我到現在理解不了，潘石屹到底有錢沒有錢呢，但是都知道他有錢，但是他爲什麼做商業的這種物業，這個我理解不了。所以這裏頭有很多值得探討的。 2010-11-17 16:28

[蔡鴻巖]第三還是說的融資，如果作爲商業物業，包括寫字樓，包括商業零售，融資是一個非常重要的前提手段，也是很多企業面臨的問題，由於我們國家在商業不動產，對於房地產信貸這一塊給予的金融政策，現在相對之後。比如說現在天津濱海新區，整個于家堡的規劃方案，這麼大一個新區的開發，如果沒有一個金融的支持，我想這個實現的可能性是很小很小的，運作起來是非常難的。現在無論是房地產基金，在中國幾乎還是一個零的狀態，所以如果在房地產金融方面沒有一個質的突破的話，可能我們整個商業物業的開發市場會存在問題，而且也會迫使開發商在可以使用一些更好的，更合理的運作手段上不得不採取低就這麼一個方式。 2010-11-17 16:29

[蔡鴻巖]比如說本來可以由能力做持有物業的，迫不得已去少收自己的物業。從全世界的發展規律來看，只要是商業物業，只要是銷售的物業，這樣的物業的保值增值的可能性，相對來說一定是最差最弱的，這是已經被無數的，海內外的實例所外驗證的。商業物業如果作爲一個不動產長期保值增值，一定得是持有。分割產權的商業物業沒有前景，我們算算吧，現代城爲什麼到現在才賣兩萬四，當時銷售是賣到價格1999年就是一萬塊錢，十年之後現在纔到兩萬四，南四環新和成這個位置，六年前開盤的時候價格是四千塊錢一平，現在這的商品房賣到三萬，現在有回落。從四千漲到兩萬六七到三萬，這是一個什麼價格的升值，當然我們說區域發展不一樣。但是我們看爲什麼現代城的賣不出去呢，如果我們要用通脹，用物價上漲的指數平衡的話，這房子沒有升值，幾乎沒有升值。我的數字我記得還是比較清楚的，這個對於開發商業物業來說，如果沒有融資平臺的解決，可能在資金的捉襟見肘的情況下，開發商最後不得不選擇低就的手段去操盤。 2010-11-17 16:29

[蔡鴻巖]第四就是說的建造品質。商業物業的建造品質我們看有一個很大的特點，就是它的開發商的實力決定了建造的品質。我記得五年前去紐約看勒克菲勒中心的時候，當時在大堂我去看，我覺得特別震撼，勒克菲勒中心建造已經上百年了，現在我們看無論它的建築空間、尺度，無論運營的設備，無論它的各項機電設備的配製標準，到現在仍然不落後。電梯可以換，門窗可以換，但是大堂的高度尺度是不能換的吧。富蘭克林大橋當時建的時候上下四個車道，現在仍然作爲城市的最重要的交通橋樑在使用，我們建造了20年的樓就要炸掉了，就是眼光的問題。作爲開發商來說你的實力就決定了這些因素，所以在建造品質上有實力和沒有實力是導致的結果，無論是大業主還是小業主還是不一樣的，我一般到哪個城市，我是看這個門簾的裝修條件，我一看基本上知道這個城市經濟發展的程度，商業的發展程度。所以這些方面都決定了我們在商業地產的開發理念上的一些大的決策。 2010-11-17 16:30

[主持人]感謝蔡鴻巖先生。中國有一門文化已經有幾千年的歷史了，就是玄學，但是它沒有科學的佐證，已經影響到了我們大大小小的各方面，所以今天我們請中國風水策劃院院長王浩驊先生演講。他演講的題目是寫字樓風水分析。 2010-11-17 16:30

[王浩驊]今天我就用大量圖片表現一下，關於風水這一塊，但是我們畢竟在建築風水這一塊我們並不這麼說。我認爲建築風水提的話比不是玄學，我們在國內也參加了很多會議，我們也創辦了中華風水雜誌，到底風水多重要，包括我們住宅，包括寫字樓風水有沒有重要性？可能這裏有風水的存在，我曾經講過我說潘石屹蓋的房子不是人住的。形是很重要的，你是蓋什麼房子呢，這個是有選址的問題，問題在哪裏，形狀是非常可惡的，但是都知道我們做風水的經常講，說要天北地方，這個在東三環一平米買到三到五萬，我們在風水內說是火星樓。還有這個樓，這個是在西二換的，在北方是不牽扯到遮光的問題，爲什麼不蓋一個正方形或長方形的呢。還有這個樓，這個我說了要換這個開發商。還有這個樓，這個我們稱之爲中華第一兇樓，這個是在中關村那邊。我說怎麼蓋的，這個就是人的思想特別奇特，我說在一個地方是地標性的房子一般都是比較方正的。這個樓就不講了，這也是北京的一個經典案例。 2010-11-17 16:33

[王浩驊]包括富士康也是，我去的時候提了很多建議，我說門是有建議的，門太大了，包括寫字樓的門也不能太大，太大了也會出問題。你看海爾的辦公大樓是比較方正的，而且是講究風水的。剛纔蔡總講商業地產並不景氣，買了可能租不出去，我們從預測的角度看也是一樣的。但是如果有選擇的話，他會選擇比較好的風水。所以我認爲這種房子作爲我們以後開發的時候是比較重要的。 2010-11-17 16:34

[王浩驊]所以我們還要避開一些號碼，我始終在講4不是一個好數字，但是有人喜歡4。瀋陽市已經將殯儀館的車全換了444，而且我們北京市頭幾天除了一個新聞，說數字4可以踢除了，這都是一系列的問題。還有青龍白虎的問題，我們都是在講左青龍右白虎，如果我們建很多寫字樓的話，應該東邊要高一點。還有大堂設計是很重要的，好比我們今天的會議室也是比較好的。我說一個公司連真正的形象牆都沒有，這很危險的，對着電梯就是門。 2010-11-17 16:34

[王浩驊]還有最後一點，就是作爲一個公司我認爲應該從八卦五行來講，包括我們的新浪、搜狐、百度，應該做到乾位，因爲那是老大坐的地方。這是我講的八卦企業管理的時候，就是老大的位置，西北方是運行的，東南方當業務部等等，我覺得把西北方最重要的留下來。 2010-11-17 16:35

[王浩驊]好，我用一系列圖片給大家展示，只是喚醒大家對風水的認識，要避開一些什麼東西，使我們的業主獲得更好的效益，這樣我們的開發商口碑纔會更好，謝謝。 2010-11-17 16:36

[主持人]下面我們進入論壇的京津雙城互動對話環節，有請對話主持人房訊網創始人ceo劉凱先生，有請對話嘉賓：天津第一太平戴維斯總經理朱天博，華潤置地（北京）有限公司寫字樓租賃經理丁丁，融科智地天津公司副總經理麥東賢，瑞特格箇中國有限公司總經理張堯舜經理。 2010-11-17 16:41

[劉凱]時間關係，我們就簡單一點，我們有天津的開發商，有北京的開發商。張總是做物業供暖的設備的。我們簡單一點，目前來看，或者從我們的經驗來看，北京跟天津的寫字樓的市場有沒有差異或者差距？如果有的話是在哪裏？是在硬件方面多一些還是軟件方面多一些？如果是北京的可以從北京的角度說一下，還有我們的麥總，他是跨越了北京天津兩個城市，那就先從麥總開始。 2010-11-17 16:45

[麥東賢]非常感謝房訊網劉總的邀請，剛纔也聽了很多嘉賓的發言，像蔡總的發言對我們啓發很多。 2010-11-17 16:46

[麥東賢]劉總的問題是說北京的寫字樓和天津的寫字樓有沒有差距？屬於簡練的回答我認爲是有的，有幾個原因，北京的寫字樓發展的時間本身早一些，如果沒有記錯的話是在二十幾年前，是在九十年代初就是以國貿的出現爲標誌，一個是開發時間早，體量也是非常大。剛纔很多嘉賓提到一些商圈，像cbd，金融街，中關村，燕莎，望京也好，這些成片的開發地使得它的體量還是比較大的。再就是經過二十多年積累了一大批的寫字樓運營和管理的人才隊伍。 2010-11-17 16:47

[麥東賢]我本人是剛剛到天津來，只有半年的時間，所以天津這邊寫字樓情況也只是做了一些皮毛上的調研，不太舉行發言權，所以我想清第一太平的朱總說一下。 2010-11-17 16:47

[朱天博]首先非常感謝麥總，剛纔很多嘉賓給了我們很多啓發的建議，大家可能比較瞭解我，我瞭解第一太平戴維斯公司，我們是專門的房地產服務機構，應該是房地產專業裏面相對比較專業的一個領域，就是我們做商業地產的，從前期運營策劃管理，到後期的金融投資服務，這個是我們的主業務，可能今天的話題，包括寫字樓的發展，也是跟我們的生存主線，就是我們的商業地產也是息息相關的。 2010-11-17 16:48

[朱天博]我本人從97年在天津參與寫字樓前期市場的運營和管理工作，到現在可能13年間，我自己是沒有離開房地產這個行業的，也沒有離開寫字樓這個行業。我跟麥總是很好的朋友，我們在北京的中關村有很多的朋友，爲了節省時間，回答劉總這個問題，很簡單的數字可以跟大家解釋，目前天津城區按照我們專業機構的統計，我們叫甲a級寫字樓了，其實很多的名目是甲a級寫字樓，但是我們作爲專業的顧問機構，我們對行業項目會有一些我們的指標，我們的指標現在天津總體的甲a級寫字樓，截止到上個季度，它的總體存量是34萬平米。 2010-11-17 16:49

[朱天博]可以想象一下，很多人瞭解北京，像東方廣場，像國貿的一二三期，可能他們單項目的體量已經超過30萬了。就是我們天津第一個寫字樓，國際大廈建築面積是五萬平米，現在我們甲a級寫字樓總體體量是在34萬，這是一個量的變化。可能下一步就是跟我們話題相關，就是時代。我覺得時代的變化不只是一個量的變化，應該是一個質的變化，說到時代肯定有一個與過往突破性的發展。從質的方面有一個關鍵的因素，一個是管理運營，一個是人才。因爲我們在天津非常睏乏定位方向的專門人才。包括楊會長也提到管理以及後期運營，怎麼保持這個品質，這些都是我們聽見非常睏乏的。但是我們非常高興看到很好的機會，這麼多機會在劉總的號召下，跟我們來探討天津的寫字樓，我覺得已經進到一個發展階段了。我就簡單講這些，後面的專家會有更精彩的言論。謝謝大家。 2010-11-17 16:50

[劉凱]朱總非常專業，用數據說話。我們華潤置地北京公司的寫字樓部的經理丁丁也是非常專業的認識，下面請丁丁談一談這個問題。 2010-11-17 16:50

[丁丁]在座的幾位都是我們的前輩，我是從1999年開始做這個行業的，一直在北京，天津我也真的來，但是沒有參與天津寫字樓市場的項目。對天津大概有一個瞭解，像剛纔說的數據，我心裏有一個大概的概念，但是沒有具體的數據，34萬平米是我不知道的。北京如果甲a級寫字樓存量，這兩年沒有注意總的數據，我估計應該在天津的15倍以上20倍左右，剛纔尹總說可能有一個規劃面積，但是這個有一個滯後。 2010-11-17 16:51

[丁丁]像北京寫字樓也經歷過類似於這種放量的時代，大概是在上一次金融危機之前，大概96年，像光華大廈，恆基中心，那個時候是北京寫字樓蓬勃發展的時代，那個時候前期有一些房子，規劃的時候有一個帽子，這是上個時代北京市的負責人的一個偏好吧，到和後期已經摘掉帽子了。北京跟天津的市場對比的話，一個是供應量的區別，另外就是需求方面的區別。因爲北京很多的外資企業或者國有企業，它會把它的總部首先會選擇到北京，這和平跟天津當時整體政府的定位有關係，還有京津兩地是不是距離方面，各方面造成了這樣一個原因吧，有一些東北亞區的總部，可能這種導向型主要是跟政府掛鉤，北京無疑是跟中央政府最方便的地方，甚至我的一些客戶會說，比如說我鳳凰置地廣場的項目，有很多航空類項目就會喜歡。 2010-11-17 16:53

[丁丁]另一方面就是我的一個客戶ntt，因爲他的客戶在東區，在朝陽區比較集中，他就會從海淀直遷過來。還有一些就是大量做政府的關係，他會告訴我我選你們這就是因爲跟某某部委近，這樣就是吸引一些總部型的企業進來。還有就是總體來說，在運營管理各個方面，可能就是北京整體的市場更適合一些企業的需求。這個可能在服務方面的時間上的發展不同，造成了很多企業進入華北區會更加信任北京市場總體的建造水平，或者是運營水平。但是我相信這些東西隨着市場的逐漸成熟，天津應該有很大的機會迎頭趕上，甚至超越。 2010-11-17 16:54

[丁丁]總體來說就是這樣的，包括華潤置地在以前的時候，可能五年前的時候，總體的租金收入是隻有8%，目前我們劃了一個清晰戰略，就是住宅開發加增值服務加持有物業，這個總體要達到40%這樣一個水準。在天津華潤置地拿了兩塊地，一個是在津南區，還有東麗區的空港，最近我知道我們的老闆也是在天津找一些商業地產的項目，這個項目裏面可能就有寫字樓的成分。華潤置地現在是搞大區戰略，把全國已經劃分九個大區。北京大區負責北京、天津、河南這些方面。我就簡單講一下對北京和天津市場的初步認識。 2010-11-17 16:55

[劉凱]好，謝謝。張總本身是臺灣人，他在國外也呆過好長時間，請張總給我們談一談天津的寫字樓的情況。 2010-11-17 16:55

[張堯舜]首先要謝謝劉總，今天讓我有這個機會跟在座的各位在這裏認識。瑞特格中國有限公司是一家芬蘭的獨資企業，它進入中國是在1997年。所以我們見證了中國房地產的大幅度的發展，當然從北京、上海、廣州、深圳，我們都可以瞭解到，他們的發展也有它的一些優勢，也有它的一些劣勢。這幾年我們在市場上的發展，當然剛纔在座的專家也都提到，尤其在北京的這幾個項目，像包括國貿三期，還有水立方和鳥巢邊上盤古都是我們這些年做到的項目。爲什麼要提這兩個項目呢，因爲這兩個項目基本上在北京算是定位比較高端的商業地產，當然也是酒店。 2010-11-17 16:57

[張堯舜]所以他們考慮到國際級的投資集團，他們在開發這個項目，他們會吸引更多的，包括不只是國內的，甚至海外的一些高端認識來中國的時候，他們會有進駐的機會，有強強聯合的機會上這些國外的商務旅遊人士，能夠了解到第一品牌有第一品牌的產品。 2010-11-17 16:57

[張堯舜]我們瑞特格進入中國以後，我們註冊的地方就是在天津，但是我們在天津一直是比較小的發展。今天有這個機會看到行業界的同仁，我深深的覺得，將來通過各方面的努力，應該是能夠把天津的寫字樓發展，將來會有一個定義。就好象京報和京廣告的時代，將來改成津時代的寫字樓，我祝願這個時代早一點到來。謝謝大家。 2010-11-17 16:58

[劉凱]謝謝張總。大家提到最多的就是一個量的問題，因爲我們天津有後發的優勢，大家更擔心的可能是質的問題，怎麼樣在質的上面有突破。就是說出了硬件方面，實際上現在蓋樓從技術各種角度來講，區別已經不是很大了。另外一個就是考慮軟的方面，就是資產的管理，比如後期運營，物業管理等等各個往來，由於時間關係，我們今天的對話到此結束了。 2010-11-17 16:58

[主持人]感謝各位嘉賓的精彩發言。到此爲止我也宣佈，2010天津寫字樓發展論壇到此結束，今後房訊網和中國寫字樓研究中心，還會繼續組織各種各樣專業性的活動，以後還請大家保持關注和關心。感謝今天所有到場的各位嘉賓和領導，以及地產界的各位朋友，媒體的朋友，請各位嘉賓上臺合影留念。 2010-11-17 16:59