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樓市數字
8月份本市新建商品住宅共成交6457套,成交面積71.1萬平方米,環比上漲了13%;成交均價為9333元/平方米,環比下降了2.4%;二手房市場方面,共成交5361套,成交面積42.5萬平方米,環比上漲了18.5%。成交均價為6794元/平方米,環比上漲了0.4%。
專家觀點
目前觀望氛圍有所松動,但尚未出現需求集中性釋放,判斷樓市全面回暖言之尚早。在金九銀十來臨之際,量價變化相關有先後順序,『如果沒有「重磅炸彈」的出臺,成交量的放大將帶來價格的同步攀昇;價格上昇之後,在買漲不買跌的心態下,成交量也將進一步放大。』
繼7月本市新建商品住房成交量環比上漲24.7%之後,8月再次攀昇13%,連續2個月保持2位數增長;而二手房成交在新政之後一路走低,8月迎來了首次增長,達18.5%,並且,全國其他城市也大多呈現出與天津樓市相似的走勢。
新政實施之後,不少人期待著其發揮『威力』的一天,如今的狀況或許是不曾預料到的。隨著『金九銀十』的到來,成交量是否會進一步放大,價格是否有下降的可能?近期,國務院、各部委多次提出將繼續落實房地產調控的政策措施,更為嚴厲的調控措施是否將浮出水面?
需求釋放銷量反彈
周末上午,記者來到南開區堆山公園附近某樓盤售樓處。在樣板間門口,一次性鞋套已經堆滿了一筐,一位工作人員告訴記者,盡管還未開盤,但近幾周前來參觀、諮詢的人明顯增多;目前已登記的會員數量已上千,這一數字還在繼續上昇。隨後記者到河西區梅江某樓盤的三期和河東區中山門附近某樓盤的二期,發現上演著同樣的情景。
據中原地產(天津)投資顧問部對房管局發布的數據進行統計,8月份天津新建商品住宅共成交6457套,成交面積71.1萬平方米,環比上漲了13%;成交均價為9333元/平方米,環比下降了2.4%;二手房市場方面,共成交5361套,成交面積42.5萬平方米,環比上漲了18.5%。成交均價為6794元/平方米,環比上漲了0.4%。
8月新建商品住宅成交量創下4月新政後的最高紀錄;二手房市場的成交量首次出現大幅度反彈,成交價格相對穩定。全國其他城市如京滬等地樓市表現也大同小異。
中原地產投資顧問部總監高飛分析說,8月成交量再次出現較大的反彈,主要原因在於近期大量新盤集中開盤,受前一階段成交低迷的影響,部分開發商為促進銷售增大了優惠的力度,且開盤價格比預期價格略低。中國指數研究院天津分院總經理蔣雲峰認為,政策在市場面上被消化,執行層面有些疲軟;新政近5個月以後,部分剛性需求客戶放棄觀望,開始入市。我愛我家企劃總監陳萌介紹說,自7月下旬以來,二手房交易成交逐漸活躍,8月止跌反彈,但價格仍在高位運行。從近期成交的需求結構來看,自住需求佔較高比例,尤其是婚房、學區房,而投資購房佔較低比例。
從8月成交數據來看,一手房成交主要集中於環城四區和濱海新區,盡管一手房成交均價8月有所下調,但中心城區房價下降的趨勢仍不明顯,部分城區價格保持堅挺甚至稍有上漲;環城四區由於成交穩定,價格也基本沒有變化;二手房的成交則主要集中在中心城區。說明生活便利、配套完善的房源在市場波動中受到的影響較小;遠郊區縣一手市場表現為量價齊跌,投資比重依然較高。
四季度調控難度加大
盡管新政出臺之初,便被人們稱為『有史以來最嚴厲調控』。然而,隨著新政出臺近5個月後,人們的態度也從最初的期待到疑惑,再到目前的質疑。此輪調控是否會淪為『空調』?8月,各地樓市表現出『回暖』態勢,是否會出現報復性反彈?近期調控新政策出臺的可能性又有多大?都成為目前人們關心的焦點。
『四季度調控將更加復雜、困難。』蔣雲峰分析說,一方面是國際經濟形勢存在的較大變數,將波及此次調控;另一方面,目前樓市供求關系處於一個很微妙的階段,供不應求或是供過於求可能很快發生轉換,價格波動壓力較大。他表示,近年來,並沒有出臺太多新的調控政策或措施,更多時候是『老生常談』,即便是新政出臺,也能看到過去調控政策的影子,調控關鍵在於是否嚴格執行,落實到位。
陳萌告訴記者,強化現有政策的執行力度,如科學化二套房認定標准、更全面的信息共享。房產稅等新政策,有可能在『北上廣深』等城市率先出臺。然而,房地產宏觀調控是一項長期的系統工程,期望依靠出臺一兩項政策措施達到立竿見影的效果,更深層的根源在於理順經濟結構,而非頭疼醫頭,腳疼醫腳。
『從目前的情況來看,很難出臺太多更為嚴厲的政策。』高飛認為, 『新國十條』出臺之後,在執行上還存在一定問題,落實不到位;盡管目前房產稅的討論熱火朝天,不少人期待它的出臺能帶來房價的深度下降,但房產稅並非『尚方寶劍』,本質更多是為地方政府建立一種長期穩定的稅源。他分析說,房價處於不合理的高位,主要由於前期貨幣發行過多,大量資金進入樓市,以抵御通脹;另一方面,對於普通家庭而言,投資渠道較為單一,被迫『投資』樓市。『應當停止濫發貨幣,實行信貸緊縮政策』。而根據國家統計局日前發布數據,8月中國居民消費價格指數CPI同比上漲3.5%,創下22個月來新高,加息預期進一步加大。
金九銀十平穩回昇態勢
隨著傳統『金九銀十』的到來,秋季房交會也將拉開帷幕,房價將何去何從?
不久前,地產界明星人物潘石屹和任志強的一輪脣槍舌劍引來了諸多的關注。潘石屹發文預測未來一年房價將跌至2009年初水平,而任志強則發布了一篇名為『別聽小潘瞎分析』的博客。盡管兩人觀點不盡相同,但都傳遞出房價將下行的信息。
房價是否將步入下行通道呢?在某售樓處樣板間看房的張先生有自己的看法,『雖然國家屢次表達進一步調控的決心,但我覺得,就市內中心區域的樓盤來說,還是缺乏價格下跌的壓力。調控以來,自己關注的這個樓盤價格幾乎沒有變過,最近一期反而調高了100元。或許遠郊縣的項目價格可能有所下調,但由於工作關系,自己從來沒有考慮過那些樓盤。』可以說,張先生的話代表了目前部分出手購房者的感受。
陳萌表示,目前觀望氛圍有所松動,但尚未出現需求集中性釋放,判斷樓市全面回暖言之尚早。在金九銀十來臨之際,量價變化相關有先後順序,『如果沒有「重磅炸彈」的出臺,成交量的放大將帶來價格的同步攀昇;價格上昇之後,在買漲不買跌的心態下,成交量也將進一步放大。』高飛認為,不出意外,成交量將持續回昇的態勢,而且就部分開發商來看,他們並不緊張,照樣在持續拿地儲備。自住型需求的支橕、新房集中開盤的帶動將使得金九銀十成交量將在穩定的基礎上呈現出小幅增量,整體將出現平穩回昇的趨勢。
蔣雲峰認為,『金九銀十』更多的是一種概念,並不意味著成交量將出現明顯的攀昇。目前,開發商紛紛抓緊時間趕工期,估計到年末供給壓力會較大。目前樓市走勢令人捉摸不透,但保持穩定狀態可能性較大,不會出現大幅度的漲跌。
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