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各區、縣人民政府，各委、局，各直屬單位：
現將《天津市貫徹〈國務院關於深化城鎮住房制度改革的決定〉的實施方案》印發給你們，望遵照執行。
天津市貫徹《國務院關於深化城鎮住房制度改革的決定》的實施方案
爲加快城鎮住房制度改革的步伐，逐步建立適應社會主義市場經濟的新的住房制度，根據《國務院關於深化城鎮住房制度改革的決定》(國發［1994］43號)精神，在總結我市房改經驗的基礎上，結合我市實際，制定本方案。
一、城鎮住房制度改革的根本目的和近期任務
深化城鎮住房制度改革的根本目的是：建立與社會主義市場經濟體制相適應的新的城鎮住房制度，實現住房商品化、社會化；加快住房建設，改善居住條件，滿足城鎮居民不斷增長的住房需求。近期的任務是：全面推行住房公積金制；積極推進住房租金改革；穩步出售公有住房；加快住房建設和危陋房屋改造；發展房地產交易市場和社會化的房屋維修、管理市場，到本世紀末初步建立起新的城鎮住房制度，使城鎮居民的住房達到小康水平。
二、深化住房制度改革的主要內容和基本政策
(一)全面推行住房公積金制。
1.凡本市城鎮範圍內的行政、事業、企業(含外商投資企業)及其在職職工(包括固定職工、勞動合同制職工、外商投資企業中方職工)，都要按照本方案的規定，建立住房公積金制。住房公積金是職工個人住房基金，視同職工工資，爲職工個人所有。
2.自1995年1月1日起，行政、事業、企業單位及其在職職工住房公積金繳存率，均由1991年12月職工月標準工資的5%調整爲1993年12月職工月工資總額的3%，之後，自1996年起，每年7月1日增長一個百分點，到2000年，職工住房公積金繳存率力爭達到職工月工資總額的10%。
自1994年10月1日起，外商投資企業及其中方在職職工，均按中方職工1993年月平均工資的10%繳存公積金，之後，每兩年增長一個百分點。
有條件的單位，經主管區、縣、局同意，市房改領導小組批准，可以提高住房公積金繳存率。
3.適當提高住房公積金存貸利率，簡化公積金存貸手續。職工月公積金繳存額以元爲單位，元以下四捨五入。
4.加強對住房公積金的管理和監督，確保公積金專款專用。
5.住房公積金本息免徵個人所得稅。
(二)積極推進住房租金改革。
1.從1995年4月1日起，全市公有住房(含直管公產、單位自管產)租金調整爲每平方米使用面積平均月租金0.78元(磚混二等單元樓房、一級地段)。其他地段住房的實際租金，按《〈天津市城鎮住房制度改革方案〉實施細則(試行)》之三《天津市公有住房租金計算辦法》評定。
2.從1995年4月1日起，職工住房補貼統一按1993年12月職工月工資總額的1.6%計發，一次覈定，按月發放。住房補貼以角爲單位，角以下四捨五入。
提租後，離退休職工、社會救濟對象和優撫對象的住房補貼標準做相應調整。
3.住私產(包括自住私產和租賃私產)住房的職工和房改以來購買了住房的職工，按住公有住房職工的住房補貼計發辦法計發住房補貼。
4.從1996年起，公有住房租金每年1月1日調整一次。1996年公有住房每平方米使用面積平均月租金由0.78元提到1.00元；1997年公有住房每平方米使用面積平均月租金由1.00元提到1.40元；1998年公有住房每平方米使用面積平均月租金由1.40元提到2.10元。到2000年，租金支出佔雙職工家庭平均工資的12%，有條件的單位租金支出可達到雙職工家庭平均工資15%。
本方案一次出臺、分步實施，屆時由房管部門按本方案自動調整公房租金。
5.有條件的區、縣和企、事業單位，經市房改領導小組批准，可高於以上水平制定租金標準和提租規劃。 6.從1996年1月1日起，提高公房租金後，對在職職工不再增加住房補貼；對離退休職工、社會優撫救濟對象仍按一定比例適當增加補助。
7.私有出租住房的提租辦法，由市房地產管理局制定。
8.新購、建的公有住房、騰空的舊公有住房實行租賃制的，承租人須按《關於簡化住房租賃債券認購額計算的通知》(津房改辦［1993］88號)認購住房租賃債券。
9.經市房改領導小組批准實施深化房改試點方案的區、縣和單位，提租幅度和住房補貼標準按市房改領導小組批准的方案執行。根據《國務院住房制度改革領導小組關於解決房改中發放住房補貼輻射問題的通知》(［89］房改字第003號)精神，凡住試點單位住房的職工，其所在單位均應按試點單位規定的住房補貼標準，發給職工住房補貼。住房補貼從單位住房基金中列支。
10.加強租金管理，提高公房維修管理水平。增收的租金主要用於公有住房的維修和養護。房屋經營管理部門要提高公房維修及時率、完好率。
(三)穩步出售公有住房。
1.行政、事業、企業(含外商投資企業)單位新購建的住房、騰空的舊房和還遷安置住房，都要按單位分房條件，實行先售後租。有條件的單位，可實行只售不租。要積極出售公有現住房。
2.向職工出售公有住房實行三種價格，即市場價、成本價和標準價。1995年，向年收入25000元(含25000元)以上的職工家庭出售公有住房實行市場價；向年收入25000元以下的職工家庭出售公有住房實行成本價或標準價。
成本價包括住房的徵地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建安工程費、住宅小區基礎設施建設費、管理費、貸款利息和稅金等七項費用。1995年，市內六區和東麗、北辰區新建樓房(磚混二等單元樓房、一級地段)的成本價每平方米建築面積1000元。塘沽、漢沽、大港、津南、西青區和五個縣新建樓房(磚混二等單元樓房)的成本價，由區、縣房改辦按本區、縣上一年實際數據測算，報市房改領導小組審批。現住房的成本價按售房當年新房的成本價成新折扣(折扣年限爲50年)計算，使用年限已經超過30年的，按30年計算；經過大修或設備更新的現住房成本價，按有關規定評估確定。
標準價按抵交價和負擔價之和測定。1995年，市內六區和東麗、北辰區新建樓房(磚混二等單元樓房、一級地段)的標準價每平方米建築面積656元。其中，負擔價402元，抵交價254元。塘沽、漢沽、大港、津南、西青區和五個縣新建樓房(磚混二等單元樓房)的標準價，由區、縣房改辦按本區、縣上一年的職均工資爲參數，按照《國務院關於深化城鎮住房制度改革的決定》的規定進行測定，報市房改領導小組審批。現住房的負擔價按當年新建樓房的負擔價成新折扣(折扣年限爲50年)計算，使用年限超過30年的，按30年計算；經過大修或設備更新的現住房標準價，按有關規定評估確定。
每處住房的成本價或標準價的負擔價，要根據《〈天津市城鎮住房制度改革方案〉實施細則(試行)》規定的調劑因素測定。一級地段調劑係數爲0，每降低一級地段，減少5%。標準價達到或接近成本價的，按成本價出售。標準價要逐步過渡到成本價。負擔價要逐步提高，到2000年，新建樓房(磚混二等單元樓房)的負擔價，力爭達到雙職工家庭年平均工資的3.5倍。
3.從1996年起，公有住房出售價格每年1月1日調整一次，具體價格由市物價局會同市房改辦、市房管局、市國有資產管理局研究報市政府批准後公佈執行。
4.出售公有住房的單位，要按《關於印發〈關於出售公有住房的具體規定〉的通知》(津房改辦［1992］53號)要求，辦理《出售住房許可證》。
5.職工以市場價購買的公有住房，產權歸個人所有，辦完購房手續，交清購房款後，可依法進入市場，按規定繳納有關稅費後，收入歸個人所有。
職工以成本價購買的公有住房，產權歸個人所有，一般住用5年後可依法進入市場，在補交土地使用權出讓金或所含土地收益和按規定繳納有關稅費後，收入歸個人所有。
職工以標準價購買的公有住房，享有佔有權、使用權、有限的收益權和處分權，可以繼承；擁有部分產權，產權比例按售房當年標準價佔成本價的比重確定。以標準價購買的公有住房，一般住用5年後可依法進入市場。在同等條件下，原售房單位有優先購買、租用權，售、租房收入在補交土地使用權出讓金或所含土地收益和按規定繳納有關稅費後，職工個人和原產權單位按各自的產權比例進行分配。
6.職工購買公有住房給予工齡折扣。同戶籍雙職工家庭的工齡按雙職工1992年1月1日前的合計工齡計算。單職工家庭的工齡按單職工1992年1月1日前工齡的1.5倍計算。外商投資企業中方職工的工齡，按1992年1月1日前的工齡計算。1995年，年工齡折扣額按每平方米建築面積4元計算。
7.職工購買現住公房給予價格折扣。1995年，現住公房的折扣率爲負擔價的5%。折扣率逐年減少，到2000年全部取消。
8.危陋房屋改造後的還遷安置住房按《批轉市房改辦、市綜合開發辦〈天津市出售危改還遷安置住房暫行辦法〉》(津政發［1994］46號)的有關規定出售。
9.職工購買公有住房可以一次付清房款，也可以分期付款，售房單位可對一次付清房款的職工給予一次付清房款折扣，折扣率爲應交房款的17%；實行分期付款的，首期付款不得低於應交房款的30%，每多付10%減收房款2%。分期付款的期限，新房不得超過10年，現住房不得超過5年。分期付款部分，計收利息，利率按政策性貸款利率確定。
10.房改以來按標準價購買了部分產權住房的職工，按本方案規定的成本價補交差額後，可給予全部產權。 11.參加住房公積金制的職工，可按《天津市職工個人購建住房貸款暫行辦法》的規定，向建設銀行市分行房地產信貸部申請職工個人住房抵押貸款。
12.一戶職工家庭原則上只能按成本價或標準價購買一次公有住房。但未達到購房標準的職工家庭，允許按房改政策第二次購房。購房價格按二次購房時市政府公佈的成本價或標準價執行。超過購房標準部分執行市場價。購房標準暫按同戶籍職工每人不超過30平方米(建築面積)掌握。
13.公有住房售後維修養護按《批轉市房管局擬定的〈天津市公有住房售後維修管理暫行規定〉》(津政發［1994］74號)執行。住戶自用部分的維修養護由購房人自理。住房的共用部位和共用設施維修費用由共同使用的房屋所有人共同負擔。原產權單位要從售房款中提取10%的資金，購房職工要預交購房款1%的資金，作爲住房共用部位和共用設施維修基金，專款專用，由原售房單位負責組織對住房共用部位和共用設施的維修養護。資金不足時，再由共同使用的房屋所有人，按各自住房建築面積分攤。
14.直管公有住房出售收入，扣除10%的共用部位和共用設施維修費以及按一定比例留給原住房產權單位用於住房建設和住房制度改革外，餘額納入同級財政，全額存入城市住房基金帳戶，專項用於區、縣住房建設、危房改造和住房制度改革。資金的使用，須經區、縣房改領導小組審批，並報市房改領導小組備案。
單位自管國有住房的出售收入，扣除10%的共用部位和共用設施維修費以及按一定比例上繳財政外，餘額全部歸原住房產權單位所有，存入單位住房基金帳戶，專款用於本單位購、建職工住房和住房制度改革。對職工平均住房水平低於全市平均水平的企業單位，經單位申請，同級財政部門同意，國有住房的出售收入可以降低上繳財政的比例或免交財政。
15.按成本價出售的公有住房，經產權單位主管區、局批准後，要進行固定資產註銷；按標準價出售公有住房的售房單位，要按共有產權建帳，單位佔有產權比例仍可提取固定資產折舊費。
16.發展多種形式的物業管理，搞好公有住房售後管理和維修服務。
(四)加快解困房、合作建房建設。
1.房改歸集的資金主要用於職工個人購建住房貸款、建設解困房、合作建房和安居房。解困房、合作建房和安居房要按國家、單位、個人三者合理負擔，政府扶持、單位資助、個人購買的原則進行。1997年前解決人均居住面積3平方米以下和部分4平方米以下住房特困戶的住房問題；2000年前解決人均居住面積4平方米以下及部分5平方米以下住房特困戶的住房問題。
2.爲保證解困房、合作建房和安居房建設的順利進行，規劃、土地、市政、公用、電力、園林、供熱和配套等部門要認真執行市人民政府《批轉市建委等四部門〈關於解困房建設和銷售優惠待遇的暫行規定〉》(津政發［1994］39號)、《〈天津市城鎮住房制度改革方案〉實施細則(試行)》等文件規定。其中合作建房和安居房用於解困的，也可享受津政發［1994］39號文件的政策。金融部門要在信貸方面給予支持。
(五)以企業爲重點，加快轉變住房機制。
1.鼓勵有條件的大、中型企業，結合企業制度改革，深化住房制度改革，變住房實物分配爲貨幣分配，加快住房商品化、社會化的進程。
2.有自管產住房的企業單位，經有關部門審查批准，可成立住房租賃(經營)公司，也可以幾個單位聯合成立股份制房產經營公司。實行獨立覈算、自負盈虧，逐步使住房經營企業化、管理社會化。
3.大力發展社會化的房地產交易市場和住房維修管理市場。改革城鎮住房管理體制，發展多種所有制形式的住房維修服務企業，逐步使房屋維修、管理社會化。
4.發展住房金融和住房保險。開辦職工住房儲蓄，積極推行職工個人購房抵押貸款。
三、切實加強房改工作的領導
住房制度改革是經濟體制改革的一個重要組成部分，政策性強，直接關係到各行各業和廣大羣衆的切身利益。各級人民政府和各單位的主要領導，要把住房制度改革作爲一項重要的改革任務和經濟發展的戰略大事來抓，列入重要議事日程，把房改工作落到實處。各級領導要帶頭執行國務院和市人民政府的房改方針政策，依靠羣衆，採取多種形式，大力宣傳城鎮住房制度改革的目的、意義，宣傳《國務院關於深化城鎮住房制度改革的決定》和本實施方案，引導廣大職工羣衆轉變住房觀念，提高廣大幹部羣衆支持、參與房改的自覺性。要深入實際，調查研究，不斷解決房改工作中出現的新情況、新問題。要充實、健全區、縣、局房改領導班子和辦事機構，配備得力幹部，加強房改隊伍建設，抓好房改業務培訓工作，不斷提高房改隊伍業務水平。各級監察、審計部門要加強對房改政策執行情況的監督、檢查，對違反《國務院關於深化城鎮住房制度改革的決定》和本市房改政策的行爲要嚴肅查處。
四、其他
中央和外省市駐津單位(部隊除外)，都應執行本方案。
自本方案實施之日起，原有的房改政策和規定中與本方案不一致的，以本方案爲準。
本方案由天津市城鎮住房制度改革領導小組負責解釋。
本方案自1995年1月1日起施行。
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